公務員はマンション経営をしても大丈夫？

公務員の副業が禁止される事由

国家公務員の場合、副業禁止は国家公務員法の103条（私企業からの隔離）と104条（他の事業又は事務の関与制限）に定められています。
103条は営利企業への就職と自営を禁止し、104条は営利企業以外の企業への就職にあたって、内閣総理大臣または所轄庁の長の許可を要すると定めています。

一方、地方公務員の場合は、地方公務員法38条（営利企業への従事等の制限）で副業禁止について定められています。公務員が副業を禁止されているのは、主に「信用失墜行為の禁止」「守秘義務」「職務専念の義務」の3つの事由からです。

国家公務員の副業には例外が認められている

国家公務員の副業として、営利企業への就職のほかに、自営も禁止されています。この自営の範囲は人事院規則で明確に定められており、その中でも不動産に関わる規定は以下の通りです。

・5棟以上の戸建て、10室以上のマンションの賃貸
・10件以上の土地の賃貸 ・劇場、映画館、ゴルフ練習場などの不動産賃貸
・旅館、ホテルなどの賃貸
・駐車台数が10台以上の駐車場、もしくは機械設備を設けた駐車場の賃貸
・年間500万円以上の賃貸収入がある不動産、もしくは駐車場の賃貸

ただし、これらの規定には例外があります。次のような場合には不動産の賃貸が認められます。

・管理業務を事業者に委ねることにより、公務員としての職務の遂行に支障が生じないことが明らかである場合
・当該事業が相続、遺贈等により家業を継承したもので、職員以外の者を当該事業の業務の遂行のための責任者としている場合
・職員と事業者のあいだで特別な利害関係がない場合 ・所轄庁の長等の承認があった場合

つまり、10室以下の区分マンション所有や賃貸収入が年間500万円以下の場合は、管理会社に物件管理を任せることによって、副業にはならずに不動産を所有することができるのです。

公務員は銀行からの評価が高い

冒頭でもお話ししましたが、「公務員こそ不動産経営をすべき」とは、どのような理由からなのでしょうか？そこには、銀行からの「融資」が密接に関係します。

多くの場合、不動産投資の物件を入手する際にはキャッシュで一括購入するのではなく、銀行からの借り入れで物件の購入資金をまかないます。これは「家賃収入」というインカムゲインが得られる不動産投資ならではのメリットです。

銀行から資金を借り入れる（融資を受ける）場合、審査を受ける必要があります。投資用物件の場合は、事業用のアパートローンになりますので、物件自体の収益性や返済のための事業計画が重視されます。さらに借り手の信用度も重要なチェックポイントです。

銀行は「この人に資金を貸した場合、きちんと返済されるのか？」ということを知りたいので、当然あなたの職業や肩書き、勤続年数、年収、家族構成なども確認します。これらの審査基準を「与信」と言いますが、公務員は一般的に安定性のある職業とみなされるため、銀行からの印象もよく審査が通過しやすいのです。

民間企業のサラリーマンはせっかく高利回りのお買い得物件を見つけても、銀行の与信の問題で審査が通らず、あきらめなくてはいけないケースもあります。もしくは、審査が通っても高い金利で借り入れすることになるかもしれません。公務員のように「与信が高い」ということは、それだけで不動産投資を有利に進められると言えるでしょう。

不動産投資なら本業が忙しくても利益が得られる

不動産投資は、いちど物件を購入して賃貸してしまえば、定期的に家賃収入が入ってくる仕組みです。物件の管理や入居者の募集・退去手続き、リフォームまで自分自身で手掛ける大家さんもいますが、副業として不動産経営する人の多くは、プロである賃貸管理会社に物件管理を一任しています。煩雑な手続きや住人とのトラブルが発生した場合も、オーナーが介入する必要はありません。

このようなことから、不動産投資は本業が忙しい人、つまり本来の職務に専念しなければならない公務員に向いている投資商品と言えるでしょう。

まとめ

公務員は雇用の安定性から人気が高い傾向にありますが、大企業などに比べると給与水準は決して高くなく、特に若手層や地方公務員は薄給になりがちです。人件費削減の傾向が強まる中、今後もますます給与が上がりにくくなると考えられます。

本業での収入増が見込めない中、公務員でも不動産経営をして副収入を得ている人は少なくありません。公務員は定期的な昇給があるとはいえ、数万円増やすだけでも数年はかかるでしょう。

一方、不動産投資であれば、賃貸収入から管理費用などのコストを差し引いても、数万円のキャッシュフローを手にするのはそう難しくありません。公務員を辞めて不動産投資一本で生活していくというのは現実的ではないかもしれませんが、副収入を得る程度であれば、それほどの時間や手間はかかりません。
金融機関からの融資を受けやすい公務員という立場を利用して、不動産投資にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。