会員限定資料ダウンロード

不動産投資用マンションを買うと自宅の住宅ローンが組めなくなるってホント?

  • FacebookでシェアするFacebookでシェアする
  • TweetするTweetする
  • はてなブックマークで共有するはてなブックマークで共有する
  • LINEで友達に送るLINEで友達に送る

不動産投資用のマンションを所有していると、自宅購入の際の住宅ローンが組めなくなるという話を聞いたことがある方がいるかもしれません。特に若い方は自分が暮らす家を買うより先に、不動産投資用の物件を購入しようと考える方も少なくありませんので、もし将来、家族と一緒に暮らす家の住宅ローンが組めないとなると困りますよね。

このコラムでは、住宅ローンと不動産投資用のマンションローンの両立は可能なのかを解説し、投資用マンションを購入するにあたってのアドバイスもお伝えしていきます。

住宅ローンと不動産投資のためのローンの違い

住宅ローンも不動産投資のためのローンも、不動産を購入するために金融機関から融資を受ける、という点では同じことのように感じられます。しかし、自分が居住するための住宅と投資用(賃貸用)の住宅はその目的が全く異なるので、融資の考え方も違います。

住宅ローンの場合、不動産の取得目的は「自分や家族が暮らすこと」になります。そのため一定の年収があり、無理のない範囲で返済計画を立てることが可能であれば、基本的にローンの審査が通過しないということはありません。

一方、不動産投資の場合は、「アパートやマンションの経営」という事業に対して金融機関が融資をすることになります。
個人の年収や職業に加えて、事業としての計画性や収益性というところも審査のポイントです。

投資用マンションと自宅のローン、両立は可能?

冒頭でもお伝えしましたが、不動産投資を始めると住宅ローンが組めなくなるという噂はしばしば聞かれる話です。しかし実際は、投資用マンションのためのローンを持ちながら住宅ローンを組むことはできますので安心してください。

住宅関連のローンは銀行にもよりますが、おおよその目安として年収の8~10倍、または年間の返済率の35パーセント前後が上限とされています。

つまり、年収が600万円の場合、最大で6,000万円のローンを組むことが可能ということです。この枠内であれば、投資用物件のローンも自分が暮らすための住宅ローンも組むことができるのです。もし投資用の物件で2000万円のローンを組んだとすると、残り4,000万円までを住宅ローンとして借り入れることができる、ということになります。

 

フラット35なら家賃収入を所得として加算してくれる

住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している「フラット35」という住宅ローンをご存じでしょうか? これは住宅ローンと不動産投資用のローンを両立させたい人にはとてもメリットのあるローンです。

フラット35の一般的なメリットは、最長35年の固定金利であること。このため資金計画が立てやすくなります。また、本来は負担しなくてはならない保証料や繰り上げ返済の手数料も無料です。ちなみに、最近では省エネルギーや耐震性のある住宅の場合に一定期間金利の引き下げがある「フラット35s」というプランも用意されています。

さらに、不動産投資を考えている人にとっての最大のメリットが、「投資用物件で得られる収益を所得として加算してくれる」という点です。フラット35はすでに投資用物件のローンを借り入れていても、確定申告を行っていれば家賃収入を収益として加算できます。そのため、ローンの返済金額と収益を相殺した金額を収入として、申請することができるのです。

投資用マンションを手に入れるまでの流れ

ここまでのご説明で、住宅ローンと不動産投資用のローンは両立可能であることがお分かりいただけたと思います。では、実際に投資用マンションの購入にはどういった手順を踏むことになるでしょうか。

はじめにやっておきたいのは、「何のために不動産投資をするのか」目的をはっきりさせておくことです。「どのくらいの資金で不動産投資によって何を実現するのか」という自分のビジョンを明確にしておかないと、おすすめされるうちになんとなく購入してしまった、などということにもなりかねません。

自分の目的に基づき、情報を集めます。購入する物件が決まったら収支計画と資金計画を立て、金融機関からの融資など、資金調達が整ったら最終的な購入に至ります。
不動産会社によっては、住宅ローンとの両立を視野に入れて投資物件の提案も行ってくれるので、自分の目的に沿って、信頼できる不動産会社を見つけることも大切です。

投資用マンション購入の検討に必要な時間は?

投資用マンション購入の初心者であればあるほど、慎重に購入を検討する傾向にあります。不動産投資は堅実な投資方法とはいえ、多額の金額が動くものですので慎重になるのも当然ですが、時間をかけすぎることがデメリットになることも頭にいれておきましょう。

都心の物件を中心に不動産投資が注目を浴びている今、人気の物件は当然ながらすぐに売れてしまいます。悩んでいる間に優良物件を取り逃がしてしまうことがあるのです。

また、自己資金が少なくても不動産投資を始めたい場合は、年齢が若いうちに始めることが有利となります。なぜなら返済期間を長く設定できるからです。悩んでいるうちに1年、2年と時間が経てば、その分返済期間は短くなり、月々のローンの返済額も高くなってしまいます。もちろん、購入するにふさわしい物件、会社を見極めることは大切です。販売価格や家賃設定、管理コストなどが適正であるかどうかの判断を誤ると、相場よりも高い物件を買っていたり、実際の利回りが低くなってしまっていたりなどということも考えられます。

気になる物件を見つけてから不動産投資についての勉強を始めていては、相場の見極めが難しいと言えます。不動産投資を始めようと思ったら、気になるエリアの人気の物件の間取りや家賃などを調べ、ある程度の相場観を養っておくことがおすすめです。実際に物件の購入を検討する場合、平均的に1ヶ月以内で成約に至るケースが多いようです。

まとめ

不動産投資のローンと住宅ローンの両立は可能です。フラット35など、不動産投資と両立させたい場合にメリットのある住宅ローンもあるので、積極的に活用を検討するとよいですね。

東京オリンピック・パラリンピックの開催を控え、不動産投資の人気が高まっているので、気になる物件を見つけたら1ヶ月以内に購入するか否かの決定をしたいところ。自分自身で相場観を養いつつ、信頼できるパートナーを見つけることで効率のよい投資を行いましょう。

  • FacebookでシェアするFacebookでシェアする
  • TweetするTweetする
  • はてなブックマークで共有するはてなブックマークで共有する
  • LINEで友達に送るLINEで友達に送る
資料ダウンロード セミナー詳細 PAGETOP