会員限定資料ダウンロード

日本の不動産投資家はAirbnbの煽りを受ける!?

  • FacebookでシェアするFacebookでシェアする
  • TweetするTweetする
  • はてなブックマークで共有するはてなブックマークで共有する
  • LINEで友達に送るLINEで友達に送る

賃貸している部屋でも、民泊用に貸し出して対価を得ることができる「Airbnb」(エアビーアンドビー)が話題です。とくに2020年の東京オリンピックでは、多くの海外旅行者を受け入れるために国も規制緩和に積極的。民泊事業を実施する場合のルールを定めた、「住宅宿泊事業法」も2018年の施行に向けて、着々と整備が進んでいるようです。

こうした動きを受けて、国内ではAirbnbを使って民泊事業を始めようとする個人や業者が今後も増えていくことが予想されます。そこで疑問として浮かんでくるのが、マンション経営など不動産投資との兼ね合いです。市場は競合しないのか?、物件オーナーでなくとも転貸で稼げるなら初期投資が不要で不動産投資よりも効率のよい投資ではないのか?──。このコラムをご覧になっている方も、こうした新興ビジネスに無関心ではいられないでしょう。

今回はこのAirbnbの現状と、不動産投資との違いなどについてお話ししていきます。

インバウンド需要の受け皿として有望な民泊。でも……

東京オリンピックを目前にして、民泊ブームが盛り上がっています。そんな中で登場したのがAirbnbなどの仲介サービス。所有する物件を宿泊用に貸し出すだけで、こうした管理会社が民泊運営業務を代行してくれるため、物件オーナーにとってはラクにビジネスが展開できるというものです。

たしかに、宿泊料という収入が得られるのでオーナーとしてはうれしい限りでしょう。不動産投資用に所有しているマンションの稼働率が芳しくない場合でも、もしかすると、Airbnbを通じて民泊用として活用すれば当座の空室対策にはなるかもしれません。
しかも、海外からの観光客を誘致してインバウンド需要を喚起し、経済の活性化を積極的に図ろうというのが目下の国の方針。今後も、さまざまな面で規制緩和が進んでいくことは必定です。

こうしたトレンドを考えると、「もしかしたらマンション経営よりも有望な投資かも」と考えて、ビジネスをシフトしていくオーナーが現れても不思議ではありません。しかし、本当にそれで正解なのでしょうか?

民泊の最大稼働日数は年間で180日

Airbnbで活気づく民泊ブームですが、果たしてこれが不動産投資、マンション経営の代わりになるかと言うと結論は「NO」です。その理由は、民泊用として稼働できる最大日数が年間180日と、2018年1月に施行される「住宅宿泊事業法」で規定されているからです。これでは、居住用になりません。

たとえば仕事柄、ホテルに何年も生活している著名人がいますが、民泊ではそれができません。つまり、あくまでも民泊は宿泊者向けのサービスであって、対象としている顧客層が賃貸マンションとはまったく異なります。

都心部では単身世帯を中心に人口が増えていますが、こうした層が一時的とはいえ、民泊で暮らすようなことはとても考えられません。やはり、そこは賃貸業の独壇場です。相手にしている市場が違うのです。

賃貸しているマンションを転貸して民泊に?

不動産投資は、まず初期投資にまとまった資金が必要だから、とりあえずは賃貸マンションを民泊に提供した方が元手もかからず投資効率がよいのでは?
──そんなふうに考える方もいらっしゃるでしょう。たしかに、Airbnbのケースを見ると最初にかかる経費は敷金・礼金、家賃代2〜3ヵ月分と家電・家具代だけなので、多く見積もっても100万円以下。マンションを購入するのと比べれば初期投資とも言えないレベルです。
そこだけを見ると、民泊が有利にも思えますが、根本的な問題があります。それは、「転貸禁止条項」です。

多くの場合、賃貸契約には転貸禁止が盛り込まれています。したがって、賃貸しているマンションを内緒で民泊に利用していることがオーナーに発覚すると、条項に基づいて賃貸契約の解除を求められることになります。
もちろん、これは法的な拘束ではなくあくまでもオーナーと賃借人間の契約なので、オーナーが理解を示してくれるような物件であれば問題ないかもしれません。

それでも民泊利用者のマナーが悪く、騒音やごみ処理などのクレームが近隣住民から上がれば、それを続けることはできなくなります。またオーナーに理解があっても、近隣住民が民泊に好意的でない場合もあるでしょう。やはり、賃貸マンションを民泊用に活用するのは至難の業と言えます。

不動産投資には、Airbnb、民泊にはない多くのメリットがある

ブームの民泊、Airbnbですが、こうしてみると不動産投資やマンション経営の代わりにはならないことがお分かりでしょう。
また、「空室対策さえ万全なら安定した収入が毎月ある」「家賃収入の変化が少ない」「節税対策になる」「資産として残せる」「生命保険代わりになる」──など、不動産投資ならではとも言えるこうした諸々のメリットが、民泊ビジネスでは得られないことにも注目したいところです。

たとえ、オーナーの許可を得た上で賃貸したマンションを民泊に提供できるとしても、それはあくまでも借り物。“資産”ではなく、またそれを活用して宿泊料を得るのは“資産運用”ではありません。

まとめ

民泊と不動産投資は、似ているようでじつはまったく異質なものであることがお分かりになったでしょうか。もちろん、資金に余裕があればマンション経営の傍ら、民泊ビジネスにトライしてみるのもよいとは思います。
しかし、前述のように、民泊ビジネスは資産運用ではありません。まずは、不動産投資、マンション経営で資産形成の地固めをすることがまず肝要です。

  • FacebookでシェアするFacebookでシェアする
  • TweetするTweetする
  • はてなブックマークで共有するはてなブックマークで共有する
  • LINEで友達に送るLINEで友達に送る
資料ダウンロード セミナー詳細 PAGETOP