“稼げる不動産投資家”になるための3つのポイント

無駄な時間をかけない

不動産投資を始めたいと思ったときに、まず何が必要だと考えますか？ 「自分で不動産を所有して運用していプロに近づくために、ファイナンシャルプランナーや宅建の資格を取ろう」などと思ってはいないでしょうか。

もちろんそれらの資格が役に立たないわけではありません。不動産にまつわる法律や制度、資産運用の知識は、不動産投資に関わらず勉強しておいて損はないでしょう。

しかし、これらの知識がないと不動産投資ができないわけではありませんし、資格を得るために時間をかけることで機会損失となる可能性があります。

不動産投資は長期的な視点で行うのが一般的です。少しでも早く始めることをおすすめします。もし時間をかけるのであれば、「どういった不動産に投資するのか？」という実践的な知識を得るために使うべきです。

専門的なことはプロに任せられるのが、不動産投資の一つのメリットです。はじめから全てを自分で行おうとして、無駄な時間を費やすことは避けましょう。

必要経費と税金について知る

不動産投資に必要な費用は、物件の購入費用だけではありません。必要経費や税金について理解することは、キャッシュフローを理解することにつながります。

物件購入の際には利回りがどのくらいかをチェックしますが、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

そもそも利回りとは、物件に投資した額に対してどのくらいの収益がでるのかを見る指標のことです。

表面利回りは経費を計算に入れていない利回りで、実質利回りは経費を計算に入れた場合の利回りを言います。

表面利回りが高くても、経費を含めた実質利回りを計算すると、思っていたよりも利回りが低かったということもあります。どんな経費がいくらかかるのかについては、しっかりと知ることが大切です。

金融機関から融資を受けて物件を購入したとしても、キャッシュフローが安定していれば追加融資を受けて所有物件を増やせるのも不動産投資メリットです。そうすることで、より多くの資産を形成することにつながります。

主な必要経費について解説すると、「管理費」「修繕積立費」「賃貸管理代行手数料」などがあります。税金については、物件の取得時に「不動産取得税」と「登録免許税」、ほかに「固定資産税・都市計画税」などがかかってきます。信頼できる不動産会社であれば、親身に相談に乗ってくれたりするでしょう。

確定申告が必要

サラリーマンの場合は、会社から納税をするので馴染みがない人もいるかもしれませんが、不動産投資を始めると確定申告を行う必要があります。

その場合、自分で行うか税理士を雇って確定申告をします。

不動産所得は家賃収入から必要経費を引いた金額になります。必要経費は、先に説明した「管理費」や「修繕積立費」などの他にも、建物の「減価償却費」や「不動産投資用ローンの金利」も含まれます。

サラリーマンの不動産投資の場合、給与所得と不動産所得を「損益通算」という考え方で合算して計算します。不動産投資の減価償却費をうまくコントロールすることで、節税効果を得られることがあります。

運用はプロに任せる

「不動産投資では大家さんのようになる必要はない」と冒頭で説明しましたが、自分が購入した物件のメンテナンスや入居者の管理をしないわけにはいきません。

購入した不動産の実際の運用についてはプロに任せることをおすすめします。物件の運用には、建物の清掃や修繕などのハード面と、家賃の滞納、入居者のクレーム対応などのソフト面での対応がありますが、それらの対応は専門業者に委託できる仕組みがあります。こういったところも不動産投資のメリットの一つです。

賃料の数パーセントの費用は掛かりますが、それも必要経費に入れて実質利回りを計算しておけばきちんと利益を確保することができます。

ただし、運用の部分は入居者の有無に直接関わる部分です。いい加減な管理しかしない業者の場合、評判が悪化して空室が出てしまうという事態にもなりかねません。そういう意味では、購入する物件を選ぶのと同じくらい、どの管理会社に委託するのかも非常に重要です。

まとめ

不動産投資は自分の資産を投じて始めるものなので、しっかり稼ぐことのできる投資家になりたいもの。投資についての知識を持つことも大切ですが、信頼できるパートナーを見つけることはそれ以上に大切です。