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不動産投資比較。オフィスビル・商業ビル投資VS区分マンション投資!

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一口に不動産投資と言っても、一棟、アパート、区分マンション、商業ビルなど、いくつか種類があります。本記事はその中のオフィスビル・商業ビル投資、区分マンション投資に焦点を当て、それぞれのメリット、デメリットを見ながら徹底比較を行っていきます。

オフィスビル・商業ビルでの不動産投資とは?

オフィスビル・商業ビルと呼ばれる物は一般的に業種を問わずあらゆるテナントを入れ、様々な角度から集客、収益を向上させる事を目的として建設されています。建設されているその周辺地域の活性化にも繋がり、環境にも配慮するよう計画を進め、その上でこうしたオフィスビル・商業ビルが建設されています。江東区にある「ダイバーシティ東京プラザ」、241店舗が入っている「GINZA SIX」、渋谷駅直結の「渋谷ヒカリエ」、「渋谷マークシティ」等が挙げられます。

オフィスビル・商業ビルでの不動産投資の特徴

オフィスビル・商業ビルでの不動産投資とは、建設されているビルを一棟で購入、もしくは一棟で新しくビルを建て、オフィスやお店等の各テナントを賃貸として貸し出し、その対価として家賃を回収するというのが基本的な流れになります。基本的に都心部などの人が多く集めるエリアに集中して建設される特徴があります。

オフィスビル・商業ビルでの不動産投資におけるメリット

家賃を高く設定出来る

オフィスビル・商業ビルは店舗やオフィス等が事業用として利用し、一般的に居住用マンションの家賃に比べ家賃が高くなります。これは各テナントが居住用ではなく収益を目的としている為です。また、好景気になった際にオフィスビル・商業ビルは家賃を上げやすいのも特徴です。人が集めるエリア、希望者が多いビルであればその分収益力が増す為、取れる家賃もどんどん大きくなっていく可能性を持っています。

初期費用を抑えられる

オフィスビル・商業ビルと聞くとかなり高額な初期費用がかかるイメージがあるでしょう。ただ必ずしもそうではなく、条件にもよりますが、商業ビルというのは居住用の物件に比べて内装費が少なく済むケースもあり、コストを抑えて建築をする事も可能です。

立地の制限や影響を受けにくい

アパートやマンション等の居住用の建物の場合、土地の形状等の厳しい条件があると、そもそも物件を建てられない土地等があります。そのため、周辺環境の影響を受けやすいです(入居率、空室率等)。一方でオフィスビル・商業ビルというのは、比較的建築基準法の要件が緩く、アパートやマンション等の物件程周辺地域の影響を受ける事も少ないです。

トラブルのリスクが低い

基本的にアパートやマンション等の居住用不動産は個人の入居者が対象になります。そのため、騒音やゴミ出し、家賃滞納、隣人トラブル等の入居者管理において様々な問題が生じる可能性もあります。これを自分自身で対応・管理していくのは大変だと思います。(管理を任せる場合は除く)
一方でオフィスビル・商業ビルというのは基本的にお店やオフィス等の法人が契約対象です。各テナントに責任者がいる為、トラブルのリスクでは個人に比べとそれほど多いものではありません。

他の用途に転用しやすい

アパートやマンション等に今お住まいの方で、オーナーの都合で住まいを退去しなければいけなくなるということは少ないと思います。通常、オーナーの一存で賃貸契約の終了のタイミングを決める事はできません。ただ二年毎に家賃の更新があります。
これに対して、オフィスビル・商業ビルは定期借家契約となる事がほとんどであり、契約満了時に他の用途に変えることも検討する事が出来ます。

相続税対策

アパートやマンション等と同じように、商業ビルも税制上の優遇を受ける事ができ、相続税対策として有効に働きます。
相続税評価においては、例えばオフィスビル用地は「貸家建付地」となって、更地や駐車場に比べ2割程、評価額が下がります。

オフィスビル・商業ビルでの不動産投資におけるデメリット

空室リスク

一般的に居住用の不動産と比べるとオフィスビル・商業ビルは空室リスクが高いと言われています。各テナントの家賃は収益の割合によって賃料が変わるケースが多いですし収益を予想していますから、一テナントが退去するだけで大幅に賃料収入が減ってしまいます。また、テナントの構成は売却時の価格にも影響するので、より良いテナントを入れようとして相手を選ぶ場合、空室期間が延びてしまう事も珍しくはありません。ビルの資産価値を維持していく上でテナントの業種、業績、財務内容に至るまで厳しく精査する必要が出てくるので、その分空室リスクにはある程度の覚悟が必要です。

景気変動のリスク

景気動向のリスクについては、当然のように居住用のマンション等の不動産よりもオフィスビル・商業ビルの方が大きく影響を受けます。昨今の新型コロナウイルスは様々な産業、小売業、飲食業、宿泊業、サービス業等の業績に多大な影響を及ぼしていて、営業自粛や営業時間の短縮により売上の大幅な減少に繋がっています。
商業ビルの賃料の中にはテナントの売上に応じて決まる歩合賃料の割合が大きいものもあり、テナントの売上の減少はそのまま賃料収入の減少に繋がります。

バリューアップが高額になりがち

居住用の不動産は築年数の経過とともに賃料が下落していく傾向にありますが、設備の劣化や流行りのデザインと大きくかけ離れている場合はリノベーション等のバリューアップをして賃貸需要や賃料の下落を抑えることも出来ます。商業系の不動産にも同じ事が言えますがこちらの場合、退去した後に賃貸付をする時により良いテナントを入れる為、他物件との差別化がより重要になってきます。セキュリティや電気設備、内装等こだわってバリューアップすると、決して安くはない費用がかかります。

融資の審査

居住用の不動産に比べ、オフィス・商業系の不動産は融資が通りにくいと言われています。それは、居住用の不動産は安定した賃料が見込めるのに比べ、オフィス・商業系の不動産は長期的な事業収支の予測が不確実であり判断が難しいからです。立地も通りが一つ違うだけでテナント誘致力に大きな差が出たり、ビルのスペックでも賃料に差が出てくる為、居住用の不動産よりも判断が難しいのです。また、居住用の不動産に比べ多額の資金が必要になります。億単位の資金は下らない為必然的にリスクも高くなってきます。

区分マンション投資とは?

居住用の不動産の中でもマンション投資は区分、一部屋で所有するのが一般的です。マンションの一部屋を購入し、オーナーとなり、その部屋を人に貸し出し、入居人から家賃収入を得る事を目的としています。株式投資やFX投資などに比べて、急激に収益を上げることはできませんが、その代わり資産価値がゼロになってしまう可能性は限りなく低いです。価格も乱高下しにくく、安定資産とも呼ばれています。

区分マンション投資の特徴

世に出ている賃貸マンションの9割以上が個人保有と言われていて、昔から大家業として知られてきました。マイホーム等の住宅ローンではなく、投資用不動産専用の住宅ローンを使ってマンションの一部屋を購入し、毎月入居人から家賃収入を得ます。そしてその家賃収入を使って毎月のローンの返済に当てていくのが基本的な流れになります。購入する際に頭金等を多く入れる事で、目先のキャッシュフローを高くする事も可能です。

区分マンション投資におけるメリット

ミドルリスクミドルリターン

マンション投資はミドルリスクミドルリターンと言われますが、正しい会社を選んで運用することで、ローリスクロングリターンを望めます。
株式投資やFX投資に比べると資産価値が全く無くなる可能性は限りなく低いです。そして、マンションがそこに存在し、入居人がいる限りは家賃収入が入ってきます。その為、会社員や公務員の方は本業に集中しながら、資産運用にあまり手を掛けることなく毎月家賃で収入を得る事が出来ます。
案してした収入を得られますが、家賃が急激に高騰するような事は少ないので、不動産投資=大儲けというイメージとは少し違います。

年金対策

昨今、年金問題は大きな社会問題です。老後2000万円問題とも呼ばれ、テレビや新聞等で大きく取り扱われました。少子高齢化の影響で働く現役世代がどんどん少なくなっている為、将来貰える年金もそれに比例してどんどん減っていきます。公的年金だけに頼れない時代に、毎月家賃収入を得られる投資用マンションを持ち、将来に備える私的年金を作り出す事が出来ます。

生命保険の代わりになる

こうしたマンション投資用途の不動産を購入する時、ほとんどの方は投資用の住宅ローンを使うと思います。この投資用の住宅ローンには、住まい用の住宅ローンと同じように団体信用生命保険が付いてきます。そのため、万が一の事があった時やガン、脳卒中、急性心筋梗塞等の病気になった時に住宅ローンの残債がゼロになります。これが生命保険の代わりになるのです。
一般的な生命保険は掛け金を自分の財布から出していかなければいけませんが、マンション投資の場合はローンの支払いが掛け金になるので、家賃収入があれば、家賃収入で掛け金を賄う事が出来ます。

節税効果

マンション投資をすると、給与収入とは別で家賃収入を得る為、確定申告をする必要が出てきます。株式投資等で利益を得た場合は確定申告をして、追加で税金を払う必要がありますが、マンション投資でも同じ事が言えます。ただ、マンション投資の場合、減価償却費やローンの金利部分、管理経費等を経費として計上する事によって所得を下げる事が出来るので、節税効果に繋がります。

相続税対策

相続の際、現金や預貯金等はその価値の100%が相続税の課税評価額になります。それに対して、投資用不動産の価値は一般的に約3分の1程度の課税評価額となります。持っている資産の課税評価額が下がることによって、残された家族の納税負担が大きく軽減されます。

区分マンション投資におけるデメリット

空室リスク

マンション投資も商業ビル程では無いですが、空室リスクは避けられません。まだローンの残債が残っている場合、退去が出てその月の家賃収入が得られないとローンの支払いは所有しているオーナーの負担になります。ワンルームの場合、1人の人がその賃貸マンションにずっと住み続けるというような事は考え難く、特に地方の外れにあるようなマンションの場合、一度退去が出ると次の入居者が決まるまで長い時間を要する事があります。退去が出てもすぐに賃貸が付く立地と管理会社を選ぶことで、空室リスクを小さくすることができます。

家賃変動

一般的に家賃は購入した当初の価格から緩やかに下がっていくと言われています。家賃が下がっていく理由としてあげられるのは、周辺の商業地域が移転して利便性が低くなり、エリア自体の価値が下がった時。もう一つは、他のマンションの供給が過剰になり競争が生じた時です。
家賃は少しでも安い方が当然入居者は入りやすいですから、価格競争になると家賃は下落する恐れがあります。基本的に築年数によって家賃は緩やかに下がりやすい傾向にありますが必ずしもマンションの家賃は下がるということでもありません。家賃変動は築年数以外にも経済の景気やその土地の価値も大きく関係してきます。


参考:土地価格相場が分かる土地代データ「東京都の地価 過去の推移」を元に作成

上記図は、2014年~2020年の6年間で東京の地価がどのように推移したかを示した図になります。東京の地価は1980年代のバブル期に跳ね上がり、バブル崩壊後に急落をしていますがそれ以降、大きく地価の価格が変動することなくほぼ水平を保っていました。ですが、2014年からは、公示地価平均・基準地価平均も右肩上がり、もちろん総平均も上昇傾向の数字が出ています。地価が上がるということは、その土地の価値も上がるため、築年数が経過したマンションであったとしても、そこに住みたいという人は多く、家賃を下げない、むしろ土地の価値とともに家賃を上げたとしても入居者を付けることも可能になります。区分マンション投資を始めるときには、購入する物件のエリアの価値と物件そのものの設備仕様等をしっかりと選ぶ事が重要です。

金利変動

マンション投資をする際にローンを使う方が多いのですが、その際に変動金利を採用すると将来的な金利の変動がリスク要因となります。金利は半年毎に見直されますが、「5年ルール」と呼ばれる『毎月の返済額は5年据え置く』というルールと「1.25倍ルール」という、見直される返済額は上昇前の1.25倍まで、というリスクヘッジが定められています。

倒産リスク

可能性は高いとは言えませんが発生したら問題となるのが、販売会社の倒産リスクです。投資するマンションを決めて売買契約を結ぶ直前まで話が進んだときに、販売会社が倒産してしまえば、手付金等が返還されない等のリスクがあります。売買契約を結んだとしても、登記する前に販売会社が倒産すれば、売買契約が破棄されるリスクもあります。また、管理会社が倒産すると再度自分で管理会社を選ばなければいけません。そのため、実績のある会社、資本力のある会社を選ぶ必要があります。
ただ、引渡しが終わっているのであれば所有権はオーナーの元にあるのでそこまで影響はありません。

災害リスク

マンションは実物資産のため、災害リスクは付き纏います。地震が起きて建物にひび割れや倒壊があった場合マンションの資産価値は落ちてしまいます。台風などの風災でも同じ事が言えます。自然災害そのものを避ける事は不可能ですが、新築であれば基本的に最新の耐震基準をクリアしている為、震度7の大地震でも倒壊しない構造計算になっているので、最新の耐震基準をクリアしている物件を選ぶ事が大事です。

区分マンション投資とオフィスビル・商業ビルの不動産投資の比較

区分投資用マンションとオフィスビル・商業ビル投資はどちらも家賃収入を得ることが大きな目的になりますが、オフィスビル・商業ビル投資の方が収益を産むテナントを入居者として採用しているためリターンは非常に大きいです。
ただ、その分マンション投資と比べると単純に価格の差や、一度空室が発生した時のリスクも非常に大きいです。そもそもオフィスビル・商業ビル投資を行うためには、大きな資本を持った一部の投資家や、企業が行うものとなり、一般のサラリーマンが始めるのは現実的ではありません。
どちらも同じ不動産投資ですが、内容は大きく変わりますので、資本があり、目先の利益、多大な利益を得たいという方は商業ビル投資がおすすめです。
マンション投資(区分)は、仕事をしながら、堅実に将来のための安定した家賃収入を残したいという方、複数のエリアに分散し、リスクヘッジしながらマンション投資を進めていきたいというサラリーマン・公務員の方は、マンション投資を選ぶことをおすすめします。

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