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家賃収入は必ず確定申告を!必要書類から節税方法まで詳しく解説

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不動産オーナーになり家賃収入を得た場合には、確定申告が必要です。
今回は、賃貸経営で家賃収入を得ている方に向けて、具体的な申告方法や必要書類、計上できる諸経費について解説します。また、気になる節税方法もみていきましょう。

20万円以上の不動産所得があれば確定申告が必要

確定申告とは、1月1日〜12月31日までの1年間の所得を計算して、税務署に納税額を申告する手続きです。確定申告をすることによって、納付する税金の額が増減します。

不動産所得が年間20万円以上ある場合には、確定申告が義務付けられています。不動産所得とは、不動産収入から諸経費を引いた金額を指します。賃貸経営による家賃収入のほかに、以下の項目が挙げられます。

・入居時の礼金や頭金のように、返還を要さないもの

・共益費として受け取る水道光熱費や掃除代など

給与所得者であっても、別で不動産所得がある場合は、確定申告が必要です。

参考:国税庁「アパートや貸家の賃貸収入がある人」「No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)

不動産所得20万円以下でも確定申告を

不動産所得が20万円以下の場合、確定申告の義務はありません。しかし、たとえ20万円以下であっても、確定申告をする方が税金対策につながるケースがあります。これは、損益通算という考え方を利用しています。

損益通算とは、不動産所得が赤字になった場合に、本業の所得で出た黒字分より赤字分を差し引きできる考え方です。損益通算によって本業の所得が減れば、所得税や住民税が軽減され、節税効果が期待できます。

確定申告をしないとどうなる?

不動産所得が年間20万円以上ある場合に確定申告を怠ると、ペナルティとして下記のような加算税が課せられる可能性があります。

  • 追徴課税
  • 無申告加算税
  • 延滞税
  • 重加算税

場合によっては悪質な所得隠しとみなされ、脱税の罪で刑事罰が課せられるおそれもあります。税務署では、銀行口座の入出金や帳簿より、無申告や所得隠しがないか調査しています。故意でなくても無申告により加算税や罰則が課せられる可能性があるため、申告が必要かどうか確認し、忘れずに確定申告をしましょう。

参考:国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき

家賃収入の確定申告方法

家賃収入の確定申告には、大きく分けて3種類の方法があります。下記で詳しくご説明します。

事前申告がなければ白色申告に

オーナー個人が実施する家賃収入の確定申告は、白色申告と青色申告の2種類です。ただし、事前の届け出がなければ自動的に白色申告になります。

白色申告は、簡易な単式簿記のみで申告でき、複雑な帳簿付けが不要です。単式簿記とは、銀行の通帳のように、収入・支出の記帳のみを繰り返して、合計することによって収入の増減を把握する方法です。

特別控除を受けることができる青色申告

白色申告に比べて控除額が大きく、節税効果が期待できる申告方法が青色申告です。青色申告は、一定水準の記帳ルールに基づいた申告で、正規の簿記の原則による記帳が必要です。また、事前に開業届と青色申告承認申請書を税務署に届け出る必要があります。

損益計算書と貸借対照表が記載された「複式簿記」という正規の簿記による複雑な帳簿付けが必要ですが、最大65万円の青色申告特別控除を受けられます。

不動産所得が増えてきたら法人申告も視野に

不動産所得が増えてきたら、法人申告も検討に入れましょう。不動産経営を法人化することにより、共済や保険への加入も経費として申告できるなど、計上できる経費の範囲が広がります。
一般的に、不動産経営で法人化するとよいとみなされるのは、不動産所得が1,000万円を超える場合とされています。

青色申告をおすすめする理由

不動産所得の確定申告には、青色申告がおすすめです。青色申告は複雑な帳簿付けが必要な代わりに、白色申告と比べて下記のようなメリットがあります。

  • 最大10万円もしくは65万円の青色申告特別控除を受けられる
  • 赤字の繰り越しが3年間可能になる
  • 親族に支払う給与を経費計上でき、最大86万円の事業専従者控除が受けられる
  • 未回収の売掛金を経費にできる「貸倒引当金」の設定が可能になる

青色申告は、不動産所得において大きな節税効果を生むためおすすめです
なお、2020年度分以後の所得税については、65万円の青色申告特別控除が55万円に減額されました。ただし、e-Taxでの申告や電子帳簿保存であれば、引き続き65万円の控除を受けることが可能です。

参考:国税庁「青色申告特別控除額が変わります!!

家賃収入における青色申告の方法

家賃収入における青色申告の方法を具体的に紹介します。

事前に青色申告承認申請書を提出

青色申告では、事前に「開業届」と「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。提出には期限があり、青色申告の承認を受けようとする年の3月15日と決められています。

その年の1月16日以後に新たに不動産貸付をした場合には、事業開始等の日から2ヵ月以内に提出が必要です。ただし、提出期限が土日祝日にあたる場合には、翌日が期限となります。申請期限を過ぎてしまうと自動的に白色申告として処理されてしまうため注意しましょう。

必要書類を揃える

確定申告にはさまざまな書類が必要です。下記で詳しくご説明します。

自分で用意する書類

自分で用意する書類は以下の2種類です。

  • 確定申告書B
  • 青色申告決算書

様式は国税庁のホームページよりダウンロードできます。他にも、税務署や市役所で直接手に入れる、または税務署に郵送を依頼することも可能です。

参考:国税庁「確定申告書などの様式

不動産会社に依頼する書類

不動産会社やアパート管理会社から取得する書類は下記です。

書類 詳細
売買契約書 不動産を購入する際に発行される書類
賃貸借契約書 入居が決まった際に、入居者と取り交わす契約書
送金明細 家賃収入や修繕費といったお金の入出金を記載した明細書
売渡精算書 不動産を売買する際に発生する費用を明記した書類

 

その他の書類

上記以外にも必要な書類があります。

書類 詳細
借入返済表 住宅ローンを契約した金融機関より取得。毎月の返済額や借入金残高といった項目が記載されている。
源泉徴収書 毎年の年末調整後に、勤務先が発行
固定資産税の納税通知書 不動産のある市町村より、例年4~6月頃に郵送
損害保険証券 保険契約時に保険会社が発行類
領収書 修繕費や管理費といった領収書

 

申告書の作成

不動産所得があれば、確定申告書Bを使用します。申告書の項目に沿って、必要事項を記入しましょう。
帳簿には、複式簿記と単式簿記の2つの種類がありますが、65万円の青色申告特別控除を受ける場合には複式簿記による作成が必要です。10万円の青色申告特別控除を受ける場合には、単式簿記のみで問題ありません。
また、税務署に提出する義務はありませんが、保管が必要な書類があります。原則7年間の保存が必要とされる書類には、以下が挙げられます。

  • 仕訳帳
  • 総勘定元帳
  • 現金出納長
  • 経費帳
  • 固定資産税台帳

申告書の提出

税務署に提出する書類は、下記のとおりです。

  • 確定申告書B
  • 損益計算書、損益計算書の内訳、貸借対照表がまとめられた青色申告決算書

提出方法は、窓口、郵送、e-Taxの3種類から選択できます。ただし、e-Tax以外の提出方法を利用する場合、青色申告特別控除が65万円から55万円に減額されるため注意が必要です。e-Taxとは、必要な項目を入力すると税額を自動で計算できる便利なツールです。今後も確定申告が必要ならば、e-Taxを取り入れましょう。

参考:国税庁「No.2070 青色申告制度|国税庁 (nta.go.jp)

家賃収入の確定申告で重要な経費について

不動産所得において、経費を漏れなく適正に申告することが重要です。ここからは、計上できる経費の種類をはじめ、注意しておきたいポイントを詳しく解説します。

家賃収入に計上できる経費の種類

不動産所得のなかで計上できる経費は、家賃収入を得るためにかかる費用に限られます。経費として認められる必要経費には、下記の13項目が挙げられます。

項目 詳細
租税公課 固定資産税、都市計画税、登録免許税といった税金。収入印紙代も含まれる。
損害保険料 火災保険料、地震保険料、賃貸住宅費用保障保険料など。
減価償却費 不動産取得にかかった金額を耐用年数で割った額。
管理費 建物管理会社への業務代行費や手数料。
通信費 管理会社に連絡した際の通話料や物件を調べるために利用した通信料。
修繕費 不動産の修繕に充てた金額。
借入金利息 ローン返済分のうちの利息分。
接待交際費 管理会社や税理士との打ち合わせ時に利用した飲食代。
交通費 管理事務所への交通費など。物件を見るために使った交通費も含まれる。
新聞図書費 不動産事業のために購入した書籍代や新聞購読費など。
消耗品費 不動産業務のために購入した事務用品など。
広告宣伝費 入居者を募るために管理会社に支払った費用。
税理士費用 不動産業の確定申告で税理士を雇った場合。

青色申告の場合は、下記も費用も経費として計上できます。

  • 事業専従者への給与
  • 未回収の家賃
  • 自然災害といった天災で被った損失分

算入できる必要経費を正確に把握したうえで、日頃より収支をしっかり管理することが大切です。

経費として計上できないもの

以下の費用については、経費として計上できません。

  • ローン返済金のうちの元本分
  • 不動産経営に関係のない税金
  • 個人で使用した費用

ローン返済分のうち、経費として計上できる費用はあくまでも利息分のみとなります。元本は経費として適用されません。また、不動産経営とは関係のないプライベートな支出についても、経費に計上できないため注意しましょう。

過剰な経費計上は控えよう

節税を目的として、経費を使いすぎると不動産所得が減ってしまいます。
その結果、融資先の金融機関からの評価が低下して、今後ローンを利用しようとしても、融資を受けにくくなるかもしれません。

また、交通費や接待交際費が突出して多いと、税務署より指摘を受ける可能性があるかもしれません。

その他経費で気を付けておきたいポイント

領収書を紛失してしまった場合であっても、経費に計上できることがあります。
その際、出金伝票を残しておくと、税務署から提出を求められた場合に慌てずに済みます。日付や支払金額、支払先など、支払った時の状況をなるべく詳しく残すことが重要です。

また、不動産経営を営むうえで必要となるパソコンやプリンターなどの物品を購入する際は、固定資産の減価償却が可能な場合もあります。購入した年に経費を一括で計上せず数年にわたって計上することで、その年の所得が減少し、税額を抑えられるメリットがあります。

※全額が経費として認められない場合もありますので、詳しくは税理士や税務署等にお問い合わせください。

家賃収入と消費税の関係

自分自身が居住している不動産には消費税はかかりません。しかし、投資目的の不動産には消費税が課税されます。消費税は見落としがちな項目となるため、確定申告の際は忘れないようにしましょう。

家賃収入は住宅ローン控除の対象?

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した際に、10年間にわたって年末に住宅ローン残高の1%が所得税から控除される減税制度です。(令和4年1月以降に住宅取得契約を行う方、または令和5年1月以降に取得住宅に入居する方には該当しません。詳しくは「国土交通省 住まい給付金 https://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/をご覧ください。)

ただし、不動産の購入が居住目的でなければ、住宅ローン控除は適用されません。
住宅ローン控除の対象者は、住宅ローンを利用して不動産を取得した人となります。賃貸経営では、一般的な住宅ローンではなく、不動産投資ローンを利用するため適用対象外となります。

参考:国税庁「住宅ローン控除を受ける方へ

家賃収入と個人事業税の関係

不動産所得が290万円を超えると、個人事業税を事業所のある都道府県に申告する必要があります。不動産貸付業における個人事業税の税率は5%です。また、不動産所得が1,000万円を超えると、消費税の支払いが生じます。

参考:東京都主税局「個人事業税 | 税金の種類

不動産所得の節税方法

確定申告において気になる点は節税です。ここからは、不動産所得に対する節税方法を解説します。

損益通算で所得税や住民税を減額できる

不動産収入は、本業の給与所得と合算して確定申告ができます。不動産所得が赤字になってしまった場合には、本業の給与所得から赤字分を差し引いて相殺することで、納税額を減額できます。これを損益通算といいます。

とくに、不動産を取得した年と翌年は、登録免許税や不動産取得税がかさむため、赤字になることがあります。損益通算によって本業の給与所得と相殺することで、所得税と住民税を減額できる可能性があります。

減価償却で節税効果を得よう

減価償却とは、建物や機械、車両のように、時間の経過とともに価値が減ってしまう固定資産の取得費用を経費計上する会計処理です。不動産経営の場合であれば、物件の取得金額を国税庁が細かく定めている耐用年数で分割して、一定期間に分けて経費を計上します。

例えば、住居用の鉄筋コンクリート造マンションの耐用年数は47年、木造の場合は、22年と、構造により分けて取得費用を経費計上します。

このように、減価償却すると固定資産の取得費用を分割計上できますが、実際に取得費用が発生するのは不動産を取得した年のみとなり、次年度からは発生しません。減価償却費を利用すると、次年度からの所得額を抑えることが可能です。

参考:国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」>主な減価償却資産の耐用年数(建物・建物附属設備)」

不動産を利用すると、相続税を減額できる

現金ではなく、不動産で相続すると相続税を減額できる場合があります。不動産を相続する場合は、その土地や建物の評価額によって相続税が算出されます。一般的に、不動産の評価額は現金よりも低くなりやすく、約70%になるとされています。つまり、現金を所有しているよりも、不動産で資産を残すほうが相続税を減額しやすいとされています。

参考:国税庁「相続財産や贈与財産の評価

まとめ

不動産経営で家賃収入が20万円以上ある場合は、必ず確定申告をしましょう。青色申告をすると、納税額を抑えられる可能性があります。また、投資用の不動産は居住用の物件と異なり、住宅ローン控除は適用外となり、所得額によっては消費税が課されます。計上できる経費をしっかりと把握して、期日までに申告を済ませることが大切です。

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