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【対策別】不動産投資の持ち方!あなたは年金対策?税金対策?

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不動産投資は今や会社員、公務員、看護師、医師、自営業など職業問わず様々な方が始めやすい運用商品になりました。
理由として、2016年に日本銀行がマイナス金利政策を導入したことにより、銀行は日本銀行に預金しておくよりも、企業や個人にお金を貸し出した方が損にならないので積極的に融資をしてくれるようになったことが挙げられます。
そのため、主に会社員、公務員が運用の一つとしてローンを活用しながら、不動産投資を始める方が増えています。当記事では不動産投資におけるメリットデメリットや年金対策、税金対策の観点からどのような方にオススメなのかを詳しくお伝え致します。

不動産投資のメリット

不動産経営のメリットは大きく3つです。

  • 1:年金対策
  • 2:税金対策
  • 3:保険代わりになる

不動産のローンの中には団体信用生命保険が付いてくるものがあり、保険代わりになります。生命保険、がん保険、就業保険など団体信用生命保険の種類も豊富なため、たくさん保険に加入して多額の保険料を払うことになるのであれば、不動産一つあれば網羅的に保険の対策ができますので、メリット感じて頂く方も多い商品です。もちろん、人それぞれ不動産投資を始めるにあたってのプランも違えば、ローン年数や物件のタイプや場所も違いますので、当然感じるメリットデメリットも人それぞれ違うことでしょう。

年金とはそもそもどのようなものなのか

まず、不動産投資を考えるにあたりメインとなるメリットの一つとして、年金対策があります。まずは日本の年金制度について説明します。
年金について、今の時代若い方にとっても非常に身近な問題となっています。それは、将来もらえる年金額が将来的に目減りする可能性があるからです。
老後2000万問題、一度は皆様も聞いたことがあるかもしれません。近年、経済誌やウェブサイトなどでも取り上げられている問題です。問題の発端は、2019年6月3日に公表された金融庁のワーキング・グループ報告書による「高齢社会における資産形成・管理」にて、65歳から年金を受給するとして夫65歳妻60歳の夫婦ともに無職の世帯をモデルとして計算されております。

出典:総務省「家計調査」(2017年)を元に作成

実収入(年金等)が209,198円に対し、消費支出(光熱費、食費等)が最低限の生活を送るのに263,717円必要と言われています。つまり、5万5000円弱は毎月貰える収入(年金等)の額とは別に月々お支払い頂く必要があるということです。この生活が老後30年間ほど続くとして5.5万×12ヶ月×30年で1,980万は少なくとも貯金をしておかなければなりません。
さらに、少子高齢化やパート労働者増により、保険料を支払う側と受け取る側の比率が大きく変わってきていることにより、2019年8月27日に公開された厚生労働省の社会保険審議会年金部会にて5年に1度の公的年金の見直しである「財政検証」が行われました。このまま、日本経済が低成長を続けていけば約40年後には、今もらえる年金の約40%がカットされてしまうかもしれないという結果となり、年金対策は必要度が増してきているのです。今の年金制度は、働く現役世代の方が厚生年金保険料を所得の18.3%分を会社と個人の労使折半で支払っていきますので、所得から9.15%は厚生年金保険料として引かれてしまいます。これは2004年にマクロ経済スライドというものを導入してから段階的に上がっており、2004年が13.93%だったのに対し、2020年現在は国が定めた上限である18.3%の高い保険料が給与から天引きされています。その保険料をGPIFという機構が運用してそのお金を65歳前後の方に配っていますが、このお金が将来的に減ってしまう可能性が前述した財政検証で明らかになったのです。

不動産投資は年金対策になる

不動産投資の仕組みは、投資用マンションを購入して人に貸すことで、家賃収入が得られ、ローンを活用してマンションを購入しても、ローン期間中はこの家賃でほぼほぼローンを払うことができます。そして、家賃収入でローンを完済し終わった後は、入居人から支払われる家賃をそのまま収入として得ることができるようになるため、家賃収入が不労所得としてご自身の口座に入ってきます。
不動産投資をする上で最も大事なことは購入する投資用マンションのエリア・場所です。
家賃が少しでも高く取れるエリア・場所でなければ将来の年金対策は難しく、また高い家賃が取れるような場所であっても需要のある場所でなければ賃貸が付きづらい為、家賃が入ってこない可能性が高くなります。
逆に言えば、エリア・場所さえ良ければ、所有戸数を増やして、2部屋3部屋と所有したとしても、ローンは家賃で賄えますので、ご自身の負担は変わらず、ローン完済後は家賃収入が2倍3倍となっていきますのでメリットが大きくなります。
家賃を高く設定できる投資用マンションとは、入居者が住みたくなるような物件、すなわち、人が多く集まる大都市へのアクセス圏内にある、さらに単身世帯の割合が高い駅から近いなどの要因が必要になってきます。マンションもきれいで機能性や仕様も最新のものが当然好まれます。

どのような人が年金対策でマンションを持つの?

年金対策をメインで考えられる方の年代は30代が最も多いです。
不動産投資を検討する理由として、若ければ若い方ほどローンの終わる期間が短いというのが1つ理由にあげられます。
例えば、30歳で35年ローンを組めば、ローンは65歳で終わりますので90歳まで生きるとすれば25年間家賃が受け取れます。
仮に5年先延ばしになり35歳からスタートすればローンが終わる期間が70歳ですので20年間の家賃収入になります。
10万円の家賃収入だとすれば、25年間受け取れれば、10万×12×25年で3000万円の不労所得が入ってくるわけですが、20年ですと10万×12×20年で2400万ですので、単純計算で600万円も受け取れる金額に差が出てきます。また退職年齢を65歳とした時に、年金を受け取ることができる年齢が今後70歳と考えると、35歳からスタートした場合、5年間は無収入となってしまいます。
このことからも始めるのであれば早ければ早いほどお得なのです。

不動産は税金対策になる

不動産投資は税金対策にもなります。本業の給料とは別口の家賃収入が入ってくることによって、会社員の方でも自営業の方や農家の方と同じように確定申告をしなければいけません。なぜ、家賃の収入が増えるのに税金がお手元に返ってくるの?と疑問が浮かぶと思います。
その理由は、不動産投資にかかる経費として計上し申告できるからです。例えば、減価償却費と呼ばれる費用があります。減価償却費とは、不動産の建物にかかる部分を法定耐用年数で計算し経費算出するものです。鉄骨鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は47年、水回りなどの付属設備は15年となっております。減価償却費は毎年お金として払っていない部分ですが、価値というものを耐用年数で割って毎年経費計上ができます。
その他、ローンの金利や管理費、修繕積立金、固定資産税なども経費として計上できます。また、不動産を勉強するための書籍代や不動産を見に行くための交通費、セミナーに参加すればセミナー参加費などを必要経費として計上ができることもあります。この経費を家賃収入から差し引くことで損益通算として税金が再計算されます。その結果、所得税、住民税の還付が受けることができるようになります。

どのような人が税金対策でマンションを持つのか

特に税金対策メインでマンションを持つ方は高年収の方が比較的多い傾向にあります。
理由としては、高年収の方は所得税が高く引かれています。日本は累進課税制度ですので、年収が高い方ほど税金が引かれています。所得税が5%から45%の割合で推移しますので、年収が高い方であればあるほど所得税が多く引かれてしまいます。住民税は住んでいる地域によって変わると思われがちですが、これは一律で10%です。ご年収が高い方ほど赤字計上した時の経費で返ってくる税金の額が大きくなります。

不動産投資におけるデメリット

不動産投資のデメリットと言えば、流動性があまり見込めないことです。ローンを組んでいる間は家賃収入でローン完済を目指す商品のため、すぐに現金化できるものではありません。例えば、不動産を現金化する場合、購入した投資用マンションを途中で売却を検討すると思います。購入金額以上の金額で売ることができればいいのですが、その場合も注意しなければいけないことは売却する際も、基本的には仲介業者を介して売却するので宅建業法上、仲介手数料がかかることに注意して頂きたいです。
その他デメリットとして、購入する投資用マンションのエリア・場所によって得られる収入が変わるということです。前述した立地という観点において、都心部の駅近物件であれば、将来的にもあまり値崩れはしづらいので売却する際も高値で売れるケースが多くみられますが、人の需要がないような地方物件や駅遠物件の場合、売却しづらくなります。さらに、賃貸の需要の低いところであれば入居者の入れ替わりがあった際に次の入居者が見つけづらく、家賃を大幅に下げないといけない可能性があります。
不動産投資は、長期間投資用マンションを持ち続けることで、将来メリットがある商品であるため、短期的な投資に向かないというのがデメリットと言えます。

持った方がいい不動産はどれか?

これらの内容を踏まえた上で、不動産投資に最適な物件をお伝え致します。
「自分のニーズに合った物件」で不動産投資をスタートしますが、この際に重要なことは、目先の収益だけで物件を購入することはオススメできません。例えば、安い木造アパートの物件を購入して、今は高い家賃収入が得られているとします。目先は数万円のプラス収支で運用ができているとしても将来的には家賃の値下がりや地震、火災で全焼してしまう可能性があり、リスクは大きくなります。
同じように一棟マンションでも場所が悪ければほとんどの部屋が空室になってしまう可能性があり、そもそも会社員の場合、良い場所・エリアの物件を一棟で購入すること自体が金銭的に高額なので大変です。
まずは、一部屋から新築の区分マンションを立地のいいところで購入します。なぜなら、安定的な家賃収入が見込め、節税の観点においても減価償却費を経費として算出でき、この先ご自身が生きている間に立て替えなどのランニングコストがかかる心配も少ないからです。更に言えば、銀行から融資を受ける際も新築の担保評価が高い物件の方が優遇金利のローンを利用しやすいというのも大きなポイントです。
もちろん、中古マンションで安くて場所の良いところを探されている方もいらっしゃると思いますが、中古マンションで条件の良い物件というのは、不動産投資会社やプロの投資家が目を光らせているため中々市場に出回りにくいというのが現状です。
中古マンションを探している期間が1年、2年と経ってしまうその間にマンション経営を始めた方がお得と言えます。ローンが終わる期間が1年でも縮まれば、家賃10万円のマンションであれば年間120万円が口座に入っているからです。
兎にも角にも、物件を選ぶ際は立地が極めて大事です。不動産のことを調べても、中古、新築論争のような内容は多く書いてあります。まず始めにスタートするならリスクの少ない新築マンションを残し、不動産投資に徐々に慣れ、不動産投資のリスクヘッジがご自身でもできるようになったときに、中古マンションやアパート経営、一棟など広げていくというのが、不動産投資の王道路線といえるのではないでしょうか。

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