不動産投資エリアの穴場!?広島エリアの魅力

広島物件最大の魅力は、首都圏（1都3県）物件との価格差

販売価格が割安な広島物件は、不動産投資エリアの穴場!?

首都圏（1都3県）は人口が多く経済力も高いため、不動産投資エリアとして適していると言えるでしょう。ですが、その分、住宅需要が高いため、販売価格は高騰しています。また、好立地の物件は希少性が高く、人気があるため、簡単に手に入らない場合があります。

その点、広島などの地方都市の物件は都市の規模や交通利便性・将来性が優れていても、首都圏（1都3県）物件と比べると注目度が低い場合が多く、不動産投資エリアの穴場とも言えます。

今回、不動産投資エリアの穴場としてご紹介する広島市の物件価格はどうでしょう。平均坪単価を比較してみました。

平均坪単価比較(2022年)
首都圏（1都3県）平均坪単価｜約331.0万円
広島市 　　　　　平均坪単価｜約189.2万円
（※）出典：株式会社東京カンテイ調べ
坪単価の差は141.8万円・100万円以上もの差がある

このように、広島物件の方が141.8万円も低いことが分かります。お部屋ごとに販売価格は異なるので、一概には言えませんが、平均坪単価を比較すると首都圏物件とは1.7倍くらい違う計算になります。

不動産投資は、1戸所有でも、賃貸がついていれば家賃収入を得ることができますが、2戸、3戸と複数運用できれば、空室リスクも分散され、より効率の良い資産形成が期待できます。

広島で不動産投資を検討すれば、東京の物件より、販売価格が低い場合が多いので、複数物件運用することも実現しやすいかもしれません。

中国・四国地方の中で、さまざまな分野で第1位を誇る広島

不動産投資でエリアを選定する際、そのエリアの人口や地価、経済状況、事業所数などは、重要な指標のひとつです。広島は中国・四国地方の中で、さまざまな分野で第1位の実績を誇っています。

まずは中国・四国地方市毎の人口から見てみましょう。第1位は広島市の120万754人で、第2位の岡山市の72万4,691人に47万人以上の差をつけています。

データ①　中国・四国地方 人口（2020年）
第1位 広島県 広島市｜120万754人（※1）
第2位 岡山県 岡山市｜ 72万4,691人（※2）
第3位 愛媛県 松山市｜ 51万1,569人（※3）
（※1）出典：「令和2年国勢調査結果」（総務省統計局）（https://www.city.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/206442.pdf）
（※2）出典：「令和2年国勢調査結果」（総務省統計局）（https://www.city.okayama.jp/shisei/0000038087.html）
（※3）出典：「令和2年国勢調査結果（速報）」（総務省統計局）（https://www.pref.ehime.jp/toukeibox/datapage/kokutyou/2020/tihoushuukei.html）

次に中国・四国地方市毎の公示地価を見てみましょう。第1位は広島市の14万300円/㎡で、第2位の松山市9万3,500円/㎡より4万6,800円/㎡も上回っています。

データ②　中国・四国地方 公示地価（2023年住宅地平均価格）
第1位 広島県 広島市 ｜14万300円/㎡
第2位 愛媛県 松山市 ｜9万3,500円/㎡
第3位 高知県 高知市 ｜7万4,500円/㎡
（※）出典：国土交通省「令和５年地価公示」（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html）

ではさらに、広島市内の公示地価を見てみましょう。第1位は中区の41万2,200円/㎡であり、第2位の南区19万2,500円/㎡より、21万9,700円/㎡も上回っており、大きな差をつけています。

データ③　【広島県 広島市内の公示地価（2023年住宅地平均価格）】
第1位 中区｜41万2,200円/㎡
第2位 南区｜19万2,500円/㎡
第3位 西区｜14万5,700円/㎡
（※）出典：国土交通省「令和５年地価公示」（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html）

 広島市中区の公示地価（住宅地平均価格）の推移についても確認しておきましょう。2020年から2021年はコロナ禍の影響からか大きく伸びてはいませんが、翌年からは右肩上がりに推移しており、10年間で19万1,200円/㎡も地価が上昇しています。

【広島県 広島市中区の公示地価推移（住宅地の平均価格）】

（※）出典：国土交通省「令和５年地価公示」（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html）を基に作成

今度は広島県の経済指標である総生産額を見てみましょう。中国・四国地方のビジネス拠点となっている広島県は、中国・四国地方の総生産額約45.5兆円の内、約26.4％（約11兆9,958憶円）を占めています。
（※）出典：「令和元年度 県民経済計算」（内閣府）（https://www.esri.cao.go.jp/jp/sna/data/data_list/kenmin/files/contents/main_2019.html）を基に作成。値は比率合計が100％になるよう四捨五入しております。

続いて製造業生産額のデータを見てみましょう。広島県の主要産業は自動車産業で、日本有数の大手自動車メーカーや関連会社が多数存在し、部品供給やサプライヤー会社などの取引会社も多くあります。

広島県の製造業生産額は約3兆63億円で、中国・四国地方で第1位を誇っています。しかも、第2位の岡山県との差は約8,300億円以上もあります。

データ⑤　製造業生産額 (2019年)
第1位　広島県 ｜約3兆63億円
第2位　岡山県｜約2兆2,063億円
第3位　山口県｜約2兆1,694億円
（※）出典：「令和元年度 県民経済計算」（内閣府）（https://www.esri.cao.go.jp/jp/sna/data/data_list/kenmin/files/contents/main_2019.html）

最後に事業所数を見てみましょう。中国・四国地方では、広島県が最も多い約14万5,400所で、2位の岡山県の約9万4,081所と比べてかなり多い事が分かります。広島県は、それだけ就業人口が多く、住宅需要も多いエリアであると考えられます。

データ➅　事業所数　（2019年）
第1位　広島県｜約14万5,400所
第2位　岡山県｜約9万4,081所
第3位　愛媛県｜約7万499所
（※）全産業は公務を除く。（※）出典：「令和元年 経済センサス-基礎調査」（総務省統計局）（https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&toukei=00200552&tstat=000001137226）

ご紹介してきた5つのデータから、広島は、不動産投資エリアとしてのポテンシャルの高さが伺えます。

「都市再生緊急整備地域」に指定され、さまざまな再整備・再開発が進んでいる広島市

中国・四国地方では初となる「特定都市再生緊急整備地域」に指定された「広島」駅周辺

「広島」駅周辺は中国・四国地方では初となる「都市再生緊急整備地域」に指定されました。

都市再生緊急整備地域は、都市再生の拠点として、都市開発事業等を通じて緊急かつ重点的に市街地の整備すべき地域として、政令で指定する地域です。

さらに、「特定都市再生緊急整備地域」とは、都市再生緊急整備地域のうち、都市開発事業等の円滑かつ迅速な施行を通じて緊急かつ重点的に市街地の整備を推進することが、都市の国際競争力の強化を図る上で特に有効な地域として政令で定める地域のことです。

再整備・再開発などで街の将来性が高いエリアは、不動産の資産価値が上昇しやすいです。その要因は、利便性の向上や就業人口の増加などで街のポテンシャルが上昇し、住宅需要が増加するためであると考えられます。

「広島」駅周辺は、さまざまな再整備・再開発が進んでおり、広島の将来性が期待できます。

【2024年開業予定　サッカースタジアム等整備事業】
　（※）画像：「広島市 提供」
広島市の中心地「中区」にある中央公園は、広島城があることでも知られていますが、この中央公園広場内に「サッカースタジアム」と「広場エリア」で構成された「サッカースタジアム等整備事業」が進められています。

完成すれば、都心交流型スタジアムパークとして、サッカースタジアムと公園がひとつになってさまざまな施設や多目的な機能を融合させる、新しい拠点となるでしょう。

広島の新たなシンボルとして広域的な集客効果を期待し、広島市ひいては広島県全体の活性化を目指しています。2024年に開業予定です。
（※）予定は諸条件により今後変更になる可能性があります。イメージパースは今後変更となる場合があります。（※）出典： 広島市

【2023年3月開業　SHIMINT HIROSHIMA】
　（※）画像：「NTT都市開発株式会社 提供」

先程ご紹介したサッカースタジアムの南側にある旧広島市民球場跡地「HIROSHIMA GATE PARK」内には、「SHIMINT HIROSHIMA」が2023年3月に開業しました。

中国・四国地方初、広島初の店舗や地元で親しまれる多種多様なショップ＆レストランが出店しており、広島市の中心地において貴重な「屋外環境×滞在型」の施設です。来訪者のリピーター化を促し、多様な賑わいを生む施設を目指しています。
（※）出典：NTT都市開発株式会社

【2025年春開業予定　「広島」駅新駅ビル】
　（※）画像：「西日本旅客鉄道株式会社（JR西日本） 提供」

「広島」駅では新駅ビルが建設中です。地上20階、地下1階、高さ約100メールの大型のビルで、ホテルやショッピングセンター、シネマコンプレックスなどが入り、2025年春に開業を予定しています。広島・瀬戸内の玄関にふさわしく、新たな賑わいや交流、感動を創出する施設となることを目指しています。
（※）予定は諸条件により今後変更になる可能性があります。（※）出典：西日本旅客鉄道株式会社HP（JR西日本HP）

【2022年9月開業　広島JPビルディング】

　　（※）画像：「日本郵政不動産 提供」

「広島」駅南口にあった「広島東郵便局」が建替えられ、地上19階の「広島JPビルディング」として2022年9月に開業しました。

地上 19 階建て、高さ約 88m、延床面積約 44,200㎡、自走式駐車場を併設するオフィスビルで、ＪＲ広島駅から徒歩約 2 分の好立地にあります。2025年には、先述した「広島」駅新駅ビルとデッキ接続する予定となっており、「広島」駅前の利便性がさらに高まるのではないでしょうか。
（※）出典：日本郵政不動産

このような大規模なサッカースタジアムや駅ビル、オフィスビルなどの誕生により、雇用はもちろん周辺エリアの住宅需要の拡大も期待できます。つまり、広島市は「再開発事業が進み、街の将来性の高さが伺える不動産投資エリア」と言えるのではないでしょうか。

広島市の民営借家比率は三大都市に近い

広島市と三大都市の民営借家率を見てみると、広島市は約37.5％でした。さすがに東京都区部・大阪市と比べると少し差はありますが、そこまで離れている訳ではありません。そして、名古屋市の約38.4％に比べるとその差0.9％で、名古屋市に迫る状況でした。広島市は、かなりの住宅需要があると言えるのではないでしょうか。

 【民営借家率（2018年）】
東京都区部  | 約43.5％（※1）
大阪市　　  | 約43.5％（※2）
名古屋市　  | 約38.4％（※3）
広島市　　  | 約37.5％（※4）

（※1）出典：「平成30年住宅・土地統計調査」（総務省統計局）（https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00200522&tstat=000001127155&cycle=0&year=20180&month=0&tclass1=000001129435
&tclass2=000001129436&tclass3val=0）
（※2）出典：大阪市HP「平成 30 年住宅・土地統計調査結果（確報）＜大阪市＞（https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000490/490875/H30zyuutyou-gaiyou.pdf）
（※3）出典：名古屋市「平成 30 年住宅・土地統計調査結果（名古屋の住宅・土地）」（https://www.city.nagoya.jp/somu/page/0000123673.html）
（※4）出典：広島市HP「平成30年住宅・土地統計調査結果（概要）」（https://www.city.hiroshima.lg.jp/soshiki/11/40110.html）

次の章では、広島市の中心地［中区・南区・西区］について解説していきます。

広島市の中心地［中区・南区・西区］に注目

広島市区分図　※情報提供：広島市

広島市の商業・ビジネスの中心 中区「紙谷町・八丁堀エリア」

大型商業施設や地下街、官公庁、銀行、オフィスなどが集積している中区は、広島市を代表するオフィス街のひとつと言えます。

交通網としては、バスセンター、市内電車、そして広島の新交通システム、アストラムラインがあり、交通利便性を支えています。さらに、広島市の象徴でもある平和記念公園や中央公園、平和大通りなどがあり、国際平和文化都市としての中核を担っています。

また、平和記念公園から中央通りの方まで続く長さ約577mの「広島本通商店街」は、1日平均約10万人の人通りがあり、中国・四国地方を代表する広域型商店街のひとつです。

広島を代表するオフィス街・繁華街のある中区は、就業人口が多く、周辺の住宅需要も高いエリアだと考えられます。

住宅・商業・工業機能が複合した西区エリア

西区の東部は、住宅と商業・工業機能とが複合した市街地であり、西部には緑豊かな山地丘陵からなる住宅地があります。

特に注目のエリアは商工センター地区です。トラックターミナルや中央卸売市場など、広島市の経済・流通拠点として、その発展が期待されています。

南東部の南観音地区では、ウォーターフロントとしてヨットハーバーや中国・四国最大級のショッピングモールが整備され、レジャー・レクリエーション空間が形成されつつあります。

北部にＪＲ「広島」駅、南部に広島港を有する広島の玄関、南区エリア

先述したように、2025年春に開業を予定している新駅ビルや既に開業している広島JPビルディングが建つエリアです。JR「広島」駅の南口地区には、商業・業務・住居などの機能が集積した再開発ビルや野球場があります。また、広島港のある宇品・出島地区は、海上交通や国際交流・物流の拠点としての役割を担っています。

不動産投資おすすめエリアは広島市「中区」

広島市の中心地［中区・南区・西区］は不動産投資の立地として魅力の高いエリアですが、その中でも、おすすめのエリアは中区です。不動産投資でチェックしておきたい単身世帯数・民営の借家世帯数・事業所数・従業者数において、中心地3区内で中区が全て第1位を獲得しているからです。

まずは単身世帯データから見てみましょう。中区の単身世帯数割合は総世帯の内、約58.3％を占めています。中区の総世帯数の半数以上が単身世帯であることが分かります。

【広島市の中心地の単身世帯数（2020年）】
　中区は総世帯数の半数以上が単身世帯

（※）出典：広島市HP「令和2年国勢調査結果」（総務省統計局）（https://www.city.hiroshima.lg.jp/soshiki/11/323565.html）より作成

続いて民営の借家世帯の割合を見てみましょう。中区は約49.1％で総世帯数の半数近くが民営借家であることが分かります。

【広島市の中心地の民営の借家世帯数（2020年）】
 中区は住宅に住む一般世帯総数の半数近くが民営の借家

（※）出典：広島市HP「令和2年国勢調査結果」（総務省統計局）（https://www.city.hiroshima.lg.jp/soshiki/11/323565.html）より作成

最後に事業所数と従業者数を見てみましょう。どちらも1位の中区は2位の西区と比べると、倍に近い差をつけてます。

【広島市の中心地の事業所数】
中区は事業所数・従業者数ともに最多2位の西区との差は倍に近い
 
（※）出典：広島市HP「広島市統計書（令和3年版）」（総務省統計局）（https://www.city.hiroshima.lg.jp/site/toukeisiryou/325807.html#c）より作成

以上のデータから、「単身世帯割合が半数以上」、「民営の借家世帯割合が半数近く」、なおかつ「事業所・従業者数ともに最多」である中区は、広島市の中心地で最も住宅需要が高いエリアだと推察します。

また、「広島県 住みたい自治体ランキング」を見てみると、広島市中区が第１位を獲得しています。先述したように、中区は行政機関や商業施設が集中する広島市の中心地です。

2024年開業予定の「サッカースタジアム等整備事業」や2023年3月に開業した「SHIMINT HIROSHIMA」はどちらも中区にあり、注目を集めているエリアでもあります。そういった再開発なども要因のひとつとなり、1位を獲得しているのではないでしょうか。

【広島県 住みたい自治体ランキング】

（※）出典：「SUUMO住みたい街ランキング2023 広島県版/広島市民版」リクルート調べ

まとめ

広島市は中国・四国地方の中で人口や地価、経済力ともに最大の都市であり、多くの企業や商業施設なども集積しています。地方都市の、不動産投資エリアとしては将来性が高く、お勧めエリアと言えます。

広島市の中心地［中区・南区・西区］は、交通利便性・生活利便性が高く、再整備・再開発も進んでいます。その中でも中区は、単身者世帯数、民営の借家世帯数、事業所数・従業者数が最も多いエリアであり、住みたい自治体ランキングでも1位を獲得しています。

不動産投資の穴場とも言える広島市で、不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

著者紹介

野中 清志（のなか きよし）
株式会社オフィス野中　代表取締役 住宅コンサルタント
マンションデベロッパーを経て、2003年に株式会社オフィス野中を設立。
首都圏・関西および全国でマンション購入に関する講演多数。内容は居住用から資産運用向けセミナーなど、年間100本近く講演。

最近の主な著書・連載等

  ｢売れる｣「貸せる」マンション購入法　週刊住宅新聞社
「ワンルームマンション投資法」週刊住宅新聞社
「お金」見直し応援隊　日経ＢＰセーフティジャパン（Web）　他多数

テレビ出演等

  TOKYO　MX　TV他「ビジネス最前線　不動産による資産活用の今 」（2016年3月）
  BS12〔TwellV(トゥウェルビ)〕「マンション投資　成功へのセオリー」（2014年12月）
「海外投資家も注目する東京の不動産」（2013年11月）
  他ACT ON TV 等多数

※提出内容は 2023 年 6 月現在のものです。