価格上昇?それとも下落?オリンピックと不動産投資の関係性について考えよう

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平成25年(2013年)にオリンピックの開催地が日本の首都・東京に決定し、今回の東京オリンピックは1964年以来の2度目の開催となります。
2020年に東京オリンピックが開催予定でしたが、新型コロナウイルスの影響により延期となっています。その影響は不動産にどのように関与するのか考えてみたいと思います。

オリンピックにより地価はどうなった?

競技の実施地や選手村の湾岸エリアでは、競技場やインフラ整備による物理的な土地の減少や、オリンピック会場に近い宿泊や賃貸業、そして商業を行うにあたって有利であるという理由での土地の需要の上昇、オリンピック開催に伴う交通網整備による土地の価値の上昇など、地価が上昇する要因は様々あると考えられます。

実際、東京オリンピックの開催が決定した翌年の平成26年(2014年)から地価は上昇し始め、2019年時点で住宅地+3.0%、商業地で+6.8%となっています。

マンション価格の変化はあった?

首都圏のマンション価格は2013年から現在まで新築、中古とも7年連続で上昇を続けています。不動産経済研究所によれば、2019年の新築マンションの販売価格の平均は1戸あたり5,980万円と2012年の価格の約1.3倍にもなります。また、東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、2019年の中古マンションの販売価格の平均は1戸あたり3,442万円と2012年の価格の約1.4倍となりました。

マンション価格が上がった要因は、建築費用の高騰と、オリンピック景気により中国人が値上がりを見込んで一斉に湾岸エリアのタワーマンションを爆買いしたことが挙げられます。
オリンピックに向けた建築工事だけでなく、湾岸エリアのタワーマンション建設ラッシュにより、建築会社は通常10年かかるものを半分の5年で完成させるスピードで建設を行っており、人材不足に見舞われています。
ただ、不足している人材を外から採用すればいいという単純なことではなく、競技会場の建設や整備、道路の整備、電線地中化工事などには専門的な知識・技術を持った人材が欠かせないので、結果として人件費が上昇し、それらが建設費用の高騰につながっています。
実際に建設費がどの程度上がったのかというと、国土交通省の統計によると、新築住宅一戸あたりの工事費は以下のように、全国平均で約4.7%、東京都平均ではなんと24.5%も上昇しています。

参考:国土交通省「住宅着工統計」を参考に作成

新築マンションは土地の仕入れ費用、建物の建設費、人件費などの費用は建物完成までに先行して投資する必要があり、計画の最終段階である販売により初めて費用が回収され、利益が計上されるため、物件の価格を簡単に下げることができません。土地を仕入れてから、マンションが市場に出るまでは数年かかり、結果としてタイムラグが生まれます。

リーマンショックのときはどうだった?

2008年のリーマンショック後、不動産価格の大幅な落ち込みは見られませんでした。最高値だった2008年当時から5%ほど値下げをされた程度に収まっています。それに対し、日経平均株価は18,000円台から7000円台にまで落ち込みました。
むしろ、2013~2019年の不動産価格の上昇は顕著で、2013年の「日本再興戦略(アベノミクス)」による、金融緩和に加え、オリンピックの経済効果が与える影響は大きくなると見込まれています。
リーマンショック後、東京圏における住宅地の公示地価は2009年で4.4%減、2010年で4.9%減(商業地は2009年6.1%減、2010年は7.3%減)となっています。
この公示地価の落ち込みに起因した主な理由は、商業地の不動産価格にあると考えられます。リーマンショック後に、飲食店や小売業、観光業の経営に大きく影響がでており、ホテル業界や企業も業績不振になり、テナントやオフィスを手放す結果になりました。
しかし、住宅地では2007年よりも2010年のほうが不動産価格は上回りました。リーマンショック後、約1年で価格は回復し、上昇し始めています。
実際、新築マンションの1㎡あたりの分譲価格をみると、2008~2009年にかけて、2009年は東京圏1.2%減、東京都区部6.4%減となったものの、1年後にはプラスへと回復しています。
中古マンション(成約分)の1㎡あたり単価をみても、2009年に東京圏5.3%減、東京都6.3%減、東京都区部6.2%減となったものの、1年後には回復している結果になっています。
たとえ経済が傾いたとしても、住まいの需要は無くならないため数年後には元に戻る傾向があります。
参考:財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」を参考に作成

オリンピック開催後、不動産価格は下落するの?

よくオリンピック開催後は、オリンピック効果が薄れ、不動産価格は下落するのでは?との意見を目にすることもあります。
ですが、オリンピック開催後も、このまま維持されるのではないかと考えられています。
2020年の公示地価は、2019年と比べて、全国的に住宅地・商業地ともに上昇を続けています。その背景には、マイナス金利政策の影響で、住宅ローンを使い、購入をする人が増えたことにあります。
投資用不動産にフォーカスしてみると、住まいの需要は変わらないこと、低金利での住宅ローン融資を利用する人が増えていることを考えると、大幅な落ち込みは考えにくくなります。

不動産投資を今始めるのはあり?なし?

今、不動産投資を始めようとしている人は増加傾向にあります。都心部の単身用の投資用マンションは社会情勢に左右されにくいと言われており、東京23区内のマンション価格だけでなく賃貸需要は近年ずっと上がり続けています。
2019年10月時点の東京都のマンション賃料は前年同月比5.3%の上昇、2018年10月も前年同月比6.9%の上昇であったことを考えると、賃料は上昇トレンドで、2020年も上昇すると考えられています。
参考:2019年11月14日 三大都市圏・主要都市別/分譲マンション賃料月別推移(東京カンテイ)
賃料が高く取れているということは、不動産投資をするうえで、利回りも良くなり、賃料がきちんと安定して入ってくるようになります。
また都心のマンションは賃貸需要が著しいため売却時も高く売れる可能性が高いです。
今、不動産投資を始めようとしている人は、都心部で安定した家賃収入を得ることができる単身者用マンションが手堅いといえるでしょう。

さいごに

“不動産”という大きなくくりで見てみると、たしかにオリンピック景気や、コロナウイルスの影響はダイレクトにダメージが出ているように見えてしまいます。
しかし、商業地と住宅地で比べてみると影響の出方はかなり違いがあることがわかります。

国家プロジェクトや、再開発などがかかると、その土地の公示地価が上がり、不動産価格が上がり、不動産の売却のチャンスでもあるといえます。長い目で見たときに、10年後、20年後、30年後、出口戦略として売却することも視野に入れた場合に、都心に比べると地方の不動産は資産価値の下落率が大きくなりがちです。
売却価格の下がるスピードは、やはり地方よりも人口の集まる都心エリアの方が遅く、売却益も狙いやすいというのが現状です。
今後、公示地価が上がり得る場所の不動産を選択することが不動産投資をする上で、成功する秘訣といえるでしょう。

また、そういう不動産であれば、賃貸の需要も必然的に高くなります。
例えば、住居用の不動産において、家賃が高く取り続けられる物件であれば、住宅ローンを使った場合でも残債は家賃で減らし続けることができ、逆に地方の住居用の不動産は、人口の過疎化や少子高齢化などで、家賃の下落や賃貸需要の低さが懸念されます。

つまり人口が集まる主要都市の、利便性の良い場所の不動産選びをすることが、良い不動産投資をする上でのポイントとなるので、これから不動産投資を始めようとしている人は、そこを念頭に不動産選びをすると大きな失敗をすることなく、不動産投資を行うことができるのではないでしょうか。

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