不動産投資の「レバレッジ効果」とは？注意点や失敗しないための方法についても解説

不動産投資のレバレッジ効果とは

そもそもレバレッジ効果とは？

レバレッジ効果とは「小さな投資で大きなリターンを生み出すこと」を意味します。
レバレッジという言葉はよく「テコの原理」に例えて説明され、投資の世界でよく使われる言葉です。

テコを用いると、自力では動かせないような大きいものや、重いものを動かすことができるようになりますが、投資の世界でも同じように「小さい力（資金）でより大きいもの（投資効果）を動かす」ことが出来る可能性があります。

不動産における「レバレッジ効果」とは？

不動産投資におけるレバレッジ効果とは、自己資金（不動産投資をする上で最初に用意する投資予算）にプラスして、銀行からの融資を受けて大きな金額の物件を購入することで、より大きな利益を得ることができるということです。

不動産投資は株式投資やFX等と比べ事業性が高く、担保となる不動産が財産として形に残るため金融機関の信頼を得やすいのでお金を借り入れることができます。

株式投資では借入はできませんので、レバレッジ効果は不動産投資特有のメリットといえます。

不動産投資のレバレッジ効果の具体事例

ではここで、レバレッジをかけなかった場合と、かけた場合とを比較してご紹介していきます。

レバレッジをかけなかった場合

レバレッジをかけない場合には、基本的に不動産を購入する際は現金で購入します。

例えば、1,000万円の不動産を購入したい場合、レバレッジをかけない場合は自己資金を1,000万円用意し、現金で購入することになります。
仮に、1,000万円で購入した不動産の平均利回りが10%とした場合の年間利益は

1,000万円 × 10％ = 100万円

という計算になります。

※レバレッジ効果について簡単に説明するために、不動産の購入時にかかる初期費用や、運用時にかかる経費や税金などは計算から外しております。

レバレッジをかけた場合

それでは、レバレッジをかけた場合はどのようになるのかを次に解説していきます。

自己資金はレバレッジをかけなかった場合と同じく1,000万円で、平均利回りも同じく10%とします。
次にレバレッジを活用し、銀行から4,000万円を借り入れして、5,000万円の物件を購入したとします。
レバレッジを活用した場合の年間利益を先程と同様に考えると、

年間利益 ：5,000万円 × 10% = 500万円

という計算になり、500万円です。
さらに、レバレッジをかけている場合には、お金を借りている分の金利が発生しますので、年間の借り入れ金利を仮に4%とすると年間の金利は、

4,000万円 × 4% = 160万円

です。
そして、金利を計算に入れた場合の年間利益は、

500万円 – 160万円 = 340万円

となり、上記の場合には、金利を考慮してもレバレッジをかけない場合より、レバレッジをかけた場合の方が利益が増えたことになります。
もちろん、レバレッジをかければ誰でも上記のように高い利益を得られるというわけではありませんが、うまく運用することができれば大きな利益を生み出すことが出来る場合があります。

さらに、融資完済後は、金利の返済の分が利益となりますので、レバレッジをかけなかった場合に比べて利益に差が出ることもあります。

不動産投資でレバレッジを効かせるメリット

先ほど、レバレッジ効果は不動産投資特有のメリットであるということをお伝えしましたが、ここでは具体的に不動産投資においてレバレッジを活用して投資を行うメリットを解説していきます。

少ない自己資金で大きな資産を運用できる

事例でお伝えした通り、少ない自己資金でもレバレッジをかけて大きな資産を運用することで、毎月の返済額よりも家賃収入が上回れば、レバレッジをかけない場合と同等以上の利益を得られる可能性があります。

借主さまの信用情報や持っている資産の状況によって融資を受けられる金額は異なりますが、手元にある自己資金よりも大きな金額を運用することは大きなメリットと言えるでしょう。

自己資金を手元においてリスク分散

自己資金を目一杯使って不動産を購入した場合は、残りの現金がないのでこれ以上投資規模を拡大することはできませんが、レバレッジをかければ自己資金を残したまま不動産投資を行える可能性があります。

ここで、仮に自己資産が2,000万円あったとして、そのうちの1,000万円のみを自己資産から捻出し、借入4,000万円で5,000万円の不動産を購入するとします。

この場合、融資を受けたことによって、残りの1,000万円を使ってさらに投資することが可能となり、限られた自己資金を目一杯活用して、投資する機会を増やすことができるかもしれません。

また、金融機関から融資を受ける際の審査において、信用が高く、融資で借り入れできる金額が多い場合、初期費用などで自己資金をほとんど使わずに不動産投資を始めることも可能となるため、突然、大きなお金が必要になった場合や、空室が続くなどの万が一のリスクにも比較的対応しやすくなります。

高い保険効果

不動産投資においてレバレッジをかけるもう一つのメリットとして、保険効果を期待できるという点があります。

不動産投資で融資を受ける際には、「団体信用生命保険」への加入が融資の必須条件に入っていることが多く、団体信用生命保険に加入をしている場合は、融資を受けた契約者が死亡または高度障害になった際に、保険金でローンを弁済する仕組みとなっており、結果、借入がゼロになるという保険があります。

そのため、物件を生命保険の代わりに相続することができます。

仮に、先ほどの事例にそって、レバレッジをかけずに自己資金のみの現金購入をした場合と、レバレッジをかけて融資利用での購入した場合を比較して、購入者が返済途中に亡くなってしまい、その奥さんや子供に相続された場合を考えてみます。

レバレッジをかけずに1,000万円の現金で不動産を購入していた場合は、もともと借入がない物件ですので、購入した物件がそのまま相続されることとなります。

一方で、レバレッジをかけて、自己資金1,000万円に融資4,000万円を活用して5,000万円の物件を購入していた場合、団体信用生命保険の効果によって融資を受けた4,000万円分の返済がゼロになるので、返済の必要のない5,000万円の物件を相続することができることになります。

相続をする場合、相続された側が相続税を支払うことになりますが、現金での相続と不動産の相続では税金の計算が異なり、結果的に現金よりも不動産で相続をする方が節税効果を得られやすいです。

詳しくは下記の記事をご覧ください。

レバレッジ効果における注意点

ここまでの説明だと、レバレッジをかければ利益も増え、メリットしかないように思えますが、レバレッジ効果は、損失が発生した場合には、大きなリスクとなる場合があります。

ここでは、レバレッジをかける場合の注意点について解説していきます。

逆レバレッジ

「逆レバレッジ」とは、「借入を行うことで収益が下がる」状況のことをいいます。
逆レバレッジは、投資利回りの低下や金利の上昇により、投資利回りが借入金利を下回った場合に起こります。

例えば、逆レバレッジが起きる場合を先ほどの事例で考えてみます。

購入価格上記の場合の年間利益は、

5,000万円 × 10% – 4,000万円 × 4% = 340万円

となりますが、もし今までは10%の利回りで運用できていた物件の空室が続いたり、家賃を下げる必要が出たりという不測の事態が発生し、10%から3%に落ちてしまったとします。
この場合の年間利益は

5,000万円 × 3% – 4,000万円 × 4% = -10万円

となり、マイナスとなってしまいます。
もし同じ利回り3%であれば、自己資金1,000万円をそのまま投資した場合の方が収益性の高い不動産投資が行えたことになります。

以上のことから、レバレッジ効果を活用して不動産投資を行う場合には、物件の収益性だけでなく、長期的に利益が出るかどうか注意してレバレッジをかける必要があります。

逆レバレッジの原因

逆レバレッジは、投資利回りが借入金利を下回った場合に起こるとご説明しました。

レバレッジをかけて借入をすると、毎月の返済が発生します。
基本的には購入した物件の家賃収入から返済を行うことになりますが、この家賃収入が入ってこなくなったり下がったりしてしまうと、自己資産から金利の返済を行わなければいけなくなってしまいます。

主な家賃収入が下がってしまう原因としては下記のようなことが想定されます。

上記の原因に関しては下記の記事で詳しく紹介しております。

また、不動産投資ローンの金利は「変動金利」であることが多く、景気などによって金利が上下する可能性があります。

もし1,000万円借り入れをした際の年間金利が2%から4%に変動したとすると、毎年20万円払っていた金利が40万円となりますので、毎月の返済額も変わり、家賃収入もそれに対応できるだけの金額で得られている必要があります。

不動産投資は、株式投資などに比べ長期的に運用を行っていくものですので、年間の金利が上がった場合も視野に入れて、返済に苦しまない程度の借り入れにしておくよう注意をしたり、安定した収益を上げられる物件を探す必要があります。

レバレッジ効果を活用した不動産投資で失敗しないためのポイント

ここでは、上記の注意点を踏まえて、レバレッジ効果を活用した不動産投資で失敗しないためのポイントを解説していきます。

イールドギャップを把握する

まず、イールドギャップとは、投資利回りと長期借入金利の差のことです。
不動産投資におけるイールドギャップとは、投資物件の実質利回りと借入金利との差のことで、下記の計算で算出することができます。

イールドギャップの数値が大きいとキャッシュフローが良くなりやすいと考えられます。

また、不動産投資のイールドギャップでは、「物件の表面利回りと借入金利との差」と説明されることが多く、物件情報には「実質利回り」ではなく「表面利回り」が掲載されていることも多くありますが、これには注意が必要です。

まず、表面利回りは下記のように計算します。

上記は、単純に年間家賃収入を物件購入価格で割ったものです。
ですが、不動産投資を実際に行なう場合には、不動産仲介手数料や固定資産税、修繕費などの経費がかかるため、表面利回りでは不動産投資で実際に得られる収益がどれだけ手元に残るかを測ることができません。

初期コストやランニングコストを考慮して算出したものが「実質利回り」といい、計算方法は下記です。

この２つの計算方法の違いを把握して、イールドギャップの数値が高くなるような物件を選びましょう。

そして、レバレッジ効果を用いて不動産投資を成功させるためには、イールドギャップを高める必要があります。

まずは、できるだけ高利回りの物件を選びましょう。
短期的ではなく、長期的に見て入居者が入り続けるかどうか、年数が経ち家賃が下落した場合には将来の利回りはどの程度になるかなどを考慮することが重要です。

不動産業者に物件の相談する場合は、イールドギャップに対してどれだけわかりやすく提示してくれるか、キャッシュフローを細分化して説明してくれるかをよく確認するようにしましょう。

サブリース契約を検討する

不動産投資でレバレッジ効果を高めるにあたっては、サブリース契約を結び空室リスクを回避するという方法もあります。

サブリース契約とは、自分の物件を不動産会社に貸し出して保証賃料をもらい、その不動産会社が入居者に転貸するという仕組みで、入居者がいなくても家賃収入を得ることが可能になります。
空室や滞納のリスクがある不動産投資において、家賃収入を安定して得られることは、サブリース契約の大きなメリットになります。

一方で、収益性が下がったり、家賃が下がったりするリスクもありますので、契約内容を念入りに確認した上で、信用できる不動産会社を選び契約を結ぶようにしましょう。

不動産投資について勉強をする

不動産投資では自分自身で最低限の知識を身につけておくことが非常に大切です。
今回のイールドギャップに関する「実質利回り」と「表面利回り」の違いのように、把握しておかなければ、購入する物件が本当に長期的に収益を出せる物件なのかどうかを見抜くことができません。

事前の勉強を行ってから、不動産投資に取り組みましょう。

まとめ

今回は、不動産投資のレバレッジ効果についてのメリット・デメリットや、レバレッジ効果を活用した成功のポイントについて説明をしてきました。

レバレッジ効果は上手に活用ができれば、自己資産のみで不動産投資を行う以上の高い収益を得ることが可能です。
一方で、逆レバレッジというレバレッジ効果が逆に働く場合もあります。

イールドギャップを高めるための物件選びや融資条件を注意したり、サブリース契約を行うなど、キャッシュフローが出るための工夫が重要です。

また、レバレッジ効果を十分に活用にするにあたっては、不動産投資に関わる勉強を続けることが必要になります。

不動産投資をやってみたいという方は、まずはセミナーに参加をしてみるなど、今から勉強を始めてみてはいかがでしょうか？

同じ不動産投資で、収益を上げることを目指す仲間や、すでに成功をしている先輩からも様々な話を聞くことのできる、いい機会となるはずです。