• 不動産投資
  • 他の金融商品との比較

投資初心者が安心して始められる投資商品とは? リスクの少ない不動産投資と債券 を徹底比較!

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投資には様々な種類があります。
「投資を始めてみたい!」と思っても何から始めればいいか分からない・・・、投資ってなんだか怖いな・・・と感じている方もいるかと思います。
今では、国が投資を推奨するほど身近なものになった投資ですが、今回は投資初心者の方が比較的安心して始めることができる投資商品である「不動産投資」と「債券」についてお話します。

不動産投資とは?

不動産投資とは投資用の不動産を購入し、人に貸して家賃収入を得るという仕組みです。不動産とはその名の通り動かないもので、土地や建物が「不動産」に当たります。逆に現金、車や腕時計、家具などの動かすことのできる財産は「動産」となります。

上記図のように、不動産投資は銀行のローンを使って投資用の不動産を購入し、入居者から受け取る家賃からそのローンを返済していきます。
例えば、マンション一棟・アパート一棟など大きな不動産を購入する場合は、高額な資金や頭金が必要になり、初期費用がかさんでしまうため、高収入の方でないと難しいと言えます。
ですが、ワンルームマンションなどのマンションの中の1部屋だけを購入する場合、頭金は10万円程度からでも始めることが可能です。すると、ローンの返済は家賃収入から行うため、自身が支払う費用が少額となり、一般のサラリーマンや公務員の方でも気軽に不動産投資を行うことが出来ます。

債券とは?

債券とは国や地方自治体、企業などがまとまったお金を借りる為の借用証書のようなものです。国や地方自治体、企業は債券を投資家に買ってもらうことで必要な資金を手に入れます。債券を発行する国や地方自治体、企業のことを債券の発行体といいます。つまり、債券を買うということは企業や国にお金を貸すことと同じになり、債券は満期日になれば額面金額が返金される金融商品です。

不動産投資と債券のそれぞれの特徴

不動産投資の特徴 

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンという特徴があります。
例えば、株やFXなどは、景気や社会情勢に左右されやすいハイリスク・ハイリターンの金融商品として有名です。
記憶に新しいもので言えば、2020年に「コロナショック」と話題になった、新型コロナウィルスの流行に伴い、世界的に経済活動がストップし、社会情勢的には自粛ムードが強まったころ、株やFXは瞬く間に急落し、多くの人が大損する状況になりました。
逆に景気が良くなっていく前に安く買っておけば、価値が上がり大きな金額が手元に入る可能性のある金融商品でもあります。
ですが、買い時や売り時を一歩間違えてしまえば、多額の借金を抱えることになり兼ねない、投資のプロでも見極めが難しい商品です。

参考:不動産流通推進センター「東京圏の賃貸マンションの家賃相場の推移(https://www.retpc.jp/chosa/tokei/)」を元に作成

それに比べて不動産投資は、景気や社会情勢に左右されにくい商品です。
例えば、景気が下がったからと言って、不動産価格が急落した、もしくは賃貸マンションの家賃が安くなったという事象は起きていません。理由は、人が生きていくためには住む場所が必要になり、需要が無くならないからです。
不動産の価格や家賃が変動する要素は「需給バランス」です。つまり、賃貸需要が低下し供給が多くなれば賃料は下がります。しかしリーマンショックやコロナウィルスの影響で不況になったからといって、賃貸需要は減るということは考えづらいです。上記図にあるようにリーマンショック時でも賃料は下落することはなく、不動産投資にも影響はなかったと考えられます。

株やFXのように高額なリターンが戻ってくるわけではありませんが、不動産投資を購入するエリアを見極めておけば、安定的に家賃収入を得続けることが出来、ミドルリターンを得ることとなります。

とはいえ、不動産投資にももちろんのことながらリスクがあります。ですが、他の金融商品とは異なり、不動産投資の運用は、1人で行うものではなく、プロのサポートを受けながら進めることが出来る商品です。FXや為替取引のように多額の借金を急に抱え込むようなリスクはほとんどなく、リスクを最小限に抑えながら進めることができるため、ミドルリスク・ミドルリターンの金融商品と言えます。

債券の特徴 

代表的な債券には、国が発行する国債、地方自治体が発行する地方債、企業が発行する事業債があります。国債の一種で個人向け国債があり、個人でも投資がしやすいように1万円から購入可能なものになっています。個人向け国債は償還までの期間も様々なものがあり、3年、5年、10年間満期の3種類があります。また、利子の受け取り方にもいくつかタイプがあります。そこで債券の購入から満期日までの流れを図で解説します。

上記の図は、利率が年2%(税引後)、年2回利払い、満期3年の債券を100万円購入した場合の例です。前述したように、債券は満期日になれば額面金額が返金されるため、3年後には100万円が戻ってきます。それに加え、購入してから満期日までの間で、金利収入が得られる債券もあります。
金利収入が得られる債券は、利率が決められます。この利率は、債券を持っている間、額面金額に対して、毎年受け取ることができる利子の割合で、債券を発行する時点での金利水準や、発行体の信用度などによって異なってきます。

上記の図の場合、満期日まで半年ごとに1万円を受けとることが可能になります。

上記図の場合、満期5年の債券を100万円分の債権を購入しますが、払い込む金額は90万円です。この場合、購入時から満期日までの間、毎年利子が支払われることはありませんが、満期日を迎えたときに、100万円が返金され、購入してから満期日までの間で利子が10万円ついたことになります。
また外貨建ての債券もあり、国や企業などの発行体が外国の通貨で発行する債券のことで、満期日の利払いもその国の通貨で支払われます。証券会社で取り扱われており、一般的には日本円をその国の通貨に変えて債券を買います。 その国の通貨で利払いを支払われることで、一番条件のいいときに日本円に換金することで、さらに金額がプラスできることが見込めます。
債券も、株やFXのようなハイリスクもなければハイリターンでもなく、リターンが少ない金融商品ではあるものの、購入した債券の金額は満期日に返金されることが約束されていることから、ローリスク・ローリターンといえる商品です。

メリット・デメリット

不動産投資のメリット

銀行から融資を受けることができる 

代表的な投資として株式投資やFXなどがありますが、こういった投資の場合、基本的に銀行はお金を貸しません。しかし、不動産投資は不動産"事業"として見られますので、銀行から融資を受けることができます。大きな元手となる資金というのが必要なく投資用不動産を購入することができます。 

ちなみに・・・今がお得!低金利時代

  • 投資用不動産を購入する場合、キャッシュもしくは、銀行から融資を受けてローンを組んでの購入をすることができます。銀行からの融資を受けて投資用不動産を購入する場合、銀行に支払う利息が発生しますが、今は低金利時代ですので、金利が非常に低い条件で融資を受けることができます。そのため現代では、フルローンを活用しても、利息部分を含めたローンの支払いを、入ってくる家賃収入でほとんどの部分を賄うことができます。歴史的に見ても今は最低水準の金利の低さですので、不動産投資を始めるには今が非常に良い時期になります。

団体信用生命保険に加入できる 

銀行からの融資を受けて投資用不動産を購入する場合、マイホームのような居住用不動産を購入する場合と同様で団体信用生命保険に加入することができます。万が一亡くなってしまった時の死亡保障、また、最近だと2人に1人がかかると言われているガンにかかってしまった時のガン保障が付いている金融機関があります。亡くなってしまった時やガンにかかってしまった時は、ローンの残債を保険会社が支払ってくれますので、不動産を購入することで大きな保険に加入することができます。不動産を売却して現金に変えることもできますし、そのまま家賃収入を取り続けることもできるので、保険の見直し、保険代わりに不動産を持たれる方も非常に増えてきています。 

インフレに強い

モノの価値が上がってお金の価値が下がる時は、不動産もモノに分類されるため価値が上がります。物価の上昇と共に不動産価格も上がっていきますので資産価値が大幅に下落することは考えにくく、家賃も上昇していくことが予想されます。インフレや物価の上昇時には現金だけで資産を持っているよりも有利に働きます。

不動産投資のデメリット

一棟投資の場合

建物一棟に投資をするためには億単位の資金が必要となるため、金融機関の融資が受けにくいという点があります。また、万が一失敗した際の損害が大きくなります。また、リスク分散ができないため、天災など予測不可能な事態が発生した際には甚大なダメージを受ける可能性があります。一棟投資はハイリスク・ハイリターンな面があります。

区分投資の場合

区分投資は1部屋単位のため、万が一空室期間が長引くと無収入となってしまい、投資利回りを大幅に悪化させてしまいます。そのため、入居者がつきやすいエリア・物件を選ぶ必要があります。また、1部屋単位のため、一棟と比較すると家賃収入が少なく、月々の家賃収入は数万円程になります。 

戸建て投資の場合 

中古の戸建てを貸家にするために、ある程度のリフォーム費用がかかる事になります。また、購入する地域をしっかりと見極めないと、空室期間が非常に長くなってしまうため注意が必要です。

債券のメリット

収益性 

債券は定められた最後の満期まで一定の利子を支払うことによって積み上がっていき、それを約束するような証券になりますので、利子は金利の変動の水準によって変わることはありません。例えば株や不動産とか将来収益性が読めないようなものに比べると債券は計画的な資金運用が可能になります。 

安全性 

投資にはリスクがつきものですが、債券に関しては株式と異なり満期日があります。満期日がしっかりあるため、その間で債券の価格がどれだけ変動をしたとしても、満期日がくれば額面金額で受け取ることが可能になります。

換金性

債券は満期がありますが、途中で換金をすることも可能です。金融の情勢や債券の需要と供給により回収できる金額が増えることもあれば減ることもあるため、うまくタイミングを見定めことによってより多くの金額を受け取ることが可能になります。

債券のデメリット

価格変動リスク 

債券は償還日に額面金額が戻ってきます。しかし、債券の価格は日々変動しています。すなわち仮に債券を途中で売却する場合、受け取る金額が購入した時の金額を上回ることもあれば、逆に下回ることもあります。

信用リスク 

発行体の倒産などによって債券の元本や利子が約束通りに支払われないことを信用リスクといいます。元本が戻ってこない場合がありますので、債券の発行条件だけでなく、発行体の事業内容や経営状況などもよく確かめる必要があります。

為替変動リスク

外国の通貨で発行された債券に関係するもので、利払いや償還金を受け取る時に為替が円安になれば円換算での受け取りが増え、逆に円高になった場合、受け取り額が減ってしまうことになります。

まとめ

今回比較した不動産投資と債券については、投資が初めての方でも安心して進められる投資商品と言えます。
不動産投資と債券を比較したときに、投資初心者の方におすすめするのはリターンの大きさと安心して進められる商品というポイントを考えれば、不動産投資です。
不動産投資のプロが不動産購入時から、その後運用していくために必要な賃貸管理、建物管理に関すること、都度必要となる手続き関連などもしっかりとサポートしてくれるため、1人で投資をする訳ではないからです。
また初めての投資は不動産投資から入り、リスクを最小限に抑えた運用をしながら投資について学び、次のステップとして他の金融商品へ投資してみるという方も多くいます。
まずは、不動産投資について学んでみてはいかがでしょうか。

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