【第9回】不動産投資にかかるコスト

不動産投資を始めるのに必要な資金

マンションや戸建てなどの不動産を購入するには、当然のことながら大きなお金が必要になります。では大金をもっている人しか不動産は買えないのかというと、そんなことはありません。それは融資（ローン）というシステムがあるからです。多くの人は、不動産を購入する際、自己資金＋融資で購入するのではないでしょうか。

では自己資金はいくらぐらい必要なのでしょうか。この問いに対する答えは、自己資金0円でも可能ということになります。
一般的には、自分自身が住むための物件を購入する場合、購入する物件の2割～3割程度が自己資金の目安と言われています。しかしながら、投資用の物件を購入する場合においては自己資金をあまりかけたくない人、さらには自己資金0円でも不動産投資を行う事も可能です。何故このような事が可能なのでしょうか。

自己資金0円でも不動産投資が可能という言葉には、「その人の年収、属性」、「その人の財産」、「購入物件の評価」という言葉が潜んでいます。これらが審査基準に合致すれば、自己資金0円でも融資がおります。この中で年収、属性、財産というものは、その人に依存する部分ですが、「物件の評価」は購入対象の物件によって変化します。
それでは、どういう物件であれば自己資金0円でも融資がおりる確率が高くなるのでしょうか。それは都心部で駅から近い新築の区分マンションになります。

新築のマンションは金融機関からの担保評価が高く、建物の寿命が長いので長期的に安定した家賃収入が見込めます。そして最新設備が整っており、入居希望者を安定的に確保でき、空き室リスクが軽減します。都心部の駅から近い物件であれば、なおさらニーズは高まるでしょう。新築マンションにはこうしたメリットがあるため、金融機関からの評価が高いのです。

運用時に必要なコスト

さて、始めるに当たっての資金の次は運用時に必要なお金、つまり運用時に必要なコストにはどのようなものがあるかを説明していきます。

不動産投資のランニングコストには以下のような項目が挙げられます。
まずは固定資産税、次に管理費や修繕費用、最後に不動産収入にかかる税金です。 固定資産税は、所有している不動産に関わる税金で毎年必ず発生するものですので、重要なのは管理費や修繕費用です。ここでコストコントロールをしていくようにしましょう。

管理費はその物件を維持管理するための費用のことです。
例えば管理会社に払っているものがそうです。修繕費は、毎月修繕積立金として支払いが発生します。見落とされがちな費用ですが、将来の大規模修繕で使用される費用です。
また、これとは別に、原状回復費もあります。
原状回復費は入居者が退去するときに、入居する前の状態に戻すために必要な費用のことですが、これは国土交通省のガイドラインにより入居者と大家の負担が決められています。
例えば、経年劣化や生活する上で、仕方のない汚れやくたびれなどは大家が負担しなければなりません。このような原状回復のための費用も修繕費に入ってきます。

最後に税金ですが、これはランニングというよりも、最終的な所得にかかってくるものなので、これについても払えるように準備しておくことは必要です。

まとめ

以上のように、最初のお金と運用時のお金の両方を考えないといけないのが不動産投資の特徴です。不動産投資はよく会社経営に例えられ、社長として考えて動くようにと言われます。社長であれば、自社の資金繰りを気にするのは当然であり、それができなければ経営は傾いていくでしょう。そういう点で、常にランニングコストに目を向けておくことが重要です。

最初の資金は投資することができる幅であり、運用時のコストは資産運用に必要なお金です。資産運用するための資金がなければ、運用することそのものが不可能になります。
そのため、運用のランニングコストはできるだけコントロールし、コストカットと収益確保のバランスをとっていけるようにしましょう。