不動産投資で失敗しないために知っておきたい！不動産投資のリスクとは

不動産投資のリスクとは

世の中には、株式、投資信託、債券など、様々な金融商品がありますが、どの商品にも必ず、メリットと、デメリットがあります。コロナ禍で将来の不安が高まる中、資産運用のひとつとして、不動産投資に注目が集まっています。魅力の多い不動産投資ですが、リスクについてもしっかり確認しておくことが大切です。

不動産投資で一般的に挙げられることの多いリスクには、「空室リスク」「家賃滞納リスク」「資産価値下落リスク」「金利上昇リスク」「災害リスク」などがあります。それぞれのリスクについて確認し、そのリスクに対して、どのような対策が可能なのかを考えた上で、最終的に不動産投資を「始めるか」、「始めないか」を判断しましょう。

そして、上記であげたリスク以上に、不動産投資で重要視すべきリスクがあります。それは「銀行から借りたお金を返せなくなるリスク」です。

例えば、長い間空室になっている、もしくは入居者が家賃を払ってもらえず滞納が続いているなどにより、家賃収入が入らなくなってしまった場合、当面の資金繰りはもちろんのこと、場合によっては、物件を売却することになるかもしれません。それでも万が一、自分が借りている不動産投資用ローンの残高よりも低い金額でしか売却できなかった場合、不足分は自分の資産から補填することになります。このような状況になってしまうと、将来の資産を作ろうと思って始めた不動産投資が、資産ではなく、自分の足を引っ張るお荷物になってしまうのです。

つまり、不動投資のリスクは、いかに「銀行から借りたお金を返せなくなるリスク」を避けることができるかを中心に考えていく必要があるというわけです。

最も避けたいのは、「空室リスク」

「銀行から借りたお金を返せなくなるリスク」を考えるにあたり、最も考えておきたいリスクといえば、「空室リスク」です。

不動産投資をすると、毎年、固定資産税などの税金や、毎月、修繕積立金などの支払いがあります。万が一、空室になり家賃収入が入らなくても、これらの費用は払う必要があり、不動産投資用ローンの返済もしなくてはいけません。つまり、家賃収入が入らなければ、毎月のキャッシュフローがマイナスになってしまう場合があります。ましてや、自宅の住宅ローンも抱えているという場合、自宅の住宅ローンも返済しつつ、投資物件の不動産投資用ローンも返済しなくてはならないため、家計の負担が大きくなってしまいます。

では、空室リスクを低くするにはどうしたら良いのでしょうか？

まず、一番重要なのは、中長期的に安定して賃貸がつくエリアの物件に投資をすることです。

基本的に、賃貸の需要は人口に比例するので、東京・首都圏エリアをはじめとする三大都市圏の物件であれば比較的手堅いと考えられるでしょう。また、通勤、通学に便利なこと、スーパーや病院などがあり、生活利便性が高いこと、最寄り駅からの距離ができれば徒歩10分以内であること、なども賃貸が付きやすい条件のひとつとして挙げられるでしょう。

これらの条件に合う物件であれば、空室になってしまったとしても空室期間は短期間で済むことが期待できます。

また、購入後の物件の管理は、管理会社にお任せするケースがほとんどですが、管理会社によって空室になったときの賃貸付けの実力は大きく違います。信頼のおける管理会社を選ぶことも空室リスクを低くするためにはとても重要なことです。

家賃滞納リスクにも気をつけたい

たとえ、空室はなくても家賃を滞納されてしまうと、オーナーには家賃が入ってきませんので、「家賃滞納リスク」も不動産投資において大きなリスクといえます。空室の場合には、入居者が決まれば家賃が入ってきますが、滞納の場合は、居住している状態のため、空室以上に手間がかかるケースもあります。というのも、家賃を滞納している入居者であっても「居住権」を主張することができ、1回や2回、家賃を滞納したくらいでは、すぐに退去してもらうことはできないからです。

では、数ヶ月も家賃の滞納があり、何度も電話や書面で督促していても支払ってもらえない場合にはどうなるのでしょうか？
この場合、一般的には「裁判」になります。滞納家賃の支払いや明け渡しを求める裁判をし、明け渡し請求を認める判決が下れば、裁判所の執行官が強制執行（入居者や家財を強制退去させること）を行います。ただし、強制執行をされるまでに半年以上の年月がかかり、その間は家賃も入らず、弁護士費用なども発生してしまいます。管理会社に任せている場合、入居者への対応は管理会社が行うことになりますが、滞納に対するノウハウを豊富にもち、素早く対応してくれる管理会社とそうでない会社とでは賃貸付けと同様、大きな差が出るところです。

投資用物件を購入する不動産会社、もしくはそのグループ会社にて賃貸管理を行っていることもあります。この場合、購入前に賃貸管理の体制について確認をすることが出来ます。またリスクに備えて、保証会社を介して入居者に対する厳重な審査、滞納保証プランなどのサポートを受けられるものもあり、滞納リスクを回避するための対策の一つになるのではないでしょうか。

不動産投資のリスクは予め対策を講じることが可能

空室リスク、家賃滞納リスクを中心に見てきましたが、他にも、「資産価値下落リスク」「金利上昇リスク」「災害リスク」があります。

「資産価値下落リスク」ですが、実際のところ、多くの物件は築年数が経つにつれて、物件価格は下落していくのが一般的です。しかし、資産性の高い物件は、古くなっても物件価格が下落しづらい傾向にあります。ですから、資産性が高く、物件価格が下落しづらい物件を選ぶことが大切です。物件価格が下落しづらい物件とは、「長期的に賃貸需要が旺盛なエリア（三大都市圏など）」「最寄り駅から徒歩10分以内」「ビッグターミナル駅へのアクセスがよいエリア」「分譲タイプの鉄筋コンクリート造のマンション」「セキュリティ機能が整っている」などの要素が考えられます。

東京都の人気エリアの駅近物件などは、築年数が経っていても高値がついていることも珍しくありません。投資したい物件があるエリアの周辺の物件価格をリサーチしてみましょう。

「金利上昇リスク」ですが、金利上昇リスクの対策としては、できる限り安い金利で不動産投資用ローンを組むということです。もともと安い金利で不動産投資用ローンを組むことができれば、多少、金利が上昇したとしても影響が少ないことがほとんどです。とはいえ、金利は購入する物件と、不動産投資用ローンを組む人物の属性による信用力で決まるところも大きいので、不動産投資を考えている場合には、年収を上げる、3年以上同じ会社に勤務するなど、自分の信用力を上げておくというのもひとつの方法です。また、できる範囲で繰り上げ返済をして、毎月の支出を減らしていくことも有効です。

「災害リスク」ですが、東日本大震災以降、地震に対するリスクへの関心が高まってきています。他にも、近年、台風や豪雨といった自然災害も頻発しており、「災害リスク」を脅威に感じている方も多いことでしょう。

特に地震が気になるという場合、「耐震基準」を確認することも重要です。1981年6月に新耐震基準が施行され、それ以降に建築された建物については、「震度6強～7に達する程度の地震で倒れない住宅」とされています。（※1）実際に東日本大震災では、新耐震基準で建てられたマンションの倒壊は１棟もなかったようです。（※2）

また、完璧に災害のリスクを回避できるというものはありませんが、「住宅火災保険」や「住宅総合保険」、火災保険の特約として加入する「地震保険」などの活用も有効といえるでしょう。

これまで見てきたように、不動産投資にもさまざまなリスクがありますが、不動産投資のリスクは、予め対策を講じることができます。ひとつひとつのリスクを把握して、その対策までしっかりと考えてから取り組みましょう。

(※1) 国土交通省　住宅・建築物の耐震化について https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html

(※2) 社団法人高層住宅管理業協会「東日本大震災の被災状況について」平成23年9月 http://www.kanrikyo.or.jp/news/data/hisaihoukoku20110921.pdf

筆者紹介

高山　一恵（たかやま　かずえ）

ファイナンシャル・プランナー（CFP®認定者）
1級ファイナンシャル・プランニング技能士
株式会社Money&You　取締役

東京都出身。慶應義塾大学文学部卒業。
2005年に女性向けFPオフィス、(株)エフピーウーマンを創業。
10年間取締役を務めた後、現職へ。女性向けWEBメディア『FP Cafe®』や『Mocha』を運営。
また、『Money＆You TV』や「マネラジ。」などでも情報を発信している。
全国での講演活動、執筆、マネー相談を通じて、女性の人生に不可欠なお金の知識を伝えている。
明るく、親しみやすい講演には定評がある。

主な著書・監修

「マンガでわかる! iDeCoのはじめ方 ライバルはイデ子! ? 」（きんざい）
「やってみたらこんなにおトク! 税制優遇のおいしいいただき方」（きんざい）
「税金を減らしてお金持ちになるすごい！方法」（河出書房新社）
「人気FPが教える! 稼げるスマホ株投資」（スタンダーズ）
「人生100年時代! 月5000円から始める50代からのお金の増やし方」（宝島社）
「35歳までにはぜったい知っておきたい お金のきほん」（アスペクト）
「パートナーに左右されない自分軸足マネープラン」（日本法令）
「史上最強のFP3級テキスト」（ナツメ社）　など
「ゼロから始めて2時間で一生困らないマネープランができる本」（彩図社）
「はじめてのNISA＆iDeCo」（成美堂出版）
「マンガと図解　はじめての資産運用」（宝島社）最新刊

原稿・取材・出演

日本経済新聞、聖教新聞、シティリビング、プレジデント、ダイヤモンド、AERA、東洋経済、日経マネー、日経WOMAN、日経ビジネス、日経ヴェリタス、日経DUAL、週刊ポスト、女性自身、女性セブン、VERY、Oggi、FRaU、CHANTO、LEE、More、with、美ST、おともだち、Allabout、東証マネ部！、MONEY PLUS、ビジネスジャーナル、マネー現代、OTONA SALONE、フジテレビ、TBS、TBSラジオ、日経CNBC、大手小町（読売新聞）、Suits-Woman、NHKニュースウォッチ9など

講演

日経新聞、朝日新聞、シティリビング、中央労働金庫、楽天証券、イオン銀行、紀陽銀行、電通アイソバー、朝日ネット、@type、パレット共済、明治安田生命、ライフネット生命、ソニー生命、マネーフォワード、共立女子大、Schoo（スクー）、FP養成機関、高島屋ファイナンシャル・パートナーズ、マネックス証券、電気連合組合、レンドリース・ジャパンなど