不動産投資で理解すべき「実質利回り」と「表面利回り」のキホン

実質利回りを計算してみる

実質利回り（ネット利回り）は、次の計算方法で知ることができます。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間の運用経費）÷（物件価格＋購入諸経費）×100

不動産物件を保有するということは、物件の購入価格のほかにさまざまなコストが発生します。

実質利回りは、「年間の家賃収入」から「管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税などの諸税、修繕費用、水道光熱費、空室時の家賃損失」などといった、不動産を経営するうえで発生するさまざまなコストを差し引いた額を、物件の購入価格で割ったパーセンテージとなります。

物件の購入価格には、物件そのものの購入価格に加えて、仲介手数料や司法書士への依頼料、印紙税、不動産取得税などの諸税、ローンの融資を受けるための諸費用なども含みます。

実質利回りは「変動する」ことを理解する

実質利回りは、その時々の状況によって変動します。

たとえば、建物の経年変化によって管理費が値上げされることも、予期せぬ修繕費が発生することもあります。また、住民の退去によって空室リスクが発生することもあり、新たな借り手がついたとしても、家賃の引き下げを余儀なくされるかもしれません。

実質利回りと表面利回りの違いは？

実質利回りは「実質」という言葉が示すように、不動産経営の実態を示した数値だと言えます。

一方、不動産投資でよく使われる指標には、「表面利回り（グロス利回り）」もあります。これは、次の計算方法で知ることができます。

表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100

表面利回りは「年間の家賃収入」を物件の購入価格で割ったパーセンテージとなり、さまざまなコストを含めて求める実質利回りよりもシンプルな計算方法です。ただし、不動産にかかるあらゆるコストを排除して求めた数字なので、実態を反映しているとは言えません。

コストを含めないことで、実質利回りよりも大きな数字になります。不動産の広告などで使われている「利回り●％！」という数字は、この表面利回りであるケースがほとんどです。

まとめ

表面利回りでは収益性が高いように思える物件でも、実際にコストを含めて実質利回りを求めて見ると、それほどでもないということがあります。

実質利回りと表面利回り、両方の数字の意味をよく理解して、表面的な数字だけで投資の判断を下さないようにすることが大切です。