いまさら聞けない、不動産投資が相続税対策になる理由

まず相続税とは？　基本的なところをおさらいしましょう

相続税とは、亡くなった方（被相続人）の財産を相続で受け継いだ場合や、遺言によって相続財産を受け継いだ場合に課税されるものです。とはいえ、どんなケースでも適用されるわけではありません。あくまでも、相続財産が基準以上に大きい場合に課税されます。

具体的には──

で、算出される額、つまり基礎控除額を超えると課税されます。この計算式に当てはめてみると、法定相続人が1人なら3,600万円まで、3人なら4,800万円まで非課税ということがおわかりになるでしょう。

「なるほど、でも、うちの親にそこまでの財産はないから相続税なんか無縁だな」

と、安心するのは早計。なぜなら、現金や株だけでなく、土地や建物といった不動産も含めて相続財産とみなされるので、すべて洗い出してみないとはっきりしたことはわからないからです。実際、預貯金や自宅を含め4,800万円程度の資産額になるケースは意外と少なくありません。

資産家ではないから安心？　じつはそこが落とし穴

たとえば、退職金などにあまり手を付けずにいた方が亡くなった場合、それだけで相続財産が数千万円に達してしまうこともあり得ます。それに自宅などの不動産を合わせたら、すぐに5,000万円近い額になるでしょう。また、家族が知らないだけで、故人が株券や国債など有価証券を多く所有していたということもよくある話。そのときになって、自分の親が意外にも資産家だったことを知るという方も多いと言います。「わが家は大丈夫」と安心しきっていると、いざ相続のときにあたふたすることにもなりかねないので注意しましょう。

2015年の法改正以前であれば、もちろん、その程度の額なら何も心配はいりませんでした。なぜなら最高5,000万円＋（1,000万円×法定相続人の数）が基礎控除として認められていたからです。ところが、現税制では3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）と約4割も減ってしまいました。つまり、相続税が一部の資産家だけの問題ではなくなったということです。

現金を不動産に換えれば見た目の相続財産を減らせるから節税になる

ここで本題です。では、どうしたら相続税を減らせるのでしょうか。答えはズバリ、早いうちから所有の現金や有価証券を不動産に換えておくことです。つまり、不動産に投資しておくと言い換えてもよいでしょう。なぜなら、課税対象となる相続財産の総額を減らすことができるからです。では、なぜ現金や株で持っているとダメなのでしょう。

それは、現金ならその額面、株や有価証券は相続時点の時価で評価されてしまうからです。つまり、相続財産が現金と株で1億円あるとその1億円に丸々課税されるということ。ところが、土地や建物など不動産は実勢の価格ではなく、それよりも大幅に低い路線価などの評価額に対して課税されます。たとえば、5,000万円で買った自宅でも評価額が2,500万円なら、2,500万円に課税されるだけで済んでしまうことに。これが不動産投資による相続税対策の仕組みです。

しかも、その不動産がマンションで、かつ賃貸物件なら、建物については「借家権割合」が適用され評価額が約30％、土地は「貸家建付地」として評価額が約20％まで圧縮できるため、相続税対策としては一層有利に。しかも、賃貸した物件から毎月の家賃収入が得られるのも不動産投資、マンション経営の魅力です。

まとめ

不動産に投資すると相続税対策になる・・・
とは、よく耳にする話ですが、どのようなメカニズムで節税に結び付くのか、このコラムでおわかりいただけたでしょう。しかし、大切なのは不動産投資にしろマンション経営にしろ、本来の目的はそこから家賃収入や利益を得て人生を豊かにすること。

相続税対策は不動産投資によるメリットのひとつにすぎません。