徹底解説!リーマンショック・コロナショックから学ぶ今後の不動産への影響とは

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2020年、新型コロナウィルスが日本の経済に与えたダメージはかなり大きく、日経平均株価も一時17,000円を割れ、株価も大きく変動しました。
この新型コロナウィルスによる景気停滞を、コロナショックなどといい、2008年9月にリーマン・ブラザーズが経営破綻したことに端を発して、連鎖的に世界経済が停滞した金融危機のリーマンショックと比較され、様々な意見が論じられてきました。
新型コロナウィルスのワクチン接種が始まり、少しずつ経済が動き始めたものの、感染拡大が完全に収まる兆しはなく、まだまだ不安定な状態といえます。
今回は、かつて日本も経験したリーマンショックから紐解いて、これからの日本の不動産市況を予測していきましょう。

リーマンショック時の株価

まず、リーマンショック時の景気動向から考察していきましょう。

「リーマンショック」後の世界的な金融不況の波は、日本の株式市場をも直撃しました。それまでの日経平均株価は12,000円台で推移していましたが、リーマン・ブラザーズ倒産後は下落の一途をたどり、2008年10月28日には一時6,994円まで下落します。これは1982年10月以来およそ26年ぶりの最安値となりました。(※1)

その後は4年数か月間の長い低迷が続き、2013年1月頃から徐々に上昇し始めましたが、リーマンショック前の株価に戻るまで約6年もの歳月がかかりました。

(※1) Yahoo!ファイナンス 日経平均株価

一方、国土交通省が毎年発表している公示地価の動向をみると、三大都市圏(東京・大阪・名古屋)の住宅地は2009年▲3.5%、2010年▲4.5%、商業地は2009年▲5.4%、2010年▲7.1%となっています。当時の日経平均の振れ幅に比べると、下落幅はそこまで大きくないことが分かります。


参考:https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html 国交省公示地価

リーマンショック時の不動産価格の変動は?

株価と不動産価格の変動については、一定の相関関係があると言われていますが、リーマンショック時の株価と不動産価格の変動を見れば、ある事実がわかります。
それは株価が先に変動し、その後に不動産価格も緩やかに変動していくということです。

日経平均株価は「日本経済の鏡」と言われるように、株価は景気を映し出し、景気の動きに左右されやすい指標のひとつと言われています。投資家のマインドの影響を大きく受けてしまうため、融危機の時には大幅な株価の下落が発生します。

一方、不動産価格についてはゆっくりと下落はしていたものの、一番大きく変動したのが、2010年、リーマンショックから2年ほど経ってからであったことが分かります。

それは不動産取引のビジネスモデルに起因するのですが、新築マンションなどを販売するディベロッパーは一棟のマンションを企画、販売し、お客様にご購入頂き、売り上げを上げるまでに、複数年をかけての事業計画を立てています。その事業の中で、まず先行して土地の取得費、マンションの建設費、人件費等が掛かることになります。その費用はマンションを販売することによって回収でき、そして利益を生み出し、初めて一つのマンション事業が完結するため、新築マンションのディベロッパーは容易に価格を下げることができないのです。

その為、不動産価格はリーマンショック時にも、日経平均株価のように急落することはなく、比較的緩やかな価格下落に収まったと言えます。

リーマンショック時の賃貸の需要

続いてリーマンショック時の賃貸需要について考えていきましょう。一般的に、不動産の賃料は、需要と供給のバランスで変動すると言われています。つまり、需要と供給のバランスが取れているようなエリアであれば、賃料は不動産の売買価格よりも、比較的景気動向には左右されにくいということです。実際リーマンショック時この賃料はどう変動していたのか、見ていきましょう。

2012年に東京カンテイが発表した「三大都市圏・主要都市別/分譲マンション賃料年別推移(11年・年間版)」によると、三大都市圏(首都圏・近畿圏・中部圏)において、リーマンショック後の2008年以降も大きく賃料に変化がないことが見て取れます。

出典:東京カンテイ https://www.kantei.ne.jp/report/T2015.pd

このデータからリーマンショック級の景気後退の中でも、マンションの賃料は比較的、安定して推移しているのが分かります。
家賃の変動が起こりにくい理由は、『住』がなくてはならない生活基盤だからです。家賃は人口や供給戸数など、需要と供給のバランスに左右される部分が大きく、そのバランスが取れているようなエリア、都市部であれば、景気動向に影響を受けない場合が多いです。

分譲マンションの賃料に関しては、景気に左右されにくいのは分かりましたが、実際にその当時の賃貸物件への影響はどうだったのでしょうか。
景気が悪くなったことで、賃貸物件の入居率に影響が出たのか見ていきましょう。ここでは、Jリートを使って分析していきます。Jリートは、投資家から集めた資金を不動産に投資し、その賃料収入などから得られた利益を投資家に分配する投資信託のことを言います。

このJリートにも種類がたくさんあり、オフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を投資対象にしています。Jリートを大別すると、単一用途型(特化型)と複合用途型(複合型)の二種類になります。単一用途型は、投資対象となる不動産が1つの分野に特化しているリートです。主要都市を中心としたオフィスビルを投資対象としたオフィスビル特化型、マンションなどの住宅を投資対象としたレジデンス型というような種類があります。

次に複合用途型は投資対象となる不動産を2つ以上の分野に分散しているリートです。それぞれに長所があるのですが、今回は賃貸物件にどのような影響があったのか、比較する為、単一用途型の中でも、オフィスビル特化型とレジデンス型を取り上げてみます。

まず、首都圏のオフィスビルに特化したリートのジャパンリアルエステイト投資法人が発表している各年のオフィスビルの入居率をリーマンショック前から遡ってみていきます。


出典:https://www.j-re.co.jp/ja_cms/portfolio/rate.html

2007年から高い入居率を維持しているのが分かりますが、リーマンショックの影響が出始めた2008年から、わずかではありますが、オフィスビルの入居率が減少し、影響があったといえます。オフィスビルとしての賃料は、アパートやマンションの家賃を大きく上回るのが一般的ですので、不動産投資の中でも、比較的リターンの大きいことがメリットになります。ただし、リーマンショックのような景気後退が起きてしまうと、企業の業績が低迷し、縮小や倒産が起こり、その企業は撤退しオフィスビルから退去します。当然賃料収入は途絶えてしまいますので、景気や企業業績といった、外的要因から影響を受けてしまうのが、オフィスビルの賃料収入のようです。

続いて、首都圏の住宅用のマンションに特化したレジデンス特化型リートの、日本アコモデーションファンド投資法人が発表している賃貸住宅の入居率を見ていきます。


出典:https://www.naf-r.jp/portfolio/5-3_29.html

2008年のリーマンショック前後を比較しても、入居率に大きな影響がないことが分かります。リーマンショックに関して、賃貸住宅市場への影響はほぼなかったと言えます。衣食住の中でも、最初に準備しなければならないのがこの『住』になりますので、景気が良くなろうが悪くなろうが、必然と住まいは必要になります。その中でも、相当数の企業や大学、専門学校などが集積しているエリアは、賃貸住宅を探す方が多く、需要が安定しています。

リーマンショック時も景気変動の影響を大きく受けずに、安定的に推移していたのが、賃貸住宅の入居率のようです。

リーマンショックから学ぶコロナショックの不動産予想まとめ

この記事のポイント

  • リーマンショック級の景気後退は株価に大きな影響が出る
  • リーマンショック時は不動産価格に大きな変動がなかった
  • リーマンショック時、住宅用賃貸物件の家賃収入は安定的に推移していた

リーマンショック時の不動産市況について、不動産価格と賃貸需要の二つの側面から分析してみました。
リーマンショック時については、日経平均株価に大きな影響がありましたが、不動産業界については、影響は限定的だったと言えます。
過去のリーマンショックと今回のコロナショック、実体経済に大きな打撃があったという点では、よく比較されますが、リーマンショックの時とは状況が大きく異なります。

リーマンショックは、リーマン・ブラザーズが経営破綻したことによって、世界の金融機関が大きなダメージを受けました。当時の金融機関は、お金を貸したくない状況だった為、企業も投資家も、お金を借りたくても借りられない時代でした。その結果、不動産購入者が減少してしまい、少なからず不動産価格の下落という影響が出ました。

一方で、今回のコロナショックはどうでしょうか。実際、現在の日経平均株価は、コロナショック前の水準まで回復しています。
今回のこのコロナショックでは、株価を見る限り、リーマンショックの時のような長期の景気後退は起こっていません。
金融機関もコロナで影響が出た事業者に対して、無担保・無利子で融資を行うなど、積極的にお金を貸し出している状況です。リーマンショックの時には、借りたくても借りられない方が多かったですが、今回のコロナ禍では、お金は比較的借りやすいという時代背景に大きな違いがあります。リーマンショックの時でも、不動産価格の変動や、賃貸需要の影響は限定的でした。緊急事態宣言に伴い、リモートワークが推進され、在宅勤務が増え、より住宅の需要は高まっています。

したがって、今回のコロナショックにおきましては、不動産市況に与える影響はリーマンショック時よりもかなり限定的になるのではないでしょうか。

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