思いがけないリスクが潜むアパートへの不動産投資

アパートは区分所有ができない

通常、アパートに対する不動産投資はまるごと一棟への投資となります。マンションの一棟投資にくらべるなら、投資金額は少なくてすみます。

一方マンションに対しては、一棟まるごとに投資をする「一棟投資」と、区分マンションの一部屋に投資をする「ワンルーム（区分所有）投資」があります。ワンルーム投資は一部屋単位での投資になるため、マンション一棟をまるごと購入する投資に比べて、少額の資金でスタートすることができます。

このようにアパートへの投資とワンルーム投資は、投資金額がマンションの一棟投資にくらべて投資金額が少なく、投資しやすいという面があります。

しかし、アパートの場合のように一棟まるごとに投資をする場合、いくつかの部屋を賃貸に出すわけですから、空室リスクを考慮する必要があります。ワンルーム投資であっても同様のリスクは発生しますが、賃貸に出す部屋数が複数となるため、１部屋でも空室状態が続くとキャッシュフローに影響が出てしまいます。

空室が発生するとその分家賃収入が減るため、自費で賄うことができなければ融資の返済に支障をきたしてしまうのです。

地方や郊外のアパートと人口減少のリスク

アパート経営を行う場合、一棟での投資になる=都心部の立地で不動産投資を行う場合、非常に高い金額となります。
そのため、多くの方が都心部から離れたエリアや駅から離れたエリアでアパート経営を始めることとなります。

ご存知のように少子高齢化が進む日本の人口は、今後確実に減少すると言われています。
そして人口の減少は地方から始まり、その流れはますます加速していくものと見られています。

一方、東京、名古屋大阪などの大都市圏には今後も人口の流入が続くと予測されています。
特に東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の増加は続く様子です。国立社会保障・人口問題研究所が発表している『日本の世帯数の将来推計』から一般世帯数の推移を見てみると、東京圏は2010年では15,562千世帯だったのが、2025年には16,482千世帯まで増加するというデータがでています。

その流れがはっきり見て取れるのが大学の都心回帰ではないでしょうか。
学生数の増加にともなって郊外にキャンパスを移した大学が、今ぞくぞくと都心に戻ってきています。

さらに最近では、加齢で身体の自由がきかなくなった高齢者のみなさんが、生活に便利な都心のマンションに移るケースも増えつつあります。また地方や郊外では、人口減少に反して賃貸住宅が供給過剰になり、空室が増えていきます。
すると、空室が増えたアパートに入居者を集めるため、家賃の値下げ競争が始まります。

このように、地方や郊外での人口減少はアパート経営の大きなリスクになりつつあります。

事故、災害時の被害

アパートという共同住宅の特性上、住民間のトラブルや事故はある程度可能性として考慮する必要があります。マンションであってもこれは同様ですが、その被害の大きさは同様の問題に対してであっても雲泥の差となり得ます。

軽度なものだと、アパートにおける入居者同士のトラブル。マンションであれば気にならない程度の物音が、木造アパートであれば響き渡ることもあります。結果、住民間でのトラブルにつながるということもめずらしくはありません。もしそれが原因で空室が出る、最悪の場合事件になるなどすれば、収益に大きな揺らぎがでてきます。

また、自然災害における被害対策は万全にする必要があります。自然災害大国である日本において、地震や台風による被害は全国各地で発生する可能性があります。

木造のアパートは、大雨による浸水、雨漏りがあれば補修作業が必要になり、付近で地震があれば倒壊し、全損する危険性もゼロではありません。

新たな設備負担が追加発生するリスクも

アパートの多くは木造のため、老朽化が早く10年ほど経つと新築のときの面影がなくなり、古びてしまいます。引っ越しを考えているような人は、そんな古いアパートにはまず住みたがりません。借り手に敬遠されないように、頻繁にリフォームする必要が生じ、その費用が重荷になってきます。

また、10年、20年と時間の経過とともに屋根材や壁材などの塗装や張替えが必要になります。
メンテナンスコストは１回に数十万単位、多い場合は数百万円単位の負担です。また、部屋ごとのエアコンや給湯機のメンテナンス費もかかってきます。あらかじめ予想される費用を計画的に積み立てておかなければなりません。

とはいえ、２室３室と空室が増えるようになると積み立てどころではなく、ローンの返済も重なるとかなりの負担に。
積み立てをやめてしまえば老朽化が進み、建物の寿命を縮めることにつながります。

また建て替えをしたくても、全員が立ち退きに同意してくれれば問題ありませんが、なかには高齢などを理由に次の転居先がなかなか見つけられない人もいます。たった一人が居座るだけで、全員立ち退くのに何年もかかっているケースもあります。そうなると、ある程度の立ち退き料を支払う可能性も出てきます。

まとめ

このように、区分所有物件が内包するリスクをはじめ、地方や郊外での集客や賃料の下落、メンテナンス費用の発生などを考えると、アパートに対する不動産投資はさまざまなリスクが潜んでいると言えます。

せっかくのあなたの不動産投資の夢を叶えるため、アパートかマンションか、地方か大都市か、一棟投資か区分所有か、じっくり考えなおしてみてはいかがでしょうか。