400・700・1,000万！年収別、不動産投資のファーストステップ

年収400万円台なら、不動産投資は区分マンションの1部屋から！

サラリーマンの平均年収である400万円台の方は、区分マンションの1部屋から不動産投資を始めるのがよいでしょう。そもそも「不動産投資は高所得者だけの特権だ」と考える方もいるかもしれませんが、実はそうでもないのです。

投資用物件であれば、年収の10倍程度まで融資を受けられる可能性があります。頭金が物件価格の2～3割程度と仮定すると、地方や郊外に5,000～6,000万円台の1棟マンションを購入することも夢ではないものの、家賃収入が安定的に得られるかどうかは不透明です。

購入時の金額は同じでも、購入後にどのように収益を上げていくかが重要な不動産投資では、将来的に入居者がつきやすい物件を選んだほうが得策です。そういった点で、この年収なら、都心部の新築ワンルームマンションが適しているでしょう。

もちろん頭金がほとんど出せないという場合でも、不動産投資を始めることは可能です。まずは区分マンションの1部屋から地道な投資をスタートし、確実に家賃収入を得るという目標を掲げることをおすすめします。

年収700万円台なら、区分マンションの部屋の複数所有でリスクヘッジ

年収700万円台で、投資に使えるお金にも余裕があるのなら、区分マンションの部屋を複数持つという選択肢も考えられます。

日本は地震の多い国なので、災害時のリスクを回避するため、離れた場所にいくつか区分マンションを購入する人は珍しくありません。ハザードマップなどを活用して、事前にリスクの分散を考えておいてもよいでしょう。

ただし、災害リスクを意識しすぎるあまり、入居者のつきにくい郊外の不便な場所に手を伸ばすのは本末転倒です。

あくまでも「長きにわたり、安定的に賃貸で収入が得られそうか」を基準に物件を選定することは、忘れないでください。

年収1,000万円以上なら、さらに物件選びの選択肢が広がる！

年収1,000万円以上になると、物件選びの選択肢が一気に広がります。特に入居ニーズの高い首都圏の人気エリアに、区分マンションを複数所有することも十分可能でしょう。

そこで、大阪や名古屋といった、近年注目を浴びている首都圏以外のエリアで物件を購入するのもおすすめです。

また、高年収だからこそメリットを享受できるのが、相続税対策の点。投資マンションの場合、現金や株式とは異なり、相続税評価額が大幅に下がります。そのため、相続税が軽減されるのです。

相続対象が現金である場合に比較して、およそ40％まで相続税評価額を圧縮できることもあり、2015年以降の相続税増税を背景に、ますます注目を集めています。

ちなみに、5棟（戸建て）・10室（アパートやマンション）以上の不動産経営をしている場合（5棟10室基準）は、「事業的規模」とみなされます。

所有する不動産がある程度の規模になったら、節税対策に法人化も検討すべきです。

「個人は増税」「企業は減税」という昨今の税務トレンドから考えても、法人化により不動産を会社所有として、所得を分散させていくのがよいでしょう。

まとめ

年収別に、オーソドックスな不動産投資の事例や戦略について見てきましたが、年収400万円以上であれば、不動産投資の“初めの一歩”を踏み出せる可能性は高いことが、お分かりいただけたのではないでしょうか。

「自分の年収では不動産経営なんてムリ」と決めつけず、まずは年収に応じた投資のプランを考えてみることをおすすめします。