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不動産物件の空室リスクを回避する10のポイント

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これから不動産投資を実践しようと考えている方にとって、「つねに満室に近い状態で運営できるか?」という点が気になるかと思います。自分が所有する物件の空き室は避けたいものです。
では、空室が続くのにはどんな原因が考えられるのでしょうか? その原因を探り参考にすることで、「満室御礼」のマンション経営を実践しましょう!

不動産投資の物件選びで抑えておきたい10のポイント

人気のない賃貸の不動産物件には、以下の3つの原因が考えられます。この条件に該当する物件は、いくら価格が安くても避けるようにしましょう。

原因1:募集条件が悪い
・家賃の設定が相場よりも高い
・敷金、礼金、更新料などの条件に問題がある
・地域のニーズと物件内容がミスマッチ

原因2:物件の魅力がイマイチ
・立地、築年数、間取り、設備などが、競合物件に比べて劣っている
・メンテナンスが行き届いていないなど、維持管理に問題がある

原因3:募集活動に問題がある
・広告宣伝が有効でない
・仲介の不動産会社が熱心でない

では逆に、人気のある物件に共通するものとは何でしょうか? それは、以下の10のポイントにあります。

  • ①「駅との距離」
  • ②「セキュリティ」
  • ③「適切な家賃」
  • ④「ハブステーションへのアクセス」
  • ⑤「物件の築年数」
  • ⑥「住居部分の設備」
  • ⑦「共用部の設備」
  • ⑧「隣接する建物の状態」
  • ⑨「スーパー、商業施設などへのアクセス」
  • ⑩「賃貸管理会社の選定」

これらのポイントの中でも、③「適切な家賃」と⑥「住居部分の設備」⑩「賃貸管理会社の選定」をピックアップしてご紹介します。

家賃が適切な価格であるか

家賃の価格設定がエリアの相場から逸脱している場合、募集条件の見直しを検討する必要があります。家賃を減額する場合、賃貸経営や家計の収支に影響が生じますが、空室期間が長引いてしまうよりマシと割り切りましょう。空室期間は収入がゼロというだけでなく、物件の維持費や税金がかかる分、赤字となるからです。

また家賃を下げるだけでなく、「敷金を家賃2カ月分から1カ月分に下げる」「礼金をゼロにする」などの対策も考えられます。不動産の仲介会社と十分に協議して決めましょう。

ただし、家賃を下げることだけで空室を解消しようとするのは避けたいものです。なぜならば、競合する周辺物件も家賃を下げる対抗策が発生して、値下げ合戦に発展しないとも限りません。

住居部分の設備


設備や室内仕様、外まわりが古い・汚れているなど、物件の住居部分の魅力について考えてみましょう。リフォーム費用を投資してでもグレードを高めると、希望する家賃設定どおりでも入居者が決まる可能性は高まります。
とくに、キッチン、洗面、トイレ、浴室など清潔感を求められる水まわりをリフォームすると、さらに魅力が増します。

また、供給不足物件にシフトすることも考えられます。例えば、賃貸物件に多い「ペット飼育不可」「入居者による物件のカスタマイズ不可」「楽器演奏不可」などといった禁止事項を逆に可能としたり、高齢者や外国人などが入居しやすい条件に変更することも一案です。

賃貸管理会社の選定ポイント

最後に「賃貸管理会社の選定」をみてみましょう。本当にいい立地であれば部屋は埋まるかもしれませんが、入居希望者にその良さを打ち出せない会社に任せてしまった場合、物件の良さを発信できずに空室が続く可能性もあります。

不動産会社に募集活動の内容や反応を確認して、空室解消のための活動強化を依頼します。特別な広告宣伝をする場合は費用実費がかかることもあります。強化内容についてどんな方法で行うのかを確認しましょう。

会社が熱心でない場合は、ほかの不動産会社に仲介(媒介)の委託をすることも一案です。その際、注意したいのは、「専任媒介契約」(1社だけに委託する契約)では、契約期間中に他社への依頼ができません。
一般媒介契約(複数の会社に委託する契約)や、媒介契約書を締結していなければ他社へ委託できます。

まとめ

空室リスクは適切な環境、相対的に良好な設備、周辺状況などがそろえば、基本的に回避でき、安定収入につながります。今回お伝えした10のポイントに注意して、空き室のリスクを減らし、上手な賃貸投資を実践してみましょう。

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