不動産は売りたいときに本当に売れる?投資する価値を見定めよう

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不動産投資のリスクとして挙げられるものの一つに、「流動性リスク」があります。投資における流動性とは、投資対象を換金しやすいかどうかということを指します。不動産は現金が必要になったからといってすぐに売却できるとは限らないため、「流動性が低い」投資対象ということになります。

本コラムでは、不動産投資の価値を流動性リスクの観点からお伝えしていきます。

「流動性リスク」とはなにか

株などの投資商品なら、換金しようと思えば即日~数日中に売却ができます。しかし不動産の場合には、売却申し込みから物件の査定、売り出し開始、物件見学、売買契約、決済、引き渡しと数カ月以上かかることも珍しくありません。

また、不動産の場合、そもそも買い手がいないと売買が成立しません。不動産市場も年々オープンになっていますが、それでもまだ株式などと比べると市場は閉鎖的で、売り手と買い手の属人的な要素に左右される部分が大きい取引です。このように、金融商品を売りたいタイミングで売れないリスクのことを「流動性リスク」と言います。

物件の選び方で流動性リスクは回避できる?

一般的に流動性が低いと考えられる不動産投資ですが、実際は物件の条件によって大きく異なるため一概にそうとは言い切れません。つまり、流動性が低いかどうかは所有している物件次第というわけです。当然ですが、売却先の候補が多ければ多いほど流動性は高まります。

わかりやすく表現するなら、「みんなが欲しがる物件」=「流動性が高い」と考えてよいでしょう。流動性リスクを回避するためには、できるだけ多くの人に購入したいと思ってもらえる好条件の物件を手に入れることが一番の対策になります

流動性の低さを逆手にとればメリットもある

流動性が低いということは、単純に「売りたいときにすぐ売れない」ということだけを指し示すものではありません。本格的に不動産投資に取り組みたいという投資家にとっては、メリットもあります。流動性が低く、閉鎖的な不動産市場の特徴を逆手にとれば、売買の取引を有利に進めることも可能だからです。

たとえば、相続問題で現金化を急いでいる売り主がいた場合、何よりも優先するのはスピード感でしょう。「とにかく早く売りたい」という相手に対して価格などの交渉がしやすくなるため、不動産投資用の物件として購入したい買い手にとっては流動性の低さが有利に働くことも多いのです。

まとめ

不動産は現物がある投資です。そのため、運用している間に利益が出ていたとしても、売却したときにマイナスになる可能性もゼロではありません。不動産に投資するときは、表面的な収益性や利回りのみではなく、売却したいときに換金しやすいかという流動性リスクもきちんと認識しておきましょう。

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