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投資用不動産物件が相続に有利な理由とは?

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「不動産投資は相続税対策に良いと聞くけど、どのような仕組みなのか良く分からない」
という方向けに、なぜ投資用不動産が相続税対策となるのか、どのような物件がより効果が高いかについてご説明します。

不動産投資で相続税が節税できる仕組み

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不動産投資に取り組むに当たって活用したいのが、不動産投資の相続税の節税効果です。
投資用に購入した不動産の何が相続に有利に働くかというと、相続時において投資用不動産の相続税評価額が、現金や株などに比べて有利になります。 相続時には、現金や預貯金、保険や株など、各種金融資産の全てを含めて支払う相続税が決定されますが、現金や預貯金は額面で計算されるのに対して、それら現金で取得した不動産は、土地の場合、購入価格のおおよそ7~8割程度、建物の場合は3~6割程度の評価となります。
これは、土地は主に「路線価」により計算され、また建物は「固定資産税評価額」を元に算出されるのですが、これらの価格は正確に表すことが難しく、そのため時価よりかなり低めに設定されることが多いことが原因です。
このため、現金や預貯金がある場合には、それらで不動産を購入しておくことで課される税金を少なくすることが可能となります。

より節税効果の高い物件は中古物件!でも…

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一戸建てやマンションなど中古物件の内建物の部分は、築年数が経つほど固定資産税評価額は落ちることになりますが、その一般的に市場で取引される資産価値は中古だからといって必ずしも落ちるわけではなく、中古でも新築と同程度の価値を持つものや、場合によっては、新築より価値が高いものもあります。
こうした物件を相続税の節税対策として購入すると、物件自体の市場価値は高いものの、相続税の計算対象となる路線価や固定資産税評価額を低く抑えることができ、その差額分だけ得をすることになります。

しかし、ただ相続税の対策だけに不動産を購入し、後々売却して元の現金に戻そうとしても、不動産は必ずしも希望価格で売却できるとは限らず、場合によっては損をしてしまうこともあるため、将来どのような出口戦略を取るかによって物件自体の見極めは重要になります。
基本的には、最初から相続税の節税用だけの目的で購入するのではなく、最低限しっかりと賃貸収入を得られる物件を選びましょう。
将来に渡って、賃貸収入を安定して得られる可能性の高い物件であれば、将来売却したいと思った時にも買い手が付きやすく、また売却をしなくても老後に安定した収入を得続ける事ができるという点でもメリットが大きいです。

「評価額が低いから」と安易な理由だけで、ただ表面上安いだけの不動産を購入してしまうと、いざ相続したところで、売却することも賃貸に出すこともできないという事態になり、不動産投資の本質を活かしきれていません。

まとめ

不動産投資において相続対策として物件を購入することには一定の効果がありますが、ただ相続対策として購入するのではなく、しっかりと賃料を得られる物件を選ぶことで、家賃収入を得続けることも、売却して利益を出すことも、どちらの選択を選んだとしてもメリットを得られるようにしておく事が大切です。

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