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不動産投資の年金対策・税金対策をわかりやすく解説!

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日本銀行は2016年にマイナス金利政策を導入しました。これにより、銀行は日本銀行に預金しておくよりも、企業や個人にお金を貸し出した方が資金を増やせるので、積極的に融資するようになりました。
平行して個人の資産でも、貯金しておくだけではなく、投資して運用していくことが一般的になりました。
不動産投資は家賃収入を得るだけでなく、税金対策や年金対策にも役立ちます。
当記事では、不動産投資におけるメリットや税金対策を中心に詳しく解説します。

不動産投資のメリット

不動産投資には毎月の家賃収入や物件売却により収入を得ることができるだけでなく、3つのメリットが存在します。
不動産投資によって得ることのできる可能性がある具体的なメリットは以下の3つです。

  • 1:年金対策になる
  • 2:税金対策になる
  • 3:団体信用保険に加入できる

これらのメリットを理解して計画的に不動産投資をすることで、より効果的な経営につながりやすくなります。

団体信用生命保険について

団体信用生命保険とは、融資を受けている本人に万が一のことがあったとき、保険会社から住宅ローンを融資している金融機関へと、ローン残債を全額返済する保険のことです。

団体信用生命保険に加入すると、住宅ローンの契約者が死亡したときや、あるいは所定の高度障害状態になったときなどに、残りのローンを支払う必要がなくなります。(※一定の条件があります。)

つまり、融資を受けている本人に万が一のことがあったとしても、家族にはローン返済義務のない不動産を残すことができます。

残された不動産は賃貸が継続的についていれば、引き続き収入を得られます。また、不動産の評価にもよりますが、売却すればまとまった資金を得られる可能性もあります。

年金とはそもそもどのようなものなのか

年金とは指定された期間中に保険料を国、あるいは企業に収め、収めた額に応じて老後に資金が支払われる制度です。

年金には20歳以上60歳未満の全ての人が加入している「国民年金」と、会社員や公務員が加入している「厚生年金」が存在します。これらは「公的年金」といい、国が運用しています。

また、公的年金以外にも「国民年金基礎基金」や「iDeCo(イデコ)」と呼ばれる個人型確定拠出年金などの個人で加入できる年金も存在します。

しかし、2021年には年金支給額が引き下げられ、今後もさらなる引き下げが予想されます。老後の生活を守るためには公的年金だけに頼らずに、個人で対策を立てることが必要であると言われるようになりました。

出典:日本年金機構 令和3年4月分からの年金等について https://www.nenkin.go.jp/oshirase/taisetu/2021/202104/202104nenkingaku.html

年金の現状

少子高齢化の進む現在において、公的年金の運用は悪化を続けています。年金は積み立てではなく、その年に給付する年金を現役世代が負担している仕組みですが、現在の高齢者の負担よりも現役の若者世代の負担が多くなっていることが現状です。

内閣府は、2015年には高齢者1人を現役世代2.3人で支えていた状態が、2040年には高齢者1人を現役世代1.3人で支える状態になるという調査結果を発表しています。(※1)
さらに、若者世代の将来支給される年金額は、減少する可能性があることが予想されます。

金融庁の発表した報告書(※2)によると、退職後に夫婦が年金のみに頼って20~30年間生活した場合、必要な資金は約2,000万円だということです。これは、年金のみの収入では多くの方が得ることが難しい金額かもしれません。

資金に余裕のある老後生活を送るためには、年金のことを調べ、貯蓄や投資などで若いうちから対策を講じる必要があります。

参考:
(※1)1 高齢化の現状と将来像|令和2年版高齢社会白書(全体版) - 内閣府
(※2)金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書 「高齢社会における資産形成・管理」 令和元年

年金の種類

年金には、国が運用する「公的年金」と、個人で積み立てていく「私的年金」があります。

公的年金

公的年金には「国民年金」「厚生年金」の2種類に分けられます。
国民年金は20歳から60歳未満の人全てが加入する年金で、納める保険料は所得にかかわらず定額です。
厚生年金は会社ごとに加入する保険です。一般企業に勤める会社員などが納めるもので、収入に応じて納める保険料が異なります。厚生年金の保険料は国民年金保険料とあわせて差し引かれますが、国民年金のみの場合と比較すると、納める保険料が多い分、手厚い保証を受けることができます。

私的年金

私的年金には「企業年金」「iDeCo」「国民年金基礎金」「個人年金保険」など、さまざまな選択肢があります。
特に、最近注目されている「iDeCo」は、掛け金すべてが所得控除の対象となったり、運用益が非課税になったりと、税金対策に活用できることがメリットです。

公的年金と私的年金を組み合わせて活用することで、老後に支給される年金額を増やすことができるでしょう。

不動産投資は年金対策になる

不動産投資で得た家賃収入は、年金対策に役立ちます。
家賃収入でローンを完済した後は、入居者から支払われる家賃を物件に人が住み続ける限りはそのまま継続収入として得ることができます。継続して家賃収入を得ることができれば、年金だけでは足りなかった生活資金を補完できる可能性があります。

どのような人が年金対策で不動産を持つのか

年金対策として不動産投資を行う場合は、年齢が20代後半~30代のうちに始めることをおすすめします。その理由として、若ければ若い方ほど家賃収入を受け取れる期間が長くなりやすいことが挙げられます。

たとえば、30歳で35年ローンを組めば、ローンは65歳で終わります。90歳まで生きるとすると、賃貸が継続的についていれば、25年間に渡り、家賃収入の受け取りができます。仮に、不動産投資を始める年齢が5年先延ばしになり、35歳からスタートし、35年ローンを組むとすればローンが終わる年齢は70歳です。同じく、90歳まで生きるとすると、家賃収入の受取ができる期間も20年間となります。

これは、合計収入に影響します。もし10万円の家賃収入だとすれば、25年間で「10万円×12か月×25年」の、3,000万円を受け取ることが出来ます。しかし、20年であれば「10万円×12か月×20年」で2,400万円です。単純計算で600万円もの差が出てきます。

不動産は税金対策になる

不動産投資は、投資にかかる費用を経費として計上して申告できるため、税金対策にもつながる可能性があります。

不動産投資にかかる仲介手数料・登録免許税・不動産取得税・固定資産税などの税金、火災保険料など保険料・維持管理費・ローン手数料と利子、賃貸募集の広告費用・修繕積立金・司法書士の手数料などが必要経費として計上できます。
(これは一例です。詳細は東京日商エステム(https://www.tn-estem.co.jp/consultation/?emaga_under&dgm_bcn_cdc=WUBS86fm7HagYtynsiJDKORsKUDu5VpiwdfH5enx)までお問合せください。)

この経費を家賃収入から差し引くことで税金が再計算されます。このように黒字所得から赤字所得を差し引いた仕組みを、損益通算といいます。その結果、所得税、住民税などの節税効果が期待できます。

どのような人が税金対策で不動産を持つのか

税金対策を考えて不動産を持つ場合、年収が900万円以上であれば節税できる可能性があります。これは、日本が累進課税制度であり、年収が高ければ高いほど所得税が多く引かれるためです。

年収が900万円未満であれば、税率が低くなり減税額もそれほど大きくありません。そのため、節税よりも収益を上げることを目的にすることが重要です。

課税される所得金額 税率 控除額
1,000円~1,949,000円まで 5% 0円
1,950,000円~3,299,000円まで 10% 97,500円
3,300,000円~6,949,000円まで 20% 427,500円
6,950,000円~8,999,000円まで 23% 636,000円
9,000,000円~17,999,000円まで 33% 1,536,000円
18,000,000円~39,999,000円まで 40% 2,796,000円
40,000,000円 以上 45% 4,796,000円

参考:国税庁「No.2260 所得税の税率

税金別!不動産投資における対策

具体的な税金対策を紹介します。

所得税と住民税の対策

不動産所得で赤字が発生したとき、給与所得と損益通算することで赤字と黒字を相殺でき、結果として節税効果が期待できます。

所得税には「総合課税」と「分離課税」が存在します。総合課税とは給与所得や事業所得などのすべての所得を合算したものに課される税金です。所得ごとに分けて課される税金である分離課税とは異なり、総合課税は損益通算が可能です。

つまり、不動産所得で適切に経費を計上して赤字にし、黒字の給与所得と相殺することで節税につなげることができるでしょう。

贈与税の対策

贈与税とは、現金や価値のある財産を他人からもらったときに、受け取った側に課せられる税金です。ただし、贈与税には110万円の基礎控除が設定されているため、年間合計額が110万円までの財産であれば贈与税はかかりません。

高額な財産を贈与するとき、不動産として贈与すれば節税につながる可能性があります。不動産の贈与税に使用される計算方法は「相続税評価額」です。
相続税評価額は時価よりも税額が下がるため、多くの場合贈与税の節税が期待できるでしょう。

相続税の対策

不動産取得時にかかる相続税は、不動産の所有者が亡くなった際に所有権が移転しておらず、所有権を相続した場合に発生する税金です。また、相続税は一定の条件を満たした配偶者であれば税額が優遇されます。
相続税に使用される計算方法は、贈与税と同じく「相続税評価額」です。そのため、節税の仕組みも贈与税と同様に、現金ではなく不動産にすることで税率が下がり、節税につながる可能性があります。

現金で相続した場合、ある程度の控除制度はありますが、相続した全額に対して税金が課せられます。しかし、不動産で相続した場合、税金は不動産の相続税評価額に対しての金額です。不動産の相続税評価額は、現金で相続したときと比較して低くなることがほとんどのため、相続税も軽減されるという仕組みです。

法人化をする

不動産投資事業を法人化することで節税につながる可能性があります。
所得税と住民税は個人であれば最大税率は55%ですが、法人であれば法人税となり、最大税率は33%です。つまり、所得が多ければ法人化した方が有利になる可能性があります。
また、家族を役員にして家賃収入を役員報酬にすると結果的に贈与税や相続税の節税にもつながります。

しかし、法人を設立するには諸経費や社会保険への強制加入を加味して考えることが不可欠です。所得と支出を計算して検討しなければなりません。

不動産投資における税金対策のポイント

税制は逐一改正が行われるため、改正の度に税制に関する知識をアップデートする必要があります。古い知識のまま運用すると、税率の変更に気付かずに税金のシミュレーションをしてしまったり、支払う必要のない税金を支払ってしまうことになりかねません。税制に関するニュースはこまめにチェックし、必ず最新の情報を手に入れるようにしましょう。

また、不動産投資は節税だけでなく、資産形成の目的も兼ね備えているため、基礎知識を身に付けて、自分に合った不動産投資をお考えください。

具体的な節税の方法「青色申告により控除する」

具体的な節税の方法を解説します。

青色申告とは「所得税の青色申告承認申請書」を用いた確定申告の制度です。当該年の赤字を翌年以降へと繰り越すことや他の所得と相殺すること、10万円の特別控除を受けることができます。
5棟10室以上の事業的規模になれば複式簿記による記帳をすることで、所得から65万円を控除することも可能です。

参考:国税庁「No.2072 青色申告特別控除

不動産投資におけるデメリット

不動産投資のデメリットは資産の売買に関して柔軟な対応が困難な点です。たとえば、株式投資の場合、状況に応じて、柔軟に銘柄の売買ができます。一方、不動産投資の場合、手軽に売買できるものではなく、書類作成などの手続きが必要です。

また、空室や災害、防犯などさまざまなリスクがあり、物件の維持費や管理費がかかることも不動産投資のデメリットです。加えて、不動産投資は多くの場合、長期で資産形成していくため、短期間で一攫千金を狙うような資産形成には不向きといえるでしょう。

長期保有と短期保有で売却にかかる税金が変わる

不動産投資での出口戦略では、最適なタイミングでの物件売却が重要です。しかし、売却時に得た利益には「譲渡所得税」が発生します。
譲渡所得税は、物件を所有していた期間によって呼び名が変わります。所有期間が5年以上の場合が「長期譲渡所得」、所有期間が5年以内の場合が「短期譲渡所得」です。

長期譲渡所得の税率は約22.1%ですが、短期譲渡所得の税率は約41.1%と約2倍に跳ね上がります。
そのため、物件を売却するときは5年以上所有してからの売却をおすすめします。

  所得税 住民税 復興特別所得税 合計
長期譲渡所得 15% 5% 2.1% 20%
短期譲渡所得 30% 9% 2.1% 39%

参考:国税庁「譲渡所得の計算のしかた(分離課税)

持った方がいい不動産はどれか

立地のいい新築区分マンションを一部屋から購入することがおすすめです。なぜなら、賃貸が継続的についていれば毎月家賃収入を期待できる上、節税の観点でも減価償却費を経費として算出できるためです。
また、目先の利益だけで物件を選ぶのではなく、長期に及ぶ運用を考えて物件を選ぶことが重要です。

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