【第2回】不動産投資の種類　現役サラリーマンでも可能なのはマンション投資？アパート投資？

様々なジャンルのある不動産投資

一口に不動産投資と言ってもその種類は多種多様です。
規模の大きい投資では商業ビルや、一棟収益物件であるアパート投資などがあります。
これらは億単位の借り入れや大きなお金が動く投資となり、商業ビルにおいては店舗投資、駐車場の投資など多岐に渡ります。
そのため、一般のサラリーマンの方が行う投資としては、アパート、マンションなどの住宅系が主流となってきています。
ではアパート投資とマンション投資について比較しながら見てみましょう。

歴史の古いアパート投資

そもそもマンションという建物がこの世の中に定着し始めたのは、昭和40年代位からで、それまでは収益物件というとその大半がアパートでした。昔のフォークソングの歌詞のフレーズにもよく「4畳半のアパート」がありましたね。

日本における住宅の歴史の中で、江戸時代には「長屋」と呼ばれる賃貸住宅が江戸に多くあり、庶民の住まいとなっていました。また地方から東京へ上京した方は、家賃を少しでも安く済ませるために、アパートで暮らすことも多かったので、長屋やアパートなどの賃貸住宅は歴史的に非常に馴染みの深いものでした。つまり歴史から見ると長屋の発展形がアパートで、アパートの発展形がワンルームマンションと言えます。

アパート投資の種類は2種類

アパートは大きく分けて2種類に分かれます。一つは祖父母や、両親から譲り受け「相続」した土地に、アパートを建設するというものです。これは俗に言う土地の「有効活用」というものです。

これを聞く限りでは、非常に良い投資方法のように思えますが、土地活用方式のアパート経営は注意も必要です。

不動産投資の第一歩は土地の「選定」に極めて大切なポイントがあります。不動産投資では、その地域の人口動態から推計される長期的な入居率を考える必要がありますが、相続などで譲りうけるなどして、すでに土地をお持ちの場合は立地を選ぶことが出来ず、将来人口の増加が見込まれない立地にある可能性があります。ただ土地があるからと言ってマーケットの分析が甘く、最寄り駅の利用客が年々減少し駅前がシャッター通りとなり周辺が急速に高齢化し人口減となるようなエリアは不動産投資にはふさわしくないと言えます。
安易にアパートを建設し、中々入居者が集まらなく賃貸経営に悩んでいるアパート経営者は数多くいらっしゃいます。

もう一つの場合は、分譲型のアパートです。これは大手ハウスメーカーなどが土地の選定をし、そこにアパートを建設して一棟まるごと分譲するという形態の投資です。魅力がある半面、分散投資型には向かず、一つの物件に大きな借入れが必要となります。

マンション投資の種類は

マンション投資と言っても、階数が20階以上の超高層マンションから面積が30～50㎡程度のコンパクトマンション、さらに面積が30㎡以下のワンルームマンションなど様々です。この中で比較的一般のサラリーマンの方が投資しやすいのは、ワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資の特色は、一部屋から購入が可能で、少ない自己資金でスタートすることができて、賃貸管理などの手間がかからない事です。
さらに、ワンルームマンション投資の場合は、複数戸所有をすることでより収益を上げることも可能で、その際は場所も分散できるので投資リスクも回避しやすくなります。

新築と中古の違いは

新築のワンルームマンションは不動産会社から購入しますが、中古の場合は2種類あります。一つは不動産会社から購入する方法と、もう一つは不動産会社が仲介をして個人から購入する方法です。
特に注意しなければならないのは、個人から個人の売買です。売主が不動産会社の場合と個人との場合では、設備の保証制度や家賃保証などで差異が出る場合があります。

新築の場合は、ある程度クオリティの安定した住戸が一定数発売されるのに対して、中古の場合は築年数や建物の管理などによりそのクオリティは大きく異なります。また中古のワンルームマンションの場合は、既に入居者がいる場合が大半です。入居者がいる状態で物件のオーナーが変わることをオーナーチェンジと言います。この場合は、物件を購入してすぐに家賃収入を得ることが可能ですが、購入時に室内がどのような状況かを目で見て確認する事はできません。

購入時に住んでいた入居者が退去後、次の入居者募集の際に設備が古すぎる場合や、室内のクリーニング程度では人に貸せる状態にないこともあり、高額なリフォーム費などが発生することもあります。

そのため、中古物件の投資は、不動産投資の経験があり、ある程度目利きが出来る人でないと、想定していた利回りを得られず失敗してしまう可能性があります。

新築投資用マンションのメリット

新築の投資用マンションは、最新のトレンドから立地、設備、仕様など投資商品としてその時流にあったものとなっており、賃貸入居率も高くなっています。当然の事ながら室内の設備等も新品であり、耐久性も高いことから賃貸住宅でもやはり新築物件は人気があります。新築ワンルームマンションは最新のスペックと魅力を持った投資商品なので、初めての方でも安心してマンション経営ができる事が特長です。さらに購入時のローンや賃貸管理システムも備わっている、いわば「パッケージ商品」とも言えます。

優良中古ワンルームはなぜ出現率が低いのか

もちろん中古マンションの場合でも管理が良く、スペックが充実したマンションもありますが、極めて優良な中古ワンルームマンションは市場に出現する割合はそれ程高いとは言えません。例えば、父親が生前に投資用ワンルームマンションを3戸所有しており、子どもが相続で所有したとします。
Aマンション：駅5分、Bマンション:駅7分、Cマンション:駅10分とした場合、一部屋を除いて二部屋を売却したいと考えた時に、多くの方はBマンションとCマンションを売却しようとします。
つまり本当の意味での優良な中古マンションは親から子どもに引き継がれ、市場に出現する割合が低い事を意味します。

投資利回りに惑わされない事も大切

中古ワンルームマンションの特徴は「利回りが高い事」があげられます。平均的に新築ワンルームマンションより高く、中には利回り10％や20％という物件も見られます。
当然の事ながら、投資をするなら利回りは大きさは重要視します。ですがここに大きな「落とし穴」があります。
新築のワンルームマンションで価格が3,000万円、賃料収入が月10万円とすると、年間で120万円なので表面利回りは4％となります。これがマンション価格が2割下がって2,400万円となった場合は、賃料が同じなら8.75％に上昇します。
つまり賃料が変わらないので利回りが上がるという事は、マンション価格が下落した事を意味します。

価格が下落する理由として、

など様々な理由が考えらえます。
逆に利回りが低いという事はある程度マンションの資産価値が高いという事で、好条件であると考えられます。
つまり新築ワンルームマンションは中古に比べて多少利回りが低くても、収益の安定性が高い、または売却をする際に購入時から中古だった物件に比べると、資産価値の下がり幅を小さくすることが出来る可能性があると言えます。

将来も見据えた長期投資には新築も選択肢に

このように不動産投資には様々なバリエーションがある事が分かります。購入するお客様の年齢や資産内容、所得、投資をする目的などにより多くの選択肢があります。
例えば、退職金で即年金代わりにしたい方は、中古のワンルームマンションを現金買いするのも一つの選択肢ですし、また、20代、30代の若い方であれば現金はなくても長期のローンが組みやすいため、新築マンションを長期の運用の視点で購入するのも有効な選択肢と言えます。

ここで大切な事は全ての新築マンションは必ず中古のマンションとなる事です。
「新築がいい」、「中古がいい」など、皆さんそれぞれに購入したい物件はもちろんありますが、あくまでも「優良」なワンルームマンションを選ぶ事が大切です。
ここで言う「優良」なマンションとは長期の視点で資産価値が維持しやすく、ある程度の賃料水準がキープでき再開発や街の変化の恩恵を受けられるマンションです。

どの物件を購入するか迷った時には、投資用物件を扱う不動産投資会社に聞いてみると、大きなヒントをもらえるかもしれません。

著者紹介

野中 清志（のなか きよし）
株式会社オフィス野中　代表取締役 住宅コンサルタント
マンションデベロッパーを経て、2003年に株式会社オフィス野中を設立。
首都圏・関西および全国でマンション購入に関する講演多数。内容は居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近く講演。

最近の主な著書・連載等

  ｢売れる｣「貸せる」マンション購入法　週刊住宅新聞社
「ワンルームマンション投資法」週刊住宅新聞社
「お金」見直し応援隊　日経ＢＰセーフティジャパン（Web）　他多数

テレビ出演等

  TOKYO　MX　TV他「ビジネス最前線　不動産による資産活用の今 」（2016年3月）
  BS12〔TwellV(トゥウェルビ)〕「マンション投資　成功へのセオリー」（2014年12月）
「海外投資家も注目する東京の不動産」（2013年11月）
  他ACT ON TV 等多数