不動産投資の融資のカギは「物件評価」

不動産投資向けのアパートローンの場合、融資が受けられるかどうかの判断基準として、物件そのものの評価が大きく関係します。

ここでは物件評価の2種類の基準「積算評価」と「収益評価」について、くわしく見ていきましょう。

物件評価の仕組み

冒頭でもご説明した通り、物件評価には「積算評価」と「収益評価」の2種類があります。金融機関から融資を受けるにあたっては、これらの評価を基準にして審査が行われるため、それぞれで高い評価をされなければなりません。

積算評価は、その物件を担保にした場合、どれくらいの価値があるのかを判断するために行われます。土地と建物の評価をそれぞれ計算して積算することで求められます。

▼土地の積算評価土地の積算評価価格は次の計算方法で知ることができます。

土地の価格＝路線価×土地の広さ（平米）

「路線価」は土地の相続税を算出するときに使われる指標で、国税庁が例年7月に1月1日時点の価格を公表します。国土交通省が毎年1月1日に発表する「公示価格」の8割を基本としています。路線価はインターネット上で簡単に調べられるので、投資物件の価格はきちんとチェックしておきましょう。

土地の評価額は、先ほどご紹介した計算方法にさらに「掛け目」を用いて算出します。掛け目は銀行によって異なりますが、基本的には「土地の用途」や「土地の形状」などをもとに建物が建てやすい商業地域や、道路に面しているといった土地の形状のほうが評価は高くなります。

▼建物の積算評価一方、建物の積算評価は次の計算方法で求められます。

建物の価格＝再調達価格×延べ床面積×残存年数/法定耐用年数

再調達価格とは建物を建てた時の平米単価であり、建物の構造によって異なります。銀行によって違いはあるものの、基本的には次の通りです。

木造・軽量鉄骨：15万円
重量鉄骨：18万円
RC・SRC：19万円

収益評価は物件の収益性、つまり将来的にどれくらいの利益を生むかを基準に判断する方法です。基本的な考え方としては、「年間で得られる家賃」と「融資に対する返済額」を比べたときに、家賃のほうが多ければ収益性の高い物件だとみなされます。

収益評価には「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。直接還元法は、ある一定期間（通常は1年）の収益を還元利回りで割って求めます。この場合の収益とは、家賃から運営のための諸経費を引いた純収益を指します。

DCF法は毎月の利益と売却時の価格（復帰価格）を現在の価値に割り戻して計算する方法です。計算方法は複雑になりますが、金利や売却価格を考慮して、より現実的な評価が可能になります。

どちらの評価をより重視するかは、金融機関によって異なります。例えば、積算評価で融資を断られた場合でも、収益評価を重視する金融機関では融資を受けられることもあります。

融資の可能性を高めるためにも、両方の評価方法を念頭に置いておきましょう。