【第10回】リスクヘッジをしっかりと

収入に関するリスクを軽減する

収入に関するリスクには様々なものがありますが、代表的な3つのリスクについて説明します。

空室リスク

空室リスクは非常に分かりやすいリスクです。
空室であれば家賃が発生しない一方で、管理費や税金などの支出は発生するという状況になります。 この空室リスクを回避するのに最も有効な手段は入居率の実績が高い不動産管理会社に賃貸管理を委託することです。
高い入居率を維持するには、入居者募集の業務に力を入れなければなりません。募集業務の人員配置はもとより、宣伝広告に投じる費用や入居検討者への対応力、入居審査のスピードなど不動産管理会社の総合的な力量が求められます。従って相応の資金力、人材力、ネットワークを擁している大手企業が自ずと選択肢になってきます。

家賃の下落リスク

家賃の下落リスクは物件の老朽化や周辺物件の家賃の下落で起こるケースが多いリスクですが、このリスクも設備を入れるなど周辺物件との差別化を図ったりするなどのてこ入れを定期的に行っていくことでリスクの軽減につなげることができます。

滞納リスク

最後に滞納リスクですが、これが一番厄介です。滞納しているからと言って無理やり追い出すこともできませんし、強制的に差し押さえることもできません。何をするにも裁判所の許可が必要なのです。たまに、大家が鍵を勝手に変えて締め出した、などという事件が報道されますが、違法行為となりますのでやめましょう。

こういったリスクを避けるためには、契約時に保証会社と契約したり、連帯保証人を用意させたりするなどでリスクは軽減できます。ただし、保証人が無資力であったり、保証会社が倒産したりするなどのトラブルはあることを忘れてはいけません。そのため、滞納保証がついている業者を選ぶのが好ましいでしょう。

支出に関するリスクとその対応策とは？

不動産投資における支出には、経常的に発生する支出と臨時に発生する支出があります。
経常的に発生する支出としては、管理会社への管理費や借入金の元利金の返済、固定資産税や所得税などがあります。また、臨時的に発生する支出としては修繕費が代表的です。

支出に関するリスクというのは、基本的に収入が減った場合どうするか、ということと臨時に大きな支出が出たらどうするか、の二つに大別できるでしょう。収入が減っても、基本的に支出は変わりませんので、支出を抑える対応が必要になってきます。
例えば、管理費が多いと感じるならば、管理会社を変更したり、管理内容を見直したりすることで対応できるでしょう。また、不動産という大きな額を投資する際に必要な借入金はその利息が変動であれば、経済情勢により上がっていくことも予想できます。 そのような場合には、多少金利が上がっても固定金利にすることで将来の見通しに対するリスクを固定することも可能です。

税金については、固定資産税は居住用か事業用かで6倍も金額が変わってきますし、新築時から最大5年は2分の１に減額されるので気にしたいところです。そして、所得税に関しては法人を作ることで対策ができますので、法人を設立するのも一つの手です。

最後に臨時的な費用である修繕費については、修繕積立金を積み立てると共に、ある程度の年数が経っていれば修繕計画を立てるなどにより対策を行うことができます。

流動性（換金性）リスクへの備え

最後のリスクは流動性です。ここで言う流動性とは、物件を売却してお金に変えるための容易さの事です。
株式投資では、一般的には市場が開いている時間内であれば、株式を即売却し、お金に変えることができます。故に流動性が高いと言えます。

しかし不動産の場合、この流動性が株式と比べると低いのです。何らかの事情で現金が必要になったときにこの流動性のリスクが顕在化します。つまり、流動性が低いが故に、急に現金が必要になっても希望するような値段ではすぐに売れないこともあります。

この流動性リスクに対しては、ある程度の現金を保有し、物件を売らなければならないような状況を作らない、という事が重要であり、売却については常に頭の片隅に入れておき、市況が良く売り手市場になれば売ろう、といった出口戦略を意識しておくことも必要です。

まとめ

不動産投資は長期的な投資になる投資です。収入、支出のリスクへの対策は、経営であろうが家計であろうが変わりません。その対策をしていれば大きな損失を出さずに済んだのに、ということが往々にしてあります。
そして、リスクへの対策を計画的に行うことは、長期の投資である不動産投資においては不可欠です。
個々に抱えるリスクというのも個人的な理由など様々に違うものを抱えていますので、まずはリスクを洗い出すところから始めてみてはどうでしょうか。