“超”低金利時代の不動産投資は、物件の複数買いがトレンド

物件の複数買いで不動産投資、意外とハードルは低い？

不動産投資を始めるにあたり、投資用ワンルームマンションを複数購入するという選択肢を考えたことがない方は多いはず。

しかし、本業できちんと定期収入を得ていて支払い能力があり、銀行からの融資が受けられるのであれば、このような方法も十分可能だと言えます。

たとえば新築のワンルームマンションを4室まとめて購入し、取得金額の合計が1億円になったとしましょう。多くの方は自己資金だけで一括購入ができないため、金融機関から融資を受け、ローンを組むことになるはずです。

金利の高い時代であれば、躊躇（ちゅうちょ）する方もいるかもしれません。しかし、 “超”低金利時代と言われる現在なら、むしろ積極的に借り入れたほうが享受できるメリットは大きいと言えます。

たとえば35年ローンの金利2％で、1億円を借り入れた場合、ボーナス払いはなくして元利均等で毎月支払うとすると、月々の返済額は33万円程度となります（※シミュレーションにより算出）。

しかし、物件の家賃を月10万円に設定した場合、4室すべて満室であれば1ヶ月あたり40万円の収入が得られることに。

ここから管理費などの諸経費を差し引いても、満室の状態で運用できれば、ローンの返済にあたって持ち出しはほとんどないでしょう。

言うなれば、「物件の入居者がローンを返済してくれる」ことになるのです。

ローン審査にあたって金融機関からさまざまな要件を確認されますが、審査さえ突破できれば、自己資金だけでは到底手が届かない億単位の物件でも購入し、億単位の資産を形成することが可能なのです。

これは史上最低の低金利時代の今だからこそできる投資方法であり、成功している不動産投資家はこの状況を上手く活かして大きな利益を得ています。

繰り上げ返済の活用で、早期に十分な利益が得られる

複数の物件を購入する場合、上手く活用したいのが「繰り上げ返済」です。これは月々のローン返済額にプラスして、ボーナスや昇給によって金銭的な余裕ができた段階で、ある程度まとまった金額を返済する方法です。

一度に複数の物件を購入するとローンの残債が増え、完済までに相当な時間がかかると思う方も多いことでしょう。しかし、繰り上げ返済が可能であれば、それほど不安視する必要はありません。

実際、年間50～100万円程度なら、あまり無理をせずに繰り上げ返済できるという方は多いのではないでしょうか。

金融機関によっては、繰り上げ返済に対して高めの手数料を取るところもあるものの、最近では比較的柔軟に対応してくれるケースが増えています。これによりローンの残債を減らすことができ、必然的に返済期間も短くなります。

そして、完済後は複数の物件からの家賃収入が丸ごと入ってくるため、1つの物件しか所有していない場合に比べて、投資効率は「グッ」と高まるというわけです。

繰り上げ返済には、ほかにもこんなメリットが

繰り上げ返済は単にローンの残債を減らすというだけではなく、その後の返済計画を柔軟にコントロールしたい際にも有効な手段です。

前述のように、繰り上げ返済後、それまでと同様に返済を継続していけば、返済期間を短縮することができます。逆に返済期間を変更しなければ、毎月の返済額が減り、賃貸収入から利益が出るように調整することも可能になるのです。

さらに、繰り上げ返済によってローンの残債を減らすことができれば、新たにマンションを追加購入するための与信枠として利用することも可能になります。

マンションの賃貸収入は確定申告を行えば、サラリーマンの給与所得とは別に不動産賃貸収入として計上されます。

つまり、年収の総額が増えることになるため、ますますローンが組みやすい状況になるのです。

まとめ

不動産投資の初心者の方は、いきなり複数の物件を購入することには抵抗があるかもしれませんが、ローン審査が通過するのなら、そのような投資方法も視野に入れるとよいでしょう。

ローンの返済を家賃収入でまかなえるようになったり、繰り上げ返済によって返済期間を短縮できたりと、複数の物件を所有しているからこそ得られるメリットを享受することができます。

不動産投資で収益を出して、できるだけ早く悠々自適な暮らしを実現したいという意欲的な方は、ぜひ検討してみることをおすすめします。