“悪い物件”を選ばない不動産投資のコツ

物件の価値を決める3つの基準

物件を選ぶ基準はとてもシンプルで、「収益性があるか」「担保価値が高いか」「稼働率が高いか（入居者が見つかりやすいか）」の3つです。収益性と担保価値の低い物件は購入にあたって銀行から融資を受ける場合、審査の通過が難しくなります。

稼働率の低い物件はなかなか入居者が決まらず、定期的な家賃収入が得られにくくなります。その一方で、建物や設備を保守・修繕するための費用は発生し続けます。いくら収入がないからといって、保守や修繕費用を削ることはできません。また、地震や火事といった災害リスクを回避するための保険費用は入居者がいなくても発生します。

収入がないのにコストばかりがかかる「稼働率の低い物件＝収益性が低い物件」が、悪い物件となります。

つねに「入居者目線」を持ち続ける

不動産投資をサービス業のひとつとして捉えた場合、収益性を上げるには買い手（入居者）に対してどれくらいメリットがあるかということを考える必要があります。「入居者はどんな物件に住みたいのかな？」という目線を持って考えてみましょう。

例えば交通の便や立地は、入居者にとって大きな物件選びのポイントになるはずです。どんなにオシャレで充実した設備の整っているマンションでも、駅から遠すぎたり、買い物や通学・通勤に難があるような物件では、敬遠してしまうはずです。また、外観のきれいさも大きなポイントです。たとえ立地条件の良い駅前の一等地でも、見た目の悪いボロボロのマンションでは入居をためらうはず。入居者のことを想うなら、きれいに手入れされたマンションを選びたいところです。

もちろん、すべての条件がそろった理想の投資物件は、そう簡単には見つからないかもしれません。でも、少しでも入居者が満足できるような投資物件を探すことが、成功するマンション経営のポイントです。投資物件を選ぶ際には、これらの「入居者目線」を大切にしましょう。

まとめ

悪い物件を買いたがるオーナーはいませんが、最初から誰でも物件選びの目が肥えているわけでもありません。良い物件はたくさんあるわけではありませんが、このコラムでお伝えしたポイントを意識して探せば出会う確率も上がるはず。良い物件を見分けられるようになるためには、できるだけ数多くの物件を見て目利きの力を養うことも必要です。