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節税を考えて投資をするなら、新築マンションと中古マンションどちら?

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新築マンションは構造により法定耐用年数が定められていますが、中古マンションの場合どのように計算するのでしょうか?
今回は中古マンションの減価償却費の計算方法についてお伝えし、節税を考えて投資するなら新築マンションと中古マンションどちらが良いのかについてお伝えします。

減価償却の終わっている中古マンションは節税効果が薄い

新築の場合、RC造で47年、重量鉄骨造で34年、木造で22年といったように構造によって耐用年数が定められており、毎年の減価償却費を経費として計上することができます。
一方、中古の場合は原則として、その建物の使用可能期間を見積もることによって耐用年数を決めます。しかし、その建物があと何年使えるかを正確に見積もることは難しいため、簡単に算出する簡便法という方法が取られます。

簡便法による2つの計算方法

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簡便法による計算方法には、築年数が耐用年数を超えている場合と、そうでない場合とで2つの方法があります。

築年数が耐用年数を超えている場合
築年数が耐用年数を超えている場合は、法定耐用年数の20%を耐用年数として設定するため、たとえば木造住宅であれば22年×20%で4年間となります。

築年数が耐用年数を超えていない場合
築年数が耐用年数未満の場合、法定耐用年数から築年数を引き、それに築年数の20%を足して算出します。たとえば、築20年のRC造の建物であれば47年-20年+(20年×20%)=31年となります。

このように中古マンションでは築年数が古く、耐用年数を超えている物件の場合、減価償却による節税効果をあまり受けられないことが分かります。

そもそも減価償却とは…?

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一方、減価償却とは建物が毎年劣化していくことから、その価値を見積もるためのものです。
この減価償却を「ただの経費」としてだけ見ていると、後に想定外の自体に繋がることがあります。
それは、不動産を売却する時です。

減価償却費の金額が大きい程、売却時の税金が大きくなる。

たとえば、新築時の土地価格1000万円、建物の価格2000万円のRC造の物件であれば、減価償却費の計算における耐用年数は47年になりますので、毎年42万円程度の減価償却費を経費として計上できますが、42万円の経費を計上した時点で帳簿上、この物件の価値は2000万円-42万円=1958万円となります。築10年経てば2000万円-420万円=1580万円です。

この物件を築10年の時点で売った場合、1000万円+1580万円=2580万円が簿価となりますが、売価が新築時の9割=2700万円で売れた場合差額の120万円に対して税金が課されることになります。
売却益に対する税金は所持した翌年の1月1日から計算して5年以下の場合で約39%、5年超の場合で約20%と高く、上記の場合24万円もの税金を納めないといけなくなってしまいます。

このように、減価償却費は毎年の経費として計上できるものの、売却時に納める税金が高くなる可能性があることにも留意しておく必要があります。

まとめ

新築マンションのほうが、減価償却費が多く出せる分、売却時の譲渡税が高くなるという印象を受けるかもしれません。
しかし、実際は中古マンションのほうが短期間で減価償却をしていきますので、中古マンションの方が譲渡税が多くかかってしまいます。

この点からも節税を考えるのであれば、中古マンションよりも新築マンションの方がお得と言えます。
こうした、耐用年数と減価償却費、譲渡所得税との関係を考慮して、うまく購入、売却していくことが大切です。

※その他、仲介手数料なども経費として計上できますが、上記では省略しております。

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