不動産投資で利用する「不動産投資ローン」をご存知ですか?

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不動産投資のような賃貸向けの不動産を融資によって購入する場合には、自宅を購入する際の「住宅ローン」ではなく、「不動産投資ローン」を利用します。

なかなか聞き慣れない名前ですが、一体どんな内容のローンなのでしょうか。不動産投資ローンについて詳しくご説明します。

不動産投資ローンと住宅ローンのちがい

不動産投資ローンは、自宅以外の賃貸用マンションや店舗、事業所といった不動産を購入する際に利用するローンを指します。
住宅ローンとの大きなちがいは、借り入れの目的に「事業性」があるかどうかという点です。

住宅ローンは、借り入れした本人が住む住居を購入するためのローンなので、融資の条件として、物件の価値に加えて勤務先や勤続年数、貯蓄や借金、家族構成などの本人の属性が重視されます。
その一方、不動産投資ローンの場合は事業目的で不動産を購入するので、本人の属性に加えて、物件の収益性や資産価値、事業計画、ローンの返済計画などが厳しく審査されます。

投資家向けのローンですので、融資に積極的な金融機関もある一方で、審査のハードルは高くなりがちです。また、金利も一般的な住宅ローンよりも少し高めとなります。

物件の価値の評価法は2つ

物件の価値を評価する方法はおもに「積算評価」と「収益評価」の2種類があります。
「積算評価」は、土地と建物それぞれの担保価値を調べて合算し、融資額を決める方法です。「収益評価」は、家賃収入がどれくらいとれるかという物件の収益力をもとに融資額を決める方法で、「収益還元法」ともいいます。

金融機関によって、どちらの方法を重視しているか異なるので、融資の申し込み先の銀行の評価方法を知ることはとても大切です。「収益評価」を重視している場合は、立地条件など物件の基礎的な条件に加えて、建物の手入れの具合などで、資産価値を減少させないことが融資を受けやすくするポイントです。良い物件の見極めがマストと言えるでしょう。

担保の考え方

たとえば購入を検討している物件が2,000万円だった場合、審査の結果、1,000万円の融資を受けられることになったとします。この場合は、残りの1,000万円は自己資金でまかなうか、ローン完済済みの物件を担保として融資してくれる金融機関に差し出すかの、いずれかが考えられます。

後者の物件を担保として差し出す方法がケースとしては多く、これを「共同担保」と言われています。
担保とは「借金のかた」のことですので、融資のかわりに不動産を抵当に入れることになりますが、もちろんマンションの経営が始まれば家賃収入を得ることができます。

まとめ

日本は今、「マイナス金利」という世界でも例を見ない低金利時代に突入しています。金利が低いということは、それだけ低コストで資金を調達できるということ。現金などの自己資金が少ない投資家にとって、投資が始めやすい環境が整っていると言えるでしょう。

借り入れの利子と不動産の利回りの差を利用して、利ザヤを稼ぐためには金融機関のローンを上手に活用する術を身につけましょう。

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