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不動産投資は節税対策になるの?

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不動産投資に興味がある方の中には「サラリーマンが不動産投資に取り組むことで税金対策になる」という、謳い文句を聞いた事のある方も多いのではないでしょうか。
ここでは、実際に「不動産投資には節税効果があるのか?」を見ていきます。

確定申告で所得税・住民税が節税できる

サラリーマンの場合、会社で所得税や住民税が源泉徴収されて税金が納付されるため、毎年、確定申告するという方は少ないでしょう。しかし、不動産投資に取り組むと家賃収入が発生しますので、給与所得者であっても確定申告をする必要性があります。
この際、給与所得と不動産投資で得た所得を合算して申告する事になりますが、不動産投資で得た所得がマイナスの場合、そのマイナス分を給与所得から差し引く事ができ、既に源泉徴収された税金から還付されます。

なお、確定申告では所得税の申告を行いますが、そのまま住民税にも反映され易くなります。
さらに不動産投資で利益が出ていたとしても、この不動産所得をマイナスにする事ができる方法があるのです。

新築物件なら購入初年度は購入に掛かった諸経費を経費として計上できる

不動産投資では毎月の家賃が収入となり、毎月管理会社へ支払う管理費や修繕積立金、年に一度の固定資産税などの費用を支出として計上します。
しかし、購入した不動産が空き家ばかりで費用が増えてしまうと、実際の収入もマイナスとなり、節税の効果は大きくなりますが、これでは不動産経営の本質を活かしきれていません。

購入初年度にかかる登録免許税や、不動産取得税の金額が大きい

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一つは、購入初年度のみ発生する登録免許税や、不動産を取得した際に支払う不動産取得税の金額が大きいことから、帳簿上の利益を抑えることができるという点。
登録免許税は、購入した不動産の所有権を移転したり、抵当権を設定したりする際に発生する登記にかかる税金です。また不動産取得税は不動産を取得した人に一度だけ課される税金です。

不動産取得税は不動産の取得から3~6ヶ月程度で納税通知書が届き、支払う必要のある税金です。この税金は地方税となりますので、各自治体によって納税通知書が届く期間が異なります。 土地建物の固定資産税評価額の4%(※平成30年3月31日までは住宅は3%)が課され、例えば固定資産税評価額が3,000万円の物件(建物2,000万円、土地1,000万円)であれば、99万6千円程度を支払う必要があり、それを経費として計上することができます。
但し通常、固定資産税評価額は時価よりも安く設定されているため、都心部の25平米の1Kタイプであれば、不動産所得税は約10万~15万前後になる事がほとんどです。

毎年発生する減価償却費

毎年、経費として計上できる代表的なものに減価償却費があります。
不動産投資における減価償却費とは、時間の経過とともに建物が古くなり、その建物の資産価値が減少した部分を意味します。減価償却費は一般的に、取得に要した費用を使用できる期間(耐用年数)で割って算出することができます。
新築物件の耐用年数はRC造のもので47年、重量鉄骨造で34年、木造で22年であり、例えば2000万円のRC造の物件であれば、毎年およそ42万円分を経費として計上する事ができます。

まとめ

不動産投資の目的を税金対策とする事もできますが、そもそも潤沢な利益が出ていれば、税金を支払う事になります。
不動産投資による節税効果に過度な期待をするより、できるだけ多くの利益を出し、その利益に対する税金をどれだけ抑えられるかを考える方が良いでしょう。

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