統計データで見る単身世帯のトレンド。東京単身者動向と住宅事情は？

①東京都は単身世帯が多い

【総世帯数の半数が単身者世帯 / 20年で約143.1万の単身世帯が増加】

東京都の総世帯数と単身者世帯数を比べてみましょう。

総世帯数は、2000年時点で約537.1万世帯、2020年には約721.6万世帯です。
20年間の増加数は、約184.5万世帯です。

それに対し単身世帯数は、2000年時点で約219.4万世帯、2020年には約362.5万世帯に増えています。20年間の増加数は、約143.1万世帯です。

増加数で比べると、単身世帯よりの総世帯の方が多いのですが、割合で比べると2000年時点では約40.8％だったのに対し、2020年時点では約50.2％で、約9.4％近く増えていることが分かります。（※1）

全国の単身世帯率は38.1％（※2）（2020年時点）ですが、それと比べても東京都の単身世帯率は非常に高いことが分かります。

このデータから、単身世帯率の高い東京都はワンルームマンション経営のエリアとしてポテンシャルの高さが感じられます。

【東京都の単身世帯数の推移】

（※1）出典：「令和2年（2020年）国勢調査 人口等基本集計結果概要」（総務省統計局）https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/kokutyo/2020/kt20tf0004.pdf「平成12年（2000年）国勢調査 人口等基本集計結果概要」（総務省統計局）https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/kokutyo/2000/kt-00gaiyou1.htmを加工して作成
（※2）出典：「令和2年（2020年）国勢調査 人口等基本集計結果概要」（総務省統計局）https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/kokutyo/2020/kt20tf0004.pdf

②東京都は働き盛りといえる20～40代の未婚率が高い

【20代以上の人口で、20～40代の未婚率は約52.8％を占める】

次に東京都の未婚率のデータ（2020年時点）を見ていきましょう。

東京都の未婚率を年代別に見てみると、20代で約87.5％、30代になると約45.7％と数値は下がるものの、半数近くが未婚です。40代でも約30.6％と約3割が未婚という結果でした。

働き盛りといえる20～40代の人口を合計すると、総数606万3,724人中、未婚者数320万5,654人、未婚率はなんと半数を超える約52.8%という数値がでました。

つまり、「東京都は、働き盛りといえる20～40代のおよそ半数が未婚である」ことが分かるとともに、先にご紹介した単身者世帯のデータとあわせて考えると、ワンルームマンション賃貸需要のポテンシャルの高さがより強く感じられます。

【東京都の年代別の未婚率（2020年）】（※）出典：東京都「令和２年（2020年）国勢調査 人口等基本集計結果概要」https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/kokutyo/2020/kt20tf0004.pdfをもとに加工

また、2020年の内閣府「男女共同参画白書」によると、若い時から「婚姻の意思なし」という方も多く20代では男女ともに20％未満、30代では男女ともに25％強、40代では男女ともに30％前後が「結婚する意志なし」という結果が出ております。

この意識調査の結果はそこまで大きな数値ではありませんが、先述した「実際の未婚率の高さ」につながっているデータといえます。

【「結婚意思なし」の割合】（※）出典：「男女共同参画白書　令和4年（2020年）版」（内閣府）https://www.gender.go.jp/about_danjo/whitepaper/r04/zentai/pdf/r04_tokusyu.pdf（備考）１．「令和３年度 人生100年時代における結婚・仕事・収入に関する調査」（令和３年度内閣府委託調査）より作成。 　２．独身者のうち、これまで結婚経験がない者が対象。 　３．「結婚意思あり」は、「現在、既に予定がある・決まっている」「現在、予定はないが是非したい」「現在、予定はな いが出来ればしたい」の累計値。 　４．「結婚意思なし」は、「出来ればしたくない」「したくない」の累計値。

③大学数・学生数 全国No.1の東京都はワンルームマンション需要が高いと推察

【東京都の大学数143校・生徒数759,035人】

文部科学省が行っている学校基本調査（2020年）によると、国立・公立・私立合わせた東京都の大学数は143校で、学生数は759,035人という結果が出ており、これは全国で最も多い数値です。さらに、東京都23区だけでも学校数100校、学生数542,357人です。

東京都に次ぐのは大阪府で、学校数55校、学生数246,839人です。これは学校数・学生数ともに、東京都の半数以下の数値であり、東京都と比べると圧倒的な差があります。

学生数だけを見ても東京都内のワンルームマンション賃貸需要のポテンシャルの高さがわかります。

大学生の賃貸需要は学生時代だけではなく、就職してからもしばらく続く傾向があり、さらに毎年新しい学生が入学してくることを考えると、そのポテンシャルの高さが想像できるのではないでしょうか。

④安定的な家賃収入を目指すなら、単身者の設備ニーズに応えられる物件選びを

（※）出典：全国賃貸住宅新聞2022年10月17日
（※）2020年1月に日本で最初の感染者が確認されたため、2020年1月以降をコロナ禍と表記しています。

【この設備がなければ入居が決まらないTOP10】を大公開！

2022年10月17日付の全国賃貸住宅新聞に、単身者の設備需要についてとても興味深いデータが掲載されていたのでご紹介したいと思います。

「この設備がなければ入居が決まらないTOP10」というランキング調査なので、かなり説得力が高いデータといえるのではないでしょうか。

1位は「室内洗濯機置場」
洗濯機置場が室内にある実家で暮らしていたからか、室内選択置場は単身者向けのニーズとして第1位にランクインしています。

2位は「テレビモニター付インターホン」
ランキングにあるとおり「セキュリティー面で最低限ほしい設備」としてランクインしています。同居人がいない単身者にとっては、とても重要な設備だといえるようです。

3位は「インターネット無料」
コロナ禍以降は、「テレワーク」や「オンライン授業」などの機会が増えており、さらにスマートフォン・アプリケーションなどの機能向上によりEコマース（電子商取引）が頻繁に活用されているため、インターネット無料はもはや必須の設備条件といえるのではないでしょうか。

「高速インターネット」が9位に登場していることからも、需要の高さが伺えます。

単身者の設備需要データを知っておくことで、“単身者に人気の投資用マンション”を選べるようになり、結果的に空室リスクを抑えたマンション経営が実現できるのではないでしょうか。

⑤東京都は「転入超過人口が回復傾向」「大企業が集積状態」にあるため、ワンルームマンションの賃貸需要は続くと考えられる

東京都は転入者の方が転出者より多いので、「転入超過の状態」となっています。

総務省の「住民基本台帳人口移動報告」によると、東京都は転入超過が続き2017年からは転入超過人口が7万人台、2019年は8万人台でした。

2020、2021年は新型コロナウィルスの影響で転入超過人口は減少していますが、2022年には3.8万人近くまで回復してきています。

【東京都　転入超過人口の推移】（※）出典：「住民基本台帳人口移動報告」他（総務省統計局）https://www.stat.go.jp/data/idou/2022np/jissu/pdf/gaiyou.pdfをもとに加工

さらに、東京都の年齢別「転入・転出者数」のデータを見てみると、19歳以下は転入超過数1,153人、20～29歳は転入超過数57,635人、30歳以上は転出超過数53,354人でした。

全年代の中で、20代が最も多く東京都に転入していることが分かります。
（※）出典：東京都「東京都住民基本台帳人口移動報告令和３年」https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/jidou/2021/ji-data1.htm

こうした若い方が多く転入してくる要因としては、再開発事業の整備、都内の経済力の回復、就業人口の増加などが考えられます。また東京都には大企業が集積しており、資本金1億円以上の企業が14,000社以上あります。さらに、全国にある資本金10億円以上の大企業の内、約56.1％が東京都にあります。

【東京都の普通法人数（2020年度）】

「国税庁統計年鑑」（国税庁）を基に国土交通省都市局作成
（※）出典：国土交通省「首都圏整備に関する年次報告」令和3年度https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001484875.pdf

これらのデータから、若い単身者が就職や転職のために、東京の大企業を目指して若い単身者が今後も転入してくると考えられます。つまり、ワンルームマンションなどの単身世帯用の賃貸需要も当面続く可能性は高く、充分期待できるといえるのではないでしょうか。

⑥東京23区は分譲マンション賃料が2023年3月時点で過去最高に

東京23区の2023年3月の分譲マンション賃料（マンションオーナーが人に貸す際に設定する賃料）は、過去最高の4,053円/㎡を記録しています。2022年1月の3,828円/㎡と比べると約1年で225円/㎡上昇しています。

一般的なワンルームマンションの㎡数は25㎡程度が多い傾向にありますので、これに換算すると東京都23区の【2023年3月賃料：10万1,325円】【2022年1月の賃料：9万5,700円】（※）という試算ができ、約1年間で5,625円上昇していると推察できます。
（※）25㎡と仮定して分譲マンション賃料を試算。

（※）出典：東京カンテイ プレスリリース2023年4月13日https://www.kantei.ne.jp/report/T202303.pdfをもとに作成（※）出典：東京カンテイ プレスリリース2023年1月17日https://www.kantei.ne.jp/report/T2022.pdf

ここまで賃料が上昇している要因として、コロナ禍の鎮静化により都心に住むニーズが戻ってきていること大きいと考えられます。

ちなみに、東京都23区だけでなく3大都市圏単位で分譲マンション賃料を見てみると、概ね右肩上がりで推移していることがわかります。

まとめ

先述したデータ結果をまとめてみましょう。

①東京都は単身世帯が多い
【総世帯数の半数が単身者世帯・20年で約143.1万の単身世帯が増加】

②東京都は働き盛りと言える20～40代の未婚率が高い
【20代以上の人口で、20～40代の未婚率は約52.8％を占める】

③大学数・学生数 全国No.1の東京都はワンルームマンション需要が高いと推察
【東京都の大学数143校・生徒数759,035人】

④安定的な家賃収入を目指すなら、単身者の設備ニーズに応えられる物件選びを
【この設備がなければ入居が決まらないTOP10】を参照

⑤東京都は「転入超過人口が回復傾向」「大企業が集積状態」にあるため、ワンルームマンションの賃貸需要が続くと考えられる
【転入超過数は2022年で3.8万人近くまでに回復】
【東京都には資本金1億円以上の大企業が14,000社以上】

⑥東京23区は分譲マンション賃料が2023年3月時点で過去最高に
【東京23区の2023年3月の分譲マンション賃料は過去最高の4,053円/㎡】
（※）東京都23区の分法マンション賃料を25㎡で換算すると、【2023年3月賃料：10万1,325円】【2022年1月の賃料：9万5,700円】。約1年間で5,625円上昇。

これまでご紹介してきたデータから、東京都は単身世帯が多くそのうえ増加傾向にあり、また毎年若い世代が多く転入してきているため、単身世帯用住宅の賃貸需要が高いエリアだと推察します。

先述した単身者の設備需要のように、単身者のニーズをしっかり把握することができれば、空室リスクを抑えたワンルームマンション経営を実現できるのではないでしょうか。

著者紹介

野中 清志（のなか きよし）
株式会社オフィス野中　代表取締役 住宅コンサルタント
マンションデベロッパーを経て、2003年に株式会社オフィス野中を設立。
首都圏・関西および全国でマンション購入に関する講演多数。内容は居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近く講演。

最近の主な著書・連載等

  ｢売れる｣「貸せる」マンション購入法　週刊住宅新聞社
「ワンルームマンション投資法」週刊住宅新聞社
「お金」見直し応援隊　日経ＢＰセーフティジャパン（Web）　他多数

テレビ出演等

  TOKYO　MX　TV他「ビジネス最前線　不動産による資産活用の今 」（2016年3月）
  BS12〔TwellV(トゥウェルビ)〕「マンション投資　成功へのセオリー」（2014年12月）
「海外投資家も注目する東京の不動産」（2013年11月）
  他ACT ON TV 等多数