アパートへの不動産投資に潜む“思いがけないリスク”には要注意

アパートの不動産投資の問題点「区分所有ができない」

通常、アパートに対する不動産投資は「まるごと一棟への投資」となります。マンションの一棟投資に比べるなら、投資金額は少なくて済みます。

一方マンションに対しては、一棟まるごとに投資をする「一棟所有」と、区分マンションの一部屋に投資をする「区分所有（ワンルーム投資）」があります。

区分所有（ワンルーム投資）は一部屋単位での投資になるため、マンション一棟をまるごと購入する投資に比べて、少額の資金でスタートすることができます。

このようにアパート一棟と区分所有は、マンション一棟に比べて投資金額が少なく、始めやすいという面があります。

しかし、アパートの場合のように一棟まるごとに投資をする場合、いくつかの部屋を賃貸に出すわけなので、空室リスクを考慮する必要があります。

区分所有であっても同様のリスクは発生しますが、賃貸に出す部屋数が複数となるため、１部屋でも空室状態が続くとキャッシュフローに影響が出てしまいます。

空室が発生するとその分家賃収入が減るため、自費で賄うことができなければ融資の返済に支障をきたしてしまうのです。

地方や郊外のアパート経営には「人口減少のリスク」が

アパート経営は、一棟かつ都心部の立地で行うとなると、非常に高い金額が必要となります。

そのため、アパート経営をする場合、多くの方が都心部から離れたエリアや駅から離れたエリアで始めることとなります。

ご存知のように、少子高齢化が進む日本の人口は、今後確実に減少すると言われています。

そして、人口の減少は地方から始まり、その流れはますます加速していくものと見られています。

その一方、東京や名古屋、大阪などの大都市圏には、今後も人口の流入が続くと予測されています。特に、東京圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の増加は続く様子です。

国立社会保障・人口問題研究所が発表している『日本の世帯数の将来推計』から一般世帯数の推移を見てみると、東京圏は2010年では15,562千世帯だったのが、2025年には16,482千世帯まで増加するというデータが出ています。

その流れがはっきり見て取れるのが、大学の都心回帰ではないでしょうか。

学生数の増加にともなって郊外にキャンパスを移した大学が、今ぞくぞくと都心に戻ってきています。

また最近では、加齢で身体の自由がきかなくなった高齢者の皆さんが、生活に便利な都心のマンションに移るケースも増えつつあります。それとは逆に地方や郊外では、人口減少に反して賃貸住宅が供給過剰になり、空室が増えていきます。

すると、空室が増えたアパートに入居者を集めるため、家賃の値下げ競争が始まります。

このように、地方や郊外での人口減少はアパート経営の大きなリスクになりつつあります。

アパートの不動産投資では、住民間のトラブルや自然災害も考慮

アパートという共同住宅の特性上、ある程度、住民間のトラブルや事故について考慮する必要があります。

マンションでも同様の問題があるとはいえ、その影響や被害は雲泥の差です。

軽度なものだと、アパートにおける入居者同士のトラブル。マンションであれば気にならない程度の物音が、木造アパートだと響き渡ることも。

結果、住民間でのトラブルになることもめずらしくはありません。もしそれが原因で空室が出る、あるいは最悪の場合に事件になるなどすれば、収益に大きな揺らぎが生じてきます。

また、自然災害における被害対策は万全にする必要があります。自然災害大国である日本において、地震や台風による被害は全国各地で発生する可能性があります。

木造のアパートは、大雨による浸水、雨漏りがあれば補修作業が必要になり、付近で地震があれば倒壊し、全損する危険性もゼロではありません。

リフォームやメンテナンスコストが発生するリスクも

アパートの多くは木造のために老朽化が早く、10年ほど経つと新築のときの面影がなくなります。引っ越しを考えているような人は、そんな古いアパートにはまず住みたがりません。

借り手に敬遠されないように、頻繁にリフォームする必要が生じ、その費用が重荷になってきます。

また10年、20年と時間の経過とともに、屋根材や壁材などの塗装や張り替えが必要になります。

メンテナンスコストは１回に数十万単位、多い場合は数百万円単位の負担です。しかも、部屋ごとのエアコンや給湯器のメンテナンスコストもかかってきます。あらかじめ予想される費用を、計画的に積み立てておかなければなりません。

とはいえ、２室・３室と空室が増えるようになると積み立てどころではなく、ローンの返済も重なるとかなりの負担に。

積み立てをやめてしまえば老朽化が進み、建物の寿命を縮めることにつながります。

また建て替えをしたくても、全員が立ち退きに同意してくれれば問題ありませんが、なかには高齢などを理由に、次の転居先がなかなか見つけられない人もいます。

たった1人が居座るだけで、全員立ち退くのに何年もかかっているケースもあります。そうなると、ある程度の立ち退き料を支払う可能性も出てきます。

まとめ

このように、区分所有物件が内包するリスクをはじめ、地方や郊外での集客や賃料の下落、メンテナンス費用の発生などを考えると、アパートに対する不動産投資はさまざまなリスクが潜んでいると言えます。

あなたの不動産投資の夢を叶えるため、「アパートかマンションか」「地方か都心部か」「一棟所有か区分所有か」を、じっくり考え直してみてはいかがでしょうか。