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「2020年問題」はブラフ?オリンピック後の新築マンション価格と不動産投資を考える

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東京オリンピックを2020年に控え、東京のみならず全国的にも開催への機運が高まっていますが、不動産の世界では、「2020年問題」がメディアなどで大きく取り上げられるようになっています。
不動産の購入や不動産投資を考える人にとって、「2020年問題」は非常に気になる問題です。ネガティブな論調で語られることが多いので、なおさら不動産に対して慎重になってしまうこともあるでしょう。
しかし、2020年問題は本当にメディアが騒ぎ立てるような問題なのでしょうか。今回は東京オリンピックが不動産業界にもたらす影響や2020年以降の不動産動向について考えていきます。

「2020年問題」とは

2020年のオリンピック開催に向けて、東京をはじめとする首都圏地域ではマンションの価格が上昇傾向にありますが、オリンピック後にマンションの価格が大きく下落する、というのが不動産業界における2020年問題です。

実際に、オリンピック関連施設やホテル、マンション等の建設ラッシュとなっているなか、建築資材や人件費、土地の価格も上昇傾向です。さらに、価格の上昇をもたらしている原因として、海外投資家の存在があります。
東京のマンションは諸外国の大都市に比べると、マンションの価格が低めなこと、円安傾向にあること、そしてオリンピックに向けてマンション価格の値上がりが起きるだろうという見立てが可能なことから海外投資家に人気となっています。

リーマンショック以降上がり続けているマンション相場が、オリンピックバブルを経て値下がりを始める、さらに、マンションの売却益、いわゆるキャピタルゲインを狙っている海外投資家が、オリンピック時に一斉に売却を始めるためにマンション価格が下がるという憶測が広まっているのです。
また、少子高齢化を迎えている日本で、2020年以降、東京でも人口が減少していく、という予測も不動産市場ではマイナス要素と捉えられています。

リーマンショックで起きたこと

日本経済に影響を与えた大きな問題として、昨今ではリーマンショックがあります。株価が大幅に下落し、経営難に陥った不動産会社がありましたし、投げ売り状態になった物件も発生しました。リーマンショック後の経済状況のなかで、マイナスな事例が取り上げられ、不動産投資へのマイナスイメージを持ったという人もいるかもしれません。

しかし、このとき、不動産投資で資産運用をしていた個人投資家がどのような影響を受けたかというと、大きく影響を受けた人は少ないはずです。影響を受けた不動産価格の下げ幅は、十数パーセントほど。2割にも満たず、表面利回りで言えば1パーセント程度のものです。

短期的な投資を行っている人にとっては、株価の下落で資金繰りが悪化すればなんとしても売却しなければならない状況も発生するでしょう。
しかし、不動産投資は長期的な計画を持って行う投資ですから、一時的に不動産価格が多少下落したとしても、収益が安定しキャッシュフローがきちんとしている個人投資家にとってはリーマンショックもほとんど問題にならなかったのです。

東京の人口と世帯の動向

2020年問題が語られる時に提起される事項として、人口減少の問題もあります。少子高齢化社会を迎え、日本全体では2008年をピークにすでに人口は減少しています。東京は数少ない人口増加都市であり、いまだ人口は増加を続けていますが、2020年を境に東京の人口も減り始め、マンション需要も減っていくという問題提起がなされているのです。

しかし、「人口のピーク」や「減少」という言葉だけを拾い上げると、問題の本質を見誤ってしまうので注意が必要です。東京における人口減少は、日本全体の人口減少とは全く異なる動きをする予測が立っています。

まず、最新の調査で、東京の人口のピークは2020年ではなく2025年に後ろ倒しになっています。
2010年の国勢調査をもとにした予測が2020年をピークとしていましたが、2015年の国勢調査をもとにした予測では2025年がピークとなっています。5年の間でピークの予想も同様に5年後ろ倒しになっていますから、今後の人口動向によって、さらに後ろ倒しになる可能性も否定できません。

また、東京の人口がピークを迎えた後の下落率も全国とは比較になりません。たとえば、2008年に約1億2800万人であった日本の人口は2060年には約8600万人まで減少すると予測されており、その人口維持率は約67パーセントにもなります。
一方、2025年にピークを迎えるとされる東京の人口は約1400万人、2060年には約1170万人になると予測されていますが、その人口維持率は約84パーセントです。

東京23区に絞って考えればさらに違いは鮮明になり、人口のピークは2030年で約980万人、2060年は約840万人で維持率は86パーセントとなります。ちなみに2060年の人口、約840万人は2005年の人口とほぼ同じ数字です。
つまり、日本全体では急速に人口が減っていったとしても、東京では2060年になっても2005年レベルの人口を保っているのです。

さらに、不動産について考えるのであれば、人口だけでなく世帯数を視野に入れる必要があります。東京の世帯数は2030年にピークを迎え、その後人口と同様に緩やかに減少していく見込みです。全国的に急速な人口減少が進む一方、東京の人口や世帯数の減少が緩やかである、ということは、今後いっそう東京への人口流入が進むと考えることができます。

「2020年問題」は起こるのか

リーマンショックが不動産投資に与えた影響と、今後の東京の人口動向についてみてきました。ここから、「2020年問題」は起きるのかについて考えていきましょう。

リーマンショックや東日本大震災を受けて低迷していた不動産市場が、オリンピックに向けて活況を呈しているのは事実です。東京のマンション価格も上昇を続けています。それが、仮にオリンピック後にマンション価格が下落したとしても、リーマンショック時に個人投資家がほとんど影響を受けなかったように、長期的な事業計画を持って着実に不動産投資を行っていれば、そのあおりを受けることは少ないと言えます。

そして、東京の人口動向を見ると、人口が減少するといってもその下げ幅は小さく、東京に人が集まり続けるという状況自体に変化は起こらず、むしろ地方から東京を目指す人は将来に渡って一定数発生し続けるとわかります。
つまり、東京のマンション需要は減ることがない、ということです。

また、不動産業界ではネガティブな側面が強調されるオリンピック開催ですが、それによって交通網はさらに整備され、外国人にわかりやすいような表示も整っていきます。2013年に1000万人を超えた外国人旅行者も、2015年には1700万人にまで増加し、オリンピックの開催は観光国日本、観光都市東京のイメージをさらに上げるでしょう。
国を挙げてAirbnbなどの民泊も推し進められており、賃貸だけでなく、民泊として利用するというマンション需要も一般的になっていくと考えられます。

日経BigDataが公開している1964年の東京オリンピック開催以後の開催国におけるオリンピック前後のGDP成長率のインフォグラフィックスを見てみると、多くの国は開催年に向けて成長率を伸ばし、世界平均を上回る結果になっています。
開催翌年は開催年より成長率が落ち込む傾向にありますが、直前のインフラ整備や国が抱えた負債などの後片付けに追われて減速しているに過ぎません。そして、開催後にはオリンピック設備の保守整備等における雇用の創出などが発生します。
東京オリンピック開催後は、こうした雇用創出による居住用物件の需要も考えられるのです。

開催年前後の市況を不動産投資の側面からみると、外国人をはじめとするキャピタルゲイン狙いの不動産投資家が、オリンピックに合わせて物件を売却することが考えられます。このため市場に物件が多く流れ込み、一時的に不動産価格が下落することは想像に難くないでしょう。
ですが、リーマンショック直後に開催されたロンドンオリンピックを見てみると、世界的な金融不安もありGDP成長率は下落していたにも関わらず、開催後に不動産価格は上昇。翌年の不動産取引量は前年比+39%と過去3年以上の増加率となりました。

ここまでのことから、オリンピック後にマンション価格の下落が起きたとしても不動産投資への影響はほとんどなく、東京のマンション需要も今後減ることはない、つまり2020年問題は不動産投資において深く頭を悩ませる問題とは言えないという結論が導かれるのです。

まとめ

不動産業界では、新築ビルの供給過剰でオフィスビルの空室率が上がるとされた2003年問題や、新規ホテルの開業で客室の空室率が上がるとされた2007年問題など、時々の社会状況で問題視されるものがありましたが、そのいずれもメディアで騒がれたほどの問題にはなりませんでした。

不動産投資は長期的な視点で着実に行う投資です。また、融資を受けること、老後に向けた資産形成をすることなどを考えると、できるだけ早く始めることにメリットがある投資でもあります。2020年問題をリスクと考え二の足を踏んでいることは、時間のロスになりかねません。メディアに惑わされることなく、自分自身の資産形成について考えてください。

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