【遠距離マンション経営】地方在住者でも東京の物件で不動産投資はできる?

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「不動産経営は土地勘のあるエリアで始めるべき」という意見がある一方で、「少子高齢化時代の不動産投資は、地方部から人口が流入する都心部がおすすめ」といった意見も散見されます。

しかし、地方在住者が東京都心で不動産投資をするのは可能なのでしょうか?

そこで今回は、地方在住者が不動産投資をする場合の注意点、遠距離マンション経営のノウハウなどを説明します。

少子高齢化でも、都心のマンション需要は堅調

先ごろ実施された国勢調査でも明らかになったとおり、日本の人口は減少局面を迎えています。

総務省のデータによると、2010年の1億2,806万人をピークに日本の人口は減少トレンドにあり、2025年には1億2,000万人を維持できるかどうか危ぶまれるほど。地方を中心に高齢化と過疎化が進み、空き家問題も取り沙汰されています。

一方で、生活に便利な都心部への人口流入は今後も増える見通しです。

総務省のデータによると、東京都の単身世帯は2010年時点で292.2万世帯。2025年には320.2万世帯まで増加すると見られています。東京圏(神奈川県、埼玉県、千葉県)まで広げると、2030年に644.8万世帯まで及ぶことが予測されます。

さらに近年は就職・進学で都心に移り住む若者だけでなく、加齢で身体の自由がきかなくなった高齢者が、生活に便利な都心のマンションに移るケースも増えつつあります。

このような世帯にはファミリー向けの大型マンションほどの広さは必要ないため、ワンルームタイプのコンパクトマンションの需要は今後も堅調に推移すると考えられます。

地方在住者の不動産投資の落とし穴1:入居者が一気にいなくなる!?

地方都市でも、都心部で見られるような単身世帯向けのワンルームマンションが建ち並んでいるエリアがあります。

都心部に比べると家賃水準は低いものの、物件の購入価格も安く抑えられます。「お買い得だし、土地勘があるエリアなら管理しやすいし……」と購入を検討している方も多いかもしれません。

注意しておきたいのは、「地方都市では、都心部に比べて入居者の多様性がない」ということ。都心部には企業のオフィスや大学などのキャンパスが多く、入居者の供給元もさまざまです。

しかし地方都市では、ある特定の大企業や大学だけに入居者の供給を依存している「城下町」状態であることがあります。

万が一その企業や大学が撤退した場合、一気に入居者がいなくなってしまうリスクがあるのです。

地方在住者の不動産投資の落とし穴2:マーケティングが不十分

地方都市に建てられたマンションでよく見受けられるのは、「地元の大地主が税金対策で建てた」というケースです。

相続などで土地を得た地主が「空き地にしておくよりも、マンションを建てたほうが節税になる」と勧められるなどして建てた物件などが、これに該当します。

このようなケースでは「土地ありき」で建設計画が持ち上がり、本当にその立地に入居の需要があるのかを十分に検討されていないことが多々あります。

そのため、一見お買い得物件に思えても、実は入居率が低かったり、物件の管理がなおざりだったりすることがあります。

こうしたマンションを購入してしまうと、想定していた利回りでのパフォーマンスが出せず、最終的に借り入れの返済計画が狂ってしまうことにもなりかねません。

都心の物件購入と節税対策の話

都心であっても地方であっても、土地を持っている限り、額は違えども固定資産税が発生します。特に、地方の原野や山林などの活用できない土地を所有している場合、税金の払い損になってしまうこともあります。

最近は地方の土地を売却し、節税対策として、都心の収益物件を購入するケースが増えています。税金の支払いのために銀行から融資を受けることは難しいでしょうが、収益物件を購入する目的であれば、融資を受けられる可能性があるからです。

また、相続税が発生した場合も、借り入れの金額や物件の評価額と相殺してマイナスとなれば、税金を払うことなく収益物件を手に入れることができます。

遠距離マンション経営、物件管理は不動産管理会社にお任せ

よく「不動産投資は土地勘のあるエリアでやるべき」と聞きます。それも一理あるのですが、地方在住の場合、上述のさまざまな状況やリスクと勘案すると、地方よりも都心で不動産投資をするメリットのほうが上回ります。

また、大家さんのなかには、自分自身で物件の管理から修繕・リフォーム、入居者の募集や退去、トラブル対応まで手掛けている人もいます。

しかし、不動産の管理業務は想像以上に大変で、本業を持ちながら不動産からの収益獲得も狙う「サラリーマン大家さん」には、ほぼ不可能と言えるでしょう。

そういった大家さんのサポートをするために、不動産管理会社(賃貸管理会社)は存在します。遠隔地から物件を保有する場合は、こうした賃貸管理業者をフル活用することで、手間をかけずに収益を得ることができます。

まとめ

【この記事のポイント】

  • 日本の人口は減少傾向にあるが、生活に便利な都心部への人口流入は、今後も増える見通し
  • 地方よりも、都心で不動産投資をするメリットのほうが大きい
  • 地方在住者が東京で不動産投資をするなら、物件管理は不動産管理会社(賃貸管理会社)に任せる

いくら物件の購入費用を抑えられるといっても、大阪や名古屋といった主要都市をのぞく地方の物件は空室リスクが高く、投資対象としてはあまりおすすめできません。

マンション投資を成功に近づけるなら、東京や都心部の新築ワンルームマンションを区分で購入するのがおすすめです。

地方在住者でも管理業務を不動産管理会社に委託すれば、東京・都心部で不動産経営を始めることは決して難しくはありません。不動産投資に関心のある方は、都心部への投資も視野に入れて検討してみてはいかがでしょうか。

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