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同じようで実は違うJリートと不動産投資、投資初心者が始めるなら

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不動産投資に興味のある方なら、「Jリート(J-REIT)」という言葉を目にしたことがあるのでは?

「投資の対象が不動産である」という意味では不動産投資の一種かもしれません。しかし、実物資産である不動産への投資とJリートでは内容がまったく異なります。

そこで今回は、Jリートと不動産投資の違いを説明していきます。

Jリート(J-REIT)とは、アメリカでできた投資信託の日本版

Jリート(J-REIT)とは不動産投資の一種ですが、プロが投資家から集めた資金で不動産を購入し、保有や運用をして、その利益を投資家に分配する投資信託になります。

REITは、もともとアメリカでできた仕組みで、「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとったものです。REITの日本版であることから、日本ではJ-REIT(ジェイ・リート)と言われます。

投資家と不動産を仲介するのは不動産投資法人で、投資した物件の家賃収入や売買益を投資家に分配します。投資対象は一般的な住宅用のマンションやオフィスビル、商業施設やホテルなどさまざまです。

不動産投資とは違うJリートのメリットとデメリット

次に、Jリートのメリットとデメリットについて見ていきましょう。

一番のメリットは、初期投資が少なくて済むという点です。現物の不動産を購入する場合、都市部では数千万円が必要になります。場合によっては、自己資金をある程度用意する必要もあるでしょう。

Jリートであれば数十万円から、気軽に始めることが可能です。

また、一般に実物不動産への投資は流動性が低いのですが、Jリートは上場しているものであれば換金性が高い(流動性が高い)ので、現金化したい時に時間をかける必要がありません。

一方で、Jリートは元本が保証されている商品ではないため、流動性が高いとは言っても売却で損益が発生するリスクはあります。また、上場廃止になったり、運営会社が倒産したりすれば、証券自体が無価値になってしまいます。

何より、Jリートでは実物資産を保有することができません。実物の不動産を所有していれば、節税になったり、物件を担保にさらに新しい物件を手に入れたりすることも可能になります。

同じ不動産への投資でも、Jリートは株やFXと同じような単なる投資の一種であり、実物の不動産への投資とは全く異なるものなのです。

Jリートのメリット ・初期投資が少なくて済む
・換金性が高い(流動性が高い)
JリートTのデメリット ・売却で損益が発生するリスクがある
・証券自体が無価値になる可能性がある
・実物資産を保有することができない

不動産投資の最大のメリットは、銀行からの融資を受けられる点

では、実物資産を持つことのメリットにはどういったものがあるのでしょうか。

まず一つは、先にも述べた節税効果です。サラリーマンの場合、税の申告は会社が行ってくれるので、節税についてあまり考えたことがないという人も意外と多いものです。

サラリーマンの節税について、損益通算という考え方をご存知でしょうか。2つ以上の所得がある場合に、一方の赤字と一方の黒字を合算して計算する方法です。これによって、給与所得と不動産収益を合算し、節税につなげることができます。

また、不動産は相続税対策にもなります。現金や証券の場合は時価で資産価値が評価されますが、不動産の場合は評価の方法が独自に定められており、マンションであれば約4~6割程度の評価になります。その分、相続税の額も低くなるのです。

そして、不動産投資のもっとも大きなメリットは、銀行からの融資を受けることができる点です。Jリートは証券であるため、融資を受けて購入するということはできません。

一方、実物資産となる不動産への投資の場合、不動産経営という事業的側面があるため、銀行から融資を受けることができます。自分の手元にある資金が少なくても、融資を受けて物件を購入できるし、その物件を担保に次の物件を購入するということもできます。

不動産投資のメリット ・節税効果が得られる
・相続税対策になる
・銀行からの融資を受けられる

不動産投資は、少ない初期費用で始めたい初心者におすすめ

投資初心者が犯しやすいミスは、将来のために資産運用をするという考えのもと、初期費用が少なくて済むという認識によってJリートに不用意に手を出してしまうことでしょう。

不動産投資についての知識があまりないと、少ない初期費用でできるJリートが始めやすいと思いがちですが、実は少ない初期費用で始めたい初心者こそ、実物不動産への投資を考えるべきなのです。

Jリートの場合、融資を受けることはできないため、すべて自己資金で始めなければなりません。つまり、自己資金が少なければ、投資できる金額も少なく、そこから出てくる利益も少ないということになります。

一方、実物の不動産投資であれば、銀行からの融資を受けることができます。投資物件によっては、頭金ゼロで銀行からフルローンで融資を引き出すことも可能なのです。

ローンを組む必要があるといっても、返済は家賃収入を充てるわけだし、一定のキャッシュフローができれば2部屋目、3部屋目と物件を増やすこともできるようになります。

まとめ

【この記事のポイント】

  • Jリート(J-REIT)とは不動産投資の一種で、プロが投資家から集めた資金で不動産を購入し、保有や運用をして、その利益を投資家に分配する投資信託
  • Jリートのメリットは、「初期投資が少なくて済む」「換金性が高い」という点
  • Jリートのデメリットは、「売却で損益が発生するリスクがある」「実物資産を保有することができない」などの点
  • 不動産投資のメリットは、銀行からの融資を受けられる点

投資をする時には、「何のために始めるのか」についてしっかり考える必要があります。

何となく投資に興味がある、まわりの人がやっているからなどという人にとっては、Jリートにも魅力があるかもしれません。

しかし、先行きが不透明な社会状況を鑑みると、自分の将来や老後のために確実に資産を形成しておく必要があります。不動産投資は、始めるのが早ければ早いほうが有利に進めることが可能です。

「何となく」という考えで利益の少ない投資をするよりも、初心者こそ、安定した資産形成についてしっかりと考えてみる必要があるでしょう。

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