コロナ禍前以上の地価上昇に期待！？最新地価動向とインバウンド需要

地価動向によるマンション販売価格への影響

マンション販売価格の内訳として大きな割合を占めているのが「建築費」と「土地代」です。

「建築費」の場合、東京の都心や郊外、地方都市に建設したとしても、同じ構造体、規模、仕様であればさほど差異は生じない場合が多いでしょう。ところが「土地代」に関しては、地域によって大きな差異が生じます。

基本的には「収益力が高いエリア」「ネームバリューがあるエリア」などは高値圏で推移する傾向です。

つまり地価の動きによって、マンションの販売価格にも大きな変動を与える場合があるという訳です。

主要都市の地価動向がわかる「主要都市の高度利用地地価動向報告～地価LOOKレポート～」

地価動向を見る指標として代表的なものに、毎年1月1日時点の土地の価格を国土交通省土地鑑定委員会の評価により決定する「公示地価」と、毎年7月1日時点の評価によって各都道府県で算定する「基準地価」などがあります。

これに加えて、主要都市の高度利用地の地価動向について、国土交通省から年4回発表される「主要都市の高度利用地地価動向報告～地価LOOKレポート～」があります。

公示地価と基準地価は全国の多くのエリアで地価を調査しているのに対して、「主要都市の高度利用地地価動向報告～地価LOOKレポート～」では、主要都市の地価動向を先行的に表しやすい高度利用地等の地区について、四半期毎に地価動向を把握することにより先行的な地価動向を明らかにするものです。

【「主要都市の高度利用地地価動向報告～地価LOOKレポート～」　東京都区部24地区】
【第64回】令和5年第3四半期 （令和5年7月1日～令和5年10月1日）の動向 

（※）出典：「主要都市の高度利用地地価動向報告～地価ＬＯＯＫレポート～」【第64回】 令和5年第3四半期 （令和5年7月1日～令和5年10月1日）の動向（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001709026.pdf）

「主要都市の高度利用地地価動向報告～地価LOOKレポート～」から見る東京都区部の地価動向

令和2年1月、日本で初の新型コロナウィルス感染者が確認されると、緊急事態宣言の発令やまん延防止等重点措置の実施などにより、日本に住む多くの人々は不要不急の外出を控えるようになりました。

その影響により、リモートワークが広がり、出社せずに働ける環境整備が進むことで、「オフィス需要」も大きく減少し、東京都区部の地価が下落したと推察します。

さらに、新型コロナウィルスの感染拡大は「インバウンド需要」を大きく減少させました。訪日外国人旅行者による売上を期待していたホテルや商業施設などは、営業の規模縮小や撤退を強いられ、商業地の地価は下落していきました。

このように、新型コロナウィルスの感染拡大は東京都区部の地価に大きな影響を与えてきたのです。「主要都市の高度利用地地価動向報告～地価LOOKレポート～」を基に表を作成しましたので、東京都区部の地価がどのように推移したのかを見てみましょう。

【新型コロナウィルスの感染拡大と東京都区部の地価変動】
　「主要都市の高度利用地地価動向報告～地価LOOKレポート～」 地区毎の総合評価（変動率）推移

（※）令和4年第1四半期から、全国の調査地点から20地区が廃止された影響により、東京都区部の調査地点数が24地点から19地点に変更されました。　（※）出典：「主要都市の高度利用地地価動向報告～地価ＬＯＯＫレポート～」（国土交通省）下記を基に作成。　【第49回】 令和元年第4四半期 （令和元年10月１日～令和2年1月1日）の動向 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001328696.pdf　【第53回】 令和2年第4四半期 （令和2年10月１日～令和3年1月1日）の動向 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001388150.pdf　【第61回】 令和4年第4四半期 （令和4年10月１日～令和5年1月1日）の動向https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001588549.pdf　【第64回】 令和5年第3四半期 （令和5年7月1日～令和5年10月1日）の動向https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001709026.pdf

【① コロナ禍前】
銀座中央以外の23/24地区が「上昇」という高水準。
調査時期：令和2年1月1日時点　調査地点数：24地点

令和元年の時点では、訪日外国人観光客が3,000万人を超え、店舗・ホテル需要が高まりました。さらに、オフィス市場の活況や再開発事業等の進展などにより、東京都区部の地価は上昇傾向にあったのです。

そういった背景が、「上昇」23/24地区という結果に反映されたのではないでしょうか。

しかし、令和2年1月16日に国内で初めて新型コロナウィルス感染者が確認された後、東京都区部の地価は大きく変動し、「上昇」地区が激減してしまったのです。

【② 1回目の緊急事態宣言発令から約3か月後】
銀座中央・歌舞伎町・上野などの4地区の商業地が「下落」し、「上昇」は0/24地区に。
調査時期：令和2年7月1日時点　調査地点数：24地点

最初の緊急事態宣言が発令された2020年4月7日から約3か月後の7月1日時点で、「上昇」が0/24地区まで激減しました。

代わりに「下落」は4/24地区、「横ばい」は20/24地区にまで増加し、東京都区部の地価は【コロナ禍前】より一変します。

新型コロナウィルス感染拡大による「インバウンド需要の減少」、「リモートワークの拡大によるオフィス需要の減少」が、商業地の地価に大きな影響与えた結果だと推察します。

【③ 4回目の緊急事態宣言解除から約10か月後】
経済正常化への期待感からか、銀座中央・渋谷などの商業地が「上昇」。
調査時期：令和4年7月1日時点　調査地点数：19地点　※令和4年第1四半期から、全国の調査地点から20地区が廃止された影響により、東京都区部の調査地点数が24地点から19地点に減少されました。

先述した、【1回目の緊急事態宣言】発令から約3か月後の地価と、【4回目の緊急事態宣言】解除から約10か月後の地価動向を比較してみると、回復傾向にあることがわかります。 
回復要因としては、まん延防止等重点措置の解除、インバウンド需要回復への期待があったからではないでしょうか。

まん延防止等重点措置は令和4年3月に解除され、ゴールデンウィークは約3年ぶりに行動制限が解かれることとなり、観光地に多くの人が訪れました。また、航空各社の旅客数も回復ぶりを見せ、国内線は前年同期の約2倍、国際線は約4.7倍に回復したようです。

また、6月には外国人観光客の受け入れ手続きが約2年ぶりに再開するなど、インバウンド需要の回復が期待できるようになりました。このように経済正常化の兆しが見え始めたことで、企業の事業促進に拍車がかかり、地価上昇につながったと言えるのではないでしょうか。

しかし、2年あってもコロナ禍前の高水準には戻らなかったことを考えると、新型コロナウィルス感染拡大の影響力の強さが伺えます。

【④ 直近の調査時点】
丸の内・六本木・歌舞伎町・池袋東口など多数の商業地が「上昇」に転じ、コロナ禍前と同程度の水準に。
調査時期：令和5年10月1日時点　調査地点数：19地点

令和4年10月1日時点からの1年間で徐々に地価が上昇し、ようやくコロナ禍前の「上昇」地区数と同程度の水準に戻りました。コロナ禍前と直近の調査時点の地価を比較してみると、同程度の水準に戻ったことが分かります。

ここまで地価が回復したのは、新型コロナウィルス感染拡大による影響が収束に向かっていることで、「人の流れや店舗需要の回復傾向」が継続していること、「東京都心部のオフィス需要の持ち直し傾向」にあることが大きな要因だと考えられます。

今後、東京都区部の地価は、コロナ禍前以上の高水準となる可能性がある！？

　「主要都市の高度利用地地価動向報告～地価LOOKレポート～」に掲載されている不動産鑑定士のコメントを見ると、東京都区部では将来、「やや上昇で推移すると予想する」「上昇で推移すると予想する」というコメントが、合わせて18/19地区ありました。

そのうち唯一、「上昇で推移すると予想する」とコメントされていたのは、銀座中央の商業地でした。

「前期：上昇0～3％（令和5年4月1日～令和5年7月1日時点）」に対し、「今期：上昇3～6％（令和5年7月1日～令和5年10月1日時点）」に推移しています。

不動産鑑定士のコメントによると、将来の地価動向の上昇期待値が分かります。

今後の経済状況がさらに好転すれば、銀座中央のように上昇率が「3～6％」までアップする地区が増える可能性があります。そうなれば、コロナ禍前以上の地価水準になることも充分期待できます。

【主要都市の高度利用地地価動向報告～地価LOOKレポート～】
東京都区部地区毎の総合評価（変動率）推移
令和5年7月1日～令和5年10月1日
　  
（※）出典：「主要都市の高度利用地地価動向報告～地価ＬＯＯＫレポート～」（国土交通省）下記をもとに作成【第６４回】 令和５年第３四半期 （令和５年７月１日～令和５年10月１日）の動向https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001709026.pdf

インバウンド需要の拡大は、地価上昇につながる

東京都区部の地価上昇の要因として、「新型コロナウィルス感染症収束への期待」や「街の将来性」、そして「インバウンド需要回復の期待」などが考えられます。

過去の訪日外国人旅行者数の推移を見ると、令和元年までは大きく増加し、全国で3,000万人以上、東京都では1,500万人以上となりました。

この頃は、銀座などの商業エリアに観光バスを乗り付けて、多くの外国人が訪れた事も話題になり地価も大きく上昇していたのです。

しかし、新型コロナウィルス感染拡大の影響により、訪日外国人旅行者数は2020年に大きく減少し、地価にも大きな影響を与えました。これまで地価が大きく上昇したエリアほど、その反動で下落幅が大きかったケースも見られます。

ですが、2022年6月から入国規制が緩和され、政府は一日当たりの入国者数の上限を2万人まで引き上げました。10月にはついに入国者数の上限が撤廃され、コロナ禍前と同基準に戻ったのです。

訪都外国人旅行者数に関しては、2022年時点で約331万人となっており、2020年の約252万人を大きく超え、回復の兆しを見せ始めています。このまま順調に回復していけば、東京都区部の地価はさらに上昇していくと推察します。

（※）出典：東京都産業労働局「東京の産業と雇用就業2023」、東京都「東京都観光客数等実態調査」
（※）ビジネス目的、観光目的を含む。新型コロナウイルス感染症の影響により、2020年は調査を中止した時期があるほか、アンケート調査の訪都外国人旅行者のサンプル数が少数であるため、一部の係数について参考値を用いて推計。2021年は、第１四半期から第３四半期の調査を中止したため、年間値の推計は無し。

東京都区部の地価が上昇傾向にある今が、不動産投資を始めるチャンス！？

令和5年11月に某新聞社がまとめた令和5年下期のオフィスビル賃貸料調査によると、東京の既存ビル（※）を示す指数は、下期として3年ぶりに前年同期比で上昇しており、オフィス需要が回復傾向にあるようです。（※）築後1年以上のビル。

また、東京などでは多くの再開発事業が続いており、街のポテンシャルが非常に高くなっています。もし、訪日外国人旅行者数がコロナ禍前のように3,000万人を超える水準にまで回復すれば、インバウンド需要が拡大し、商業地は今まで以上に地価が上昇する可能性があります。

そういった経済的な背景があるため、不動産鑑定士のコメントでも、将来の地価動向が「やや上昇または上昇で推移すると予想される」地区は18/19地区もあると予測されています。

以上のことから、東京都区部は将来に向けてのさまざまな潜在需要が高まっていると時期だと考えられます。

地価がマンション価格に影響を与える前に、投資用のマンションを購入して、不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

まとめ

【本記事のポイント】
・東京都区部の地価総合評価は、令和5年10月1日時点でコロナ禍前と同程度の水準に
・今後、東京都区部の地価総合評価は、コロナ禍前以上の高水準となる可能性がある!?
・インバウンド需要の拡大は、地価上昇につながる
・東京都区部の地価が上昇傾向にある今が、不動産投資を始めるチャンス!?

新型コロナウィルス感染拡大の影響により、東京都区部の地価総合評価がどう変化してきたかを解説してきました。

インバウンド需要拡大や再開発事業の進行、オフィス需要の回復、企業の事業促進など、新型コロナウィルス感染拡大による影響から、経済の正常化や活性化が見られる今、東京都区部の地価総合評価はコロナ禍前以上に高くなる可能性が充分考えられます。

また、経済の活性化で上昇するのは地価だけではありません。

例えば再開発事業は、その再開発エリア周辺だけでなく沿線エリアの賃貸需要も上昇させる可能性があります。

同じように、インバウンド需要が拡大すれば、商業施設やサービス業などが活性化し、出店数増加と雇用拡大を見込めます。

就業者が増えれば、周辺の賃貸需要がさらに高まるかもしれません。

このように、経済の正常化や活性化が地価上昇を促し、不動産の資産価値を高め、賃貸需要が高まるといったさまざまな恩恵をもたらすことが予想されます。投資用不動産を選ぶときは、地価動向にも注目してみましょう。

著者紹介

野中 清志（のなか きよし）
株式会社オフィス野中　代表取締役 住宅コンサルタント
マンションデベロッパーを経て、2003年に株式会社オフィス野中を設立。
首都圏・関西および全国でマンション購入に関する講演多数。内容は居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近く講演。

最近の主な著書・連載等

  ｢売れる｣「貸せる」マンション購入法　週刊住宅新聞社
「ワンルームマンション投資法」週刊住宅新聞社
「お金」見直し応援隊　日経ＢＰセーフティジャパン（Web）　他多数

テレビ出演等

  TOKYO　MX　TV他「ビジネス最前線　不動産による資産活用の今 」（2016年3月）
  BS12〔TwellV(トゥウェルビ)〕「マンション投資　成功へのセオリー」（2014年12月）
「海外投資家も注目する東京の不動産」（2013年11月）
  他ACT ON TV 等多数

※提出内容は 2023 年 6 月現在のものです。