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不動産投資でマンションを購入するとき「区分所有」と「一棟所有」どちらがいいの?

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不動産投資を始めようと思い、いろんな不動産投資に関する本を読んでみると、本によって物件のおすすめポイントが違うことに気がつくと思います。本をたくさん読んだ人からよくある質問が「区分所有がいいのか、一棟所有がいいのか」というものです。そこで、今回は、不動産投資をするなら区分所有と、一棟買所有どちらが良いのかについてお話します。

初心者は区分所有からのスタートがおすすめ

不動産投資をするにあたり、区分所有が良いのか、一棟所有が良いのかはよく議論されるところですが、そもそも不動産投資をする目的によって投資スタイルは変わってきます。例えば、できるだけ早くリタイアし、家賃収入だけで生活を成り立たせたいのか、老後の年金のプラスアルファとして家賃収入を得たいのか、どちらを目的にするのかということです。

できるだけ早くリタイアし、家賃収入だけで生活を成り立たせたいという場合、アパートなどの一棟物件が主な投資先の候補となるのではないでしょうか。確かに、区分所有と比較して、利回りが高く、投資効率は良いと言われています。

ただし、2年〜3年前までは、一棟物件が活況を呈していたようですが、2018年にとある銀行がシェアハウスオーナーなどにずさんな融資をしていた問題が表面化して以降、多くの金融機関では、一棟物件を中心に融資を引き締めています。投資金額が大きい一棟物件に対しては、アパート、マンションを問わず金融機関からの融資が厳しい状況が続いています。

そこで、最近は比較的、金融機関からの融資を受けやすい区分所有のマンションがおすすめです。一般の会社員の方から不動産投資をする理由としてよく聞くのが、「老後資金が不安なため、年金のプラスアルファとして収入が欲しい」というものです。

老後資金のプラスアルファの収入が目的なら、一棟所有よりも投資金額が低く、金融機関から融資を受けやすい区分マンションがおすすめです。不動産投資を運用し続け、この先の将来も収入を大きく増やしていきたいと考えているなら、スモールスタートで不動産投資の経験を積んで、物件数を増やしていく、または一棟への投資へシフトするなど、徐々にステップを踏んでいくとよいでしょう。

また、会社員の方や投資初心者の方に区分所有マンションをおすすめする理由として、管理が比較的楽だからという理由もあります。不動産投資は「物件を購入するだけでいい」というわけではなく、購入した物件に人に住んでもらい家賃収入を得ることで成り立つ投資です。人に住んでもらうためには、賃貸の管理が必要になることと、この物件に住みたいと選んでもらうために物件そのものの管理も行わなければなりません。区分所有の場合はこれらの管理を管理会社へお任せすることがほとんどです。

管理会社にお任せしてしまえば、入居者の募集からクレーム対応、集金作業、清掃作業などまで管理会社がほとんどやってくれるので、手間がかかりません。

ワンルームかファミリータイプか

ただし、区分所有といってもワンルーム、ファミリータイプどちらがよいのかわからない…という声も多く聞かれます。

投資用物件を選ぶ際に重要なことは賃貸需要が高いエリアの物件を選ぶことですが、賃貸需要が高いエリアの代表格といえば、東京・名古屋・大阪などの三大都市圏が一般的です。

例えば、東京の物件に投資をする場合、東京の人口の構成を考える必要があります。2019年3月に東京都が発表した都内世帯数の長期予測によると、人口は2025年にピークを迎え、約1,417万人と予測されていますが、その後も世帯の細分化が進むことで総世帯数は増加し、2035年にピークを迎え、約723万世帯となる見通しです。

参考:東京都総務局統計部 平成31年3月 東京都世帯数の予測-平成32(2020)年、37(2025)年、42(2030)年、47(2035)年、52(2040)年- 「第1-1表 区市町村別一般世帯数-総数-」

総世帯がピークを迎えた後も東京都の単身世帯数は増加し続け、2040年には単身世帯数は、約369万世帯、総世帯数の51.2%、つまり、単身世帯が半数を上回ることが予測されています。

さらに、東京23区では、人口は2030年にピークを迎え、約995万人と予測されていますが、総世帯数数、単身世帯数ともに増加し続けます。2040年には、総世帯数約532万世帯に対し、単身世帯数は、約289.3万世帯、総世帯数の54.37%と、半数を超える予測となっています。

参考:東京都総務局統計部 平成31年3月 東京都世帯数の予測-平成32(2020)年、37(2025)年、42(2030)年、47(2035)年、52(2040)年- 「第1-1表 区市町村別一般世帯数-総数-」(P6,P26)

上記のデータを見ると、約半数がファミリー世帯ともいえるのですが、ファミリー世帯は、持ち家率が高くなる場合が多いです。賃貸物件の場合でも、ファミリー世帯では、広めの平米数を希望する場合が多いことや、子育てに必要な資金などを蓄えるために、家賃を来るだけ抑えられる物件を選ぶ場合が多いと推測されます。
また、ワンルームの修繕積立金は月額1万円に収まるケースが一般的ですが、ファミリータイプの場合には月額2万円〜3万円程度になることが一般的です。
このことから、ファミリータイプの物件へ投資をするのは、なかなか難しいと考えられます。

最近は新型コロナウイルスの影響もあり環境が変わってきてはいますが、基本的に都心部のワンルームは、会社員、学生、外国人の出稼ぎ者などさまざまな需要があります。ですから、例えば、誰もが憧れるエリアでも、駅近・設備充実・家賃高めという物件から風呂なしトイレ共同という物件まで幅広く需要があります。いざとなれば、家賃を安く設定することで、誰かしら借り手はつく可能性が高いのもワンルームの特徴です。

実際、築40年以上経っている物件でも、立地がよく家賃が安ければ、安定的に満室になっている物件も多く存在します。ですから、貸しやすい、売却しやすいということを考えると、ワンルーム物件への投資が取り組みやすいでしょう。

新型コロナウイルスの影響で賃貸需要に変化も

ただし、昨年からの新型コロナウイルスの影響で、これまでの常識に変化が起きています。

新型コロナウイルスの流行前、不動産投資で手堅い物件といえば、東京都心部の単身向けの10〜20平米台のワンルームや1Kタイプでした。これらは、上記でお話したように、ファミリー向けの広い部屋のタイプに比べて引き合いが強く、賃貸需要も安定していたと言えるでしょう。

ところが、新型コロナウイルスの影響で、リモート授業による学生の賃貸需要の減少やリモートワークによる生活の変化により都心部から地方へ転出する人の増加、外国人の入国制限による外国人の賃貸需要の減少などで、都心部の賃貸需要にも変化がでています。

大きな変化としては、面積が広いタイプの物件の人気が高まっていることです。単身者でも、リモートワークなどにより家にいる時間が増えたことで、より快適な環境を求めている人が増えているのでしょう。となると、ワンルームといえども、面積が狭かったり、家賃が高すぎたりする物件は、借り手がつかなくなる可能性が高くなります。

新型コロナウイルスが不動産投資に及ぼす影響はどこまで続くのか不透明ではありますが、今後はニューノーマルを見据えた上での物件選びも必要になってくるかもしれません。

私自身も都内のワンルームの物件にいくつか投資をしており、現在は、新型コロナウイルスの影響も受けず、安定的に賃貸収入を得ていますが、情報収集は欠かさずに変化にも対応できるようにしていきたいと思います。

まとめ

今回はよくある質問の中から、「区分所有がいいのか、一棟所有がいいのか」に着目をしましたが、不動産投資の初心者の方であれば、冒頭でも述べたように「区分所有」からスタートするといいでしょう。区分所有であれば、不動産投資で重要となる様々な管理を管理会社に任せられるため手間がかからず、忙しい会社員の方でも運用をすることが可能です。

皆さんもぜひ、不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

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