不動産投資のイロハ術 ～「定期借地権付マンション」とは～

定期借地権付マンションとは？

「定期借地権」という言葉を耳にする機会が増えつつあります。同じようなタイプのマンションよりも価格が安い物件に、この言葉がついているのを見つけやすいかもしれません。

定期借地権付マンションとは、“マンションの土地は借りたもので、マンションの建物のみを所有する権利があるマンション”のことです。土地は50年以上であらかじめ期間が定められていますので、期限が過ぎたら建物は壊し、更地にして貸主に返還する必要があります。

定期借地権は、平成4年に制定された「借地借家法」という法律で定められたもので、それ以前にも借地権は存在していました。しかし「借地借家法」が制定される以前の旧借地権では、貸主に正当な理由がない限り契約は更新され続けるものでした。

貸主からすると、自分の土地を取り戻すことがむずかしく、借主優位な権利であったと言えます。そういった状況に対し、期限が満了すれば契約は更新されないことを定めた定期借地権は、貸主の権利を優先した性格があります。

3種類の定期借地権

定期借地権には3種類あります。先に説明した期間が50年以上で更新がなく、更地にして貸主に返還するものは「一般定期借地権」といい、普通、定期借地権と言う時には、この一般定期借地権を指すことが多いです。

ほかの二つは「事業用借地権」と「建物譲渡特約付借地権」です。事業用借地権は、その名の通り事業用に限定された借地権で、期間が10年～20年と短めなのが特徴です。建物譲渡特約付借地権は、期間が終了した時に土地の持ち主が建物を買い取ることを条件とした借地権で、期間は30年以上となっています。

マイホームとして建物譲渡特約付借地権で購入していた場合、土地の持ち主が購入した後も、引き続き賃貸物件として住み続けられる可能性もありますが、投資用の場合は、所有権が移ってしまいます。

定期借地権付マンション投資のメリット

定期借地権付マンションの最大のメリットは、物件の価格が安いということです。マンションの購入に際して、土地代が含まれないため通常のマンションの7、8割程度で購入することができるのです。
通常のマンションを購入することに比べて、駅に近かったり面積が広かったりと、条件の良い物件を購入するチャンスも出てくるでしょう。

なかなか手の出せない一等地の物件でも、割安で投資を始めることも可能です。また、固定資産税や都市計画税も建物部分しかかかりませんから、節税にもなります。
もちろん、第三者に貸すことも可能ですから、初期投資を低く抑えて不動産投資を始めることができるのが大きなメリットです。

定期借地権付マンション投資のデメリット

定期借地権付マンションのデメリットは、やはり期限が定められているという点です。50年以上と長い期間が設定されてはいますが、期限が来れば建物は壊され更地にして返還しなければなりません。取り壊されてしまうわけですから、期限がくればマンションの資産価値はゼロになります。

また、土地分の税金がかからないとは言っても、所有者から借りているわけですから、毎月地代を支払う必要があります。修繕のための積立に加え、将来的に取り壊すための解体積立も

必要になるので、ランニングコストが高くついてしまいます。定期借地権マンションには担保価値がありませんから、銀行からの融資を受けにくかったり、金額が低くなったりする可能性もあります。

まとめ

定期借地権付マンションのメリット、デメリットについてお分かりいただけたでしょうか。不動産投資をこれから始めようとする人にとって、定期借地権付マンションで初期投資を抑えることができる、というのは一見大きなメリットに感じられます。

しかし、不動産投資は長期的なスパンで資産を形成していくものですから、目先のメリットに惑わされるのは得策とは言えません。
50年という期限で資産価値を失うものですので、その期間でどれだけの利益を上げることができるのか、しっかり考えることが重要です。