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不動産投資の「出口戦略」~将来の物件売却について考えてみよう

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「出口戦略」という言葉はさまざまな意味に使われますが、不動産投資の場合は「物件の売却」のことを指します。まだ、不動産を購入していないうちから売却について考えるのは、気が早すぎると思うかもしれません。

しかし、「売却できる不動産」とは「市場価値がある不動産」でもあるので、購入の段階で売却までを考えておくのはとても大切なことです。

そこで今回は、不動産投資の「出口戦略」を中心に考えてみましょう。

「5年目」が、不動産投資で物件の売却を検討するタイミング

売却するかどうかの最初のタイミングは、不動産投資の物件を購入してから5年目が一つの目安です。不動産を売却する際の譲渡益(売買差益)には税金(所得税と住民税)が課されますが、この税率が変わるのが5年目以降だからです。

所有期間が譲渡した年の1月1日の段階で5年以内の場合は、「短期譲渡」として39.63%、5年を超える場合は、「長期譲渡」として20.315%と税率が大きく下がります。

  期間 税率(所得税+住民税)
短期譲渡 5年以内 39.63%
長期譲渡 5年超 20.315%

税率のみを見れば、売却は5年目以降のほうがお得です。しかし、売却のタイミングは投資戦略や物件を保有する目的、不動産マーケットの状況によっても変わるでしょう。

物件を売却することだけが、不動産投資の戦略ではない

出口戦略として物件を売却する場合、売却益としてキャピタルゲインは手に入るものの、「家賃収入」というインカムゲインは失うことになります。

短期的に売却益を上げて資金を手にする目的であれば、税制や不動産マーケットの状況を見ながら、売却という選択肢をとるのがよいかもしれません。

一方、資産形成の目的で中長期的な投資を考えているのであれば、短期では物件を売却せずにインカムゲインを得ていきます。この場合は、10~20年の中長期スパンで保有し、安定的・継続的に利益を上げていける物件選びをすることが重要です。

インカムゲインによって資金に余裕が出てきたら、区分所有のマンションを買い足し、保有物件を増やせば、投資の拡大を図ることも可能。

最終的に物件を売却するかどうかは、借入金の返済やローンの利息、修繕費などを含めたキャッシュフローの収支や、不動産マーケットの動向などを見てタイミングを決定するのがよいでしょう。

新たなビジネスへと可能性を広げていくのも、不動産投資の出口戦略

成功する投資の基本は分散投資です。たとえば、物件の売却によるキャピタルゲイン、家賃収入というインカムゲインによって資金に余裕が出てきたら、それを元手に新たなビジネスにチャレンジしてみるのもよいでしょう。

ローン残債が少なくなった物件を担保に、銀行から融資を受けるという選択肢もあります。

不動産投資で得た資金をベースに、新たな可能性のあるビジネスに資金を投じていくのも、投資を成功させるための出口戦略の一つです。

まとめ

【この記事のポイント】

  • 売却の判断のタイミングは、最初は不動産投資の物件を購入してから5年目が目安
  • 不動産投資の物件を売却すると、家賃収入というインカムゲインを失う
  • 中長期的な不動産投資を考えるなら、安定的・継続的に利益を上げていける物件選びをすること
  • 不動産投資のキャピタルゲインやインカムゲインを元手に、新たなビジネスにチャレンジする選択もあり

不動産投資をはじめる前に、ゴールを見据えた出口戦略を明確にしておくことで、購入する物件選びの大きなヒントにもなるでしょう。

出口戦略を考えるには、過去の事例や不動産マーケットの動向などさまざまな情報が必要となります。ぜひ、不動産投資のプロに相談してみましょう。

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