不動産投資家が気をつけたい「東京ルール」

そもそも「東京ルール」って？

東京以外から引っ越してきて、敷金や礼金を払ったり、出ていくときに原状回復の費用を請求され、「なんでこんなにお金は払わないといけないの?」と思った方も多いはず。この慣習は、東京を中心とした関東地区特有のもので、トラブルの原因にもなっています。

かつては当たり前だと思われていたこの商習慣ですが、他の地域から入ってきた方を中心にして、どうも借り手側に不利な取り決めではないかという疑問が起こってきました。それにともない、貸し手と借り手の間で退去時にトラブルになることが続出しました。

戦後の住宅難などを背景に地域的に始まったとされる礼金、更新料、現状回復費用などは、現在では実情に合わなくなり、改正する必要が出てきたのです。

国土交通省もこの状況を見かねて、2011年(平成23年)にガイドラインを出しました。そして、住宅関係の許認可を取り仕切っている東京都住宅局も、トラブルを避けるための方針を公表。民間賃貸住宅に関して、退去時の敷金の精算や入居期間中の修繕をめぐる紛争など、多くの相談が寄せられていることから、紛争の未然防止を図るため、契約時点での的確な説明を義務付けた全国初の条例を策定する方針を明らかにしたのです。

それが2004年（平成16年）に発表された、「民間賃貸住宅に関する『東京ルール』の推進について」の指針です。

敷金返還のトラブル

敷金は本来、「何かあったときのために、貸主に預けるお金」です。例えば、借主が賃料を未納している場合や、借主が通常の使用を超える使用によって家屋の損耗を復旧する場合に使われるお金。原状回復費用に充てるためのお金ではありません。

従来のトラブルとなるケースには、敷金が室内クリーニング費に充てられることを東京以外から入居した人が知らず、退去の際に返還される額が少ないと主張するなどがあります。
こうしたトラブルを避けるために、入居時にチェックリストの作成と確認を行い、退去時立ち合いの際にチェックリストをもとに負担範囲について話し合うと、互いの認識のズレなく話を進めることができるでしょう。

ただし、経年変化などの通常損耗の修繕費については貸主が負担することが原則とされており、貸主と借主の間で合意がとれている必要性があります。

また、「東京ルール」の概要が定められた際、借主の原状回復費についても言及されています。このなかで、借主側に原状回復義務が存在しますが、この場合の原状回復は“契約締結時と同じ状態に回復する”という意味ではありません。
ですが、契約書には「敷金返還は、原状回復に必要な借主が負担すべき費用を差し引いた残額」といった意味の記載をされることが多く、どこまでがその負担すべき費用なのかという点でトラブルに発展するようです。

退去時の原状回復や敷金返還ついて、お互いの認識をすり合わせることでトラブルを回避するようにしましょう。

退去立ち合いのトラブル

オーナーや管理会社、仲介業者などに断りなく勝手に退去してしまうと、傷や汚れ、破損の確認ができません。そして、その修復費用を誰が負担するのか特定できずにトラブルの元となります。

立ち会い後は、室内クリーニングやリフォーム費用の見積もりを取ります。契約で入居者負担とする部分が決まっていれば、見積書などで確認を取って精算金額を確定させます。また、月の途中で退去する場合には、賃料の日割り精算も行います。

入居時に必ず確認を

最近ではトラブルに関するノウハウも蓄積されてきたので、不動産会社や管理会社は入居者にきちんと説明責任を果たすようになってきています。
入居者も、何回も入居を経験している人ならトラブルを避けるために書類の確認をしますが、経験の浅い人は物件の良し悪しに気を取られて、とかく書類に書かれていることなどは無視しがちです。

スムーズな退去を考えれば、双方できちんと確認し合い、書類にしっかりと記載されているかを確かめておくことが大切です。

まとめ

退去時の補修責任としては、退去時の通常損耗などの復旧は貸主が行うことが基本です。　また、入居期間中の必要な修繕は貸主が行います。この地域の商習慣だから従うべきだとか、払ってくれという主張は受け入れられません。

この「東京ルール」について理解していない管理会社などではしっかりとした対応を期待できず、のちのち話がこじれれば最悪、訴訟問題にもなりかねません。これから東京の賃貸物件へ投資するのなら、管理会社選びには気をつけましょう。