【新築マンションの不動産投資】利回り相場や失敗しない物件の選び方

不動産投資における2種類の「利回り」

不動産投資について知っておきたい「利回り」は2種類あります。物件を購入した価格に対する収益率の概算を表す「表面利回り」と、マンション経営に関する諸経費や各種税金も考慮した計算法をとる「実質利回り」です。それぞれの計算式で利回り率は変わるため、不動産投資に取り組む場合は実質利回りで試算しておくことをおすすめします。

利回り計算式

新築マンションの利回り相場

2021年夏に東京で行われた国際的スポーツ祭典に伴い、都内や主要都市部では新築マンションの価格高騰が続いていました。しかし、今夏の国際的スポーツ祭典を経て、価格の高止まりが予測されています。

新築ワンルームマンションを扱う当社では、実質利回りが概ね3％以上となる物件を企画し販売を行っています。
では、弊社物件の場合の数字を見てみましょう。

利回り3％の投資シミュレーション

上記の条件の場合、表面利回りは約3.7％という計算になります。

※1 金利は変動を考慮せず、1.7％に設定しております。
※2 家賃収入は管理手数料（家賃の5％）を差し引き済みの金額です。別途、修繕積立金、管理費等の支払が必要となります。
※3 物件価格は一例で物件により異なります。
※ 計算を分かりやすくするため、金利変動、家賃の下落、空室期間の家賃収入、修繕積立金・管理費の引き上げなどは考慮せず計算しています。
※ 詳細は記事下部にあるローンの概要をご確認ください。

「新築」と「中古」を選ぶときに利回りだけで判断すると危ない

皆さんも聞いたことがあるかもしれませんが、新築マンションよりも中古マンションの方が利回りが良いと言われることが多くあります。

確かに、最初に購入する物件価格が、新築マンションに比べて安価になることから、利回りだけを見ると中古マンションの方が良く見えることもあるでしょう。

ですが、物件が古いために、新築マンション同等の家賃設定が難しく、入居率を上げるために家賃を下げた場合は、必然的に利回りも下がり利益も減少します。そもそも新築マンションよりも空室になる可能性が高くなりやすいことを忘れてはいけません。入居者が付かなければ、そもそも家賃収入が入って来なくなってしまいます。

また、入居率を上げるには、老朽化したイメージを持たれることを防ぐために外壁塗装や床の貼り直しなどのリフォーム費用をかけたほうがいい場合があります。リフォーム済みの中古物件の場合でも、内装だけ見るときれいにされているが、水回りやよく見ないと分からない部分が劣化しており、予期せぬ多額の修繕費用がかかってしまう可能性があります。

さらに、修繕費用も新築時よりも高くなっており、急な故障等で想定外に設備の交換を行う必要がある場合もあります。上記のことから、中古マンションは細かなメンテナンスや表面では分からない水漏れや故障などが必要な場合があり、投資のプロ向けでハードルが高いと言われています。表面利回りの良さだけで中古マンションを選ぶことはデメリットも多く、初心者にはあまりおすすめできません。

新築マンションに投資するメリット

新築マンションに投資するメリットは大きく分けて以下の5つがあります。

①少ない頭金で購入できる

新築の投資用マンションは、購入価格が高いというイメージを持たれることが多いですが、実際は少ない頭金で購入できるケースもあります。購入するハードルの低さも、新築マンション経営のメリットと言えます。

一軒家を購入する際には購入金額の10％程度を準備することが一般的です。しかし、新築の投資用マンションは資産価値が高い場合が多いため、マンション自体を担保にして、少ない頭金で不動産投資用ローンを組むことができます。

しかも、金融機関や担保となるマンションの物件状況、不動産投資用ローン返済の各条件によっては、購入価格ほぼ全額の不動産投資用ローンを組める可能性があります。

②新築物件の価値を生かして家賃を高く設定できる

新築マンションである価値を生かすことができる「新築プレミアム」の期間であれば、家賃を周辺物件と比較してやや高く設定できます。新築プレミアム期間内では、入居の需要が高いため、やや高い家賃設定にしても人気が下がることはありません。

③空室リスクが低い

同じ立地にあり家賃にそれほど差がない条件である場合、「新築マンション」のほうが選ばれやすくなることが考えられます。「古いマンションにはセキュリティシステムが装備されていない」といった先進のセキュリティへの期待感も、新築マンションを選ぶ理由に挙げられます。

空室率をいかに低く保つかが不動産投資の課題です。しかし、都心部へのアクセスが便利なエリアや、教育に力を入れているエリアであれば人気が高い可能性があるため、空室状態が長期化しづらいかもしれません。入居者が退去してしまっても、1〜2か月で次の入居者が決まることも期待できます。

④損益通算での節税効果が期待できる

マンション経営での不動産所得と企業などから定期的な給与所得の両方を受け取る場合、不動産所得と給与所得を合算した額に所得税などがかかります。つまり、マンション経営で赤字が発生しても給与所得と合算することで赤字額が相殺されるのです。これを「損益通算」と呼び、節税効果が期待できるメリットがあります。

また、新築マンション購入時には、手続きにかかる費用など支出も増えてしまう傾向にあります。また、不動産投資用ローンの金利や実際に支払いは生じていない減価償却費も合わせて損益通算できれば、節税効果が期待できます。

⑤修繕費が安く設定されている

新築マンションについて数年間は大きな修繕費用がかかりづらく、目安として築10〜15年ごとに管理費とともに毎月支払いをする修繕積立金を基に大きな修繕を実施します。メンテナンスのために小さな修繕は必要ですが、この点においても新築マンションの場合、最初の数年間は少額で済むケースが多いです。
また、マンション一室からの不動産経営においても新築マンションの場合、毎月の修繕積立費用が築年数の経過した中古マンションよりも比較的低く設定されることが多く、新築マンションのメリットの一つになります。（物件により異なります。）
購入後の修繕費用がかかりにくいことは、新築マンションのメリットです。

新築マンションに投資するデメリット、留意点

新築マンション投資のデメリットとしてあげられる点は中古マンションよりも比較的利回りが低くなることです。中古マンションに比べ購入費用が高くなる新築マンションの場合、購入費用が高くなればなるほど表面利回りは低くなります。家賃を中古マンションよりも高く設定しても、利益回収に至る期間は中古マンションより遅い傾向です。

先述にあるとおり、マンション購入金額のほぼ全額の融資を受けることも可能な場合もありますが、事前に利回りと不動産投資用ローン返済について綿密な計画を立てておくことにも留意する必要があります。
ただし、利回りだけに捉われて不動産投資を始めることはあまりおすすめしません。

不動産投資は「数十年かけて長期的に運用」することがほとんどです。そのため、購入した当初は利回りの良かった中古マンションも、古くなるにつれて修繕しないといけない箇所が増え、入居者が住めるようにするための修繕費用が高くなり、結果的に将来利回りが悪くなっている可能性もあります。
不動産を長期的に運用したいのであれば、少しでも物件の状態がいい状態でキープできる新築マンションがいいという考え方もあります。

失敗しない新築マンションの物件選びのチェックポイント

新築マンション経営に失敗しないために、物件選びのチェックポイントを確認しておきましょう。

物件のエリアと立地の利便性

空室率を低下させ、利回りを上昇させるためには物件の立地と利便性が大きく関わってきます。最寄り駅から物件の距離は利便性を左右します。さらに、最寄り駅がターミナル駅である場合は利便性が増すため、空室率はより低くなる場合は多いでしょう。

また、エリア内で生活に必要な施設（スーパー・薬局・病院・コンビニ等）があるかも空室率と直結する要素のひとつです。物件がワンルームマンションであれば、単身者向けのためマンションですので、近くにコンビニがあることは重要でしょう。家族向けのマンションであれば、保育施設・公園・教育環境が整っていることが入居者を獲得できるかのキーポイントです。

購入前には公共交通機関への利便性、マンションのターゲット層に合った生活の快適性をチェックしましょう。反対に、嫌悪施設の有無は見落としがちなチェックポイントです。利便性・快適性と合わせて必ず確認しておいてください。

ファミリータイプかワンルームタイプか

購入を検討されているマンションのタイプによっても利回りは変化します。

ワンルームタイプの場合、ファミリータイプに比べると専有面積が狭い分、家賃収入額は低くなることがほとんどですが、物件購入費用や修繕費などはファミリータイプよりも抑えられることがほとんどです。そのため、利回りではワンルームマンションの方が高くなる可能性があります。

ファミリータイプの場合、部屋が広い分、修繕費がかかる可能性が高くなりやすい点と、長く住めば済むほど経年劣化によるオーナー負担金が増える原因になることがあります。

総戸数や災害リスクなどの物件情報

マンション経営では、メンテナンスのために10年周期で計画的に大規模修繕を行う必要があります。その大規模修繕に向けて、入居者からは毎月修繕積立金を徴収し、不足分についてはオーナーが自己負担しなければなりません。マンションの総戸数が多ければ、修繕積立金額の1戸当たりの負担額を低く抑えることが出来ます。総戸数が少ないと、1戸当たりの修繕費用も高くなる場合が多いため、一般的には20戸数以上が理想的とされています。

また、新築マンションの場合、最新の建築法に基づいて建てられています。しかし、マンションに対する建築法は日々更新され進化しています。災害リスクを抑制するためにも、耐震性に配慮が十分であるか、国土交通省によるハザードマップでリスクの高いエリアとなっていないかも調べておきましょう。

まとめ

難しいと思われがちなマンション不動産投資ですが、これから始められる方も知識をつけることで成功を期待できる投資手法です。また、すでに不動産投資に取り組まれていらっしゃる方も、常に最新の情報に触れておくことで利回りを高められる効果もあるかもしれません。アンテナは常に張っておきましょう。

■ローンの概要
●取扱金融機関／提携金融機関A
●借入申込資格/申込時・借入時に年齢制限があります。また団体信用生命保険への加入が条件となります。詳細は営業担当にご相談ください。
●利率／1.7％（金利2年固定型。なお、表示金利は令和3年7月20日時点のもので融資を受ける際は実行時の金利が適用になります）
※ご融資対象物件に第一順位の抵当権を設定していただきます。
※住宅ローンのお申込みに際しては、提携金融機関の審査がございます。審査の結果によっては、表示金利をご利用いただけない場合やその他条件の変更、お申込をお断りする場合がございます。
※情勢などにより、今後予告なく本表示金利のお取扱を中止する場合がございます。予めご了承ください。