現物不動産投資にとって流動性は重要?

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いざというときに売れる収益物件とは、どのような物件なのでしょうか? 一言でいうとズバリ、「流動性の高い物件」です。ここでいう流動性とは、投資商品の売買のしやすさを表します。

市場で売買される株などの金融商品は流動性が高く、逆に不動産のように売り手と買い手が相対で売買交渉をするような商品は流動性が低くなるのが一般的です。現物不動産投資にとって、流動性は重要な要素なのかを考えてみましょう。

流動性の高い物件とは

収益不動産の流動性は、その物件の立地と利回り、土地代などと密接な関係があります。例えば、株の取引でも都市銀行や大手メーカーなどのように出来高の多いメジャーな銘柄は流動性が高い一方、1日に数単位の取引しかないような流動性の低いマイナーな銘柄もあります。

急に現金が必要になって株を売ろうとしても、流動性の低い銘柄では、希望金額での売買が難しいこともあります。それは、安い金額で売りに出さなければ買い手がつかないということでもあります。それと同じことが収益不動産にも当てはまります。

貯蓄など、いつでも換金できることを優先して収益物件を運用する場合、流動性の高い物件を選んで運用するべきだということです。収益物件で流動性の高い物件とは、買いたいと思う人が多い物件のこと。

例えば都心部の物件などが該当しますが、なかでも東京都心部の物件は流動性が高くなります。そして都心部の物件は土地代(坪単価)も高くなります。

つまり、土地代の高いエリアほど流動性は高くなるので、土地代と流動性は比例関係にあるということです。一方で、一般的に流動性や土地代と利回りは反比例の関係にあります。人気のある都心部ほど流動性と土地代が高く、利回りは低くなりがちなのです。

流動性の高低には何が影響するのか

不動産における流動性の高低は、株式投資と同じく、マーケットの参加者数に左右されます。不動産におけるマーケットの参加者とは、不動産購入希望者層のことであり、多くの希望者層が集まる不動産ほど流動性は高いといえます。

具体的な例をあげると、住宅が建っている土地と、何も建物が建っていない土地(更地)とを比較した場合、前者は住宅購入希望者に購入者層が限られてきますが、更地の場合は住宅購入希望者に限らず、店舗や事務所を建築したい人や、アパートを建築したい人、駐車場に利用したい人など、購入者の幅が広がります。

したがって、建物付の土地と土地を比較した場合は、更地のほうが流動性が高いといえるでしょう。

地域による流動性

地方に行けば行くほどさらに流動性と土地値が下がり、利回りが高まることになります。つまり、「都心に近いほど買い手が多い=流動性が高い」「都心から離れるほど買い手が少ない=流動性が低い」という構造となります。

利回りは地方に行くほど逆に高くなりますが、空室のリスクも高くなり入居率が低くなることには注意が必要だといえます。投資にあたっては、「利回り」「土地代」「流動性」「入居率(空室率)」を目的に応じて見極めることが重要になります。

流動性を優先して収益物件を取得する場合は、その代わりとして一般的に利回りは低くなる傾向となり、その分得られるキャッシュフローも少なくなります。

流動性が低い場合のデメリット

狙っているのがインカムゲインなのかキャピタルゲインなのかで重要性は別れます。そもそも、買いたいという人が出てこない限りは、いつまで経っても売却して現金化とはならないのです。

収益不動産を「キャピタルゲイン狙いの不動産投資」という視点で他の投資商品と比較すると、不動産は、「流動性が低いリスクの高い資産」、株式や投資信託などは、「流動性が高いリスクの低い資産」といえます。
しかし、収益不動産を「インカムゲイン狙いの不動産賃貸業に利用する資産」であると考えると、この流動性の低さが大きな利益を生み出す元になるのです。

流動性が低く、いつ売れるか分からずいくらで売れるかも分からないということは、価格が決まっているようで決まっていないということ。「価値があるモノを安く買うことができる可能性がある」ということなのです。

まとめ

流動性がある程度高い物件であっても、キャピタルゲイン狙いのリスクマネジメントは難しいため、安定したインカムゲインの回収媒体とすることをおすすめします。

つねに勉強して情報を集めて準備万端にしていれば、売り急ぎをしている売り主や、情報が少ない売り主と有利に取引することができ、流動性が低い不動産の市場のリスクをメリットに変えることができるのです。

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