自然災害から不動産投資物件を守る~リスクヘッジの考え方~

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地震や台風など、日本では自然災害に直面する場面が多々あります。不動産投資やマンション経営を行っていても、投資物件が被災する可能性は決してゼロではありません。「被災時に受けられる保証がどの程度なのか」「家賃保証や不動産所得税の災害減免額はどなっている?」など、自然災害から投資物件を守る知識は、十分に身につけておきたいものです。

近年では、CR、SCRなどの災害に強く耐用年数が長い物件も多くなってきました。万が一、保有する投資物件が倒壊や居住不可能な状態が続いてしまえばローン返済ができず、自己破産という最悪の事態を招いてしまうかもしれません。

このコラムでは、不動産投資を行う上で自然災害リスクをどうリスクヘッジするかについて考えてみましょう。

自然災害のリスクは、どのようにヘッジすればいい?

2011年3月11日、東北地方を中心にこれまで体験したことのない大きな地震に見舞われました。誰もが記憶に鮮明に焼き付いているであろう、東日本大震災です。この未曾有の震災をきっかけにして、建物の耐震基準が見直されることになりました。

そもそもこの「耐震基準」とは、建物が地震の震動に耐えうる能力を定めるものとして、関東大震災の翌年の1924年(大正13年)に施行されました。その後、1981年(昭和56年)に耐震基準が大きく改正され「新耐震基準」になりました。旧基準では震度5程度の地震に耐えうる住宅の規定となっていますが、新基準では震度6強以上でも倒れない住宅の規定となっています。

そのため、旧耐震基準の建物は新耐震基準に沿った耐震診断が必要になります。不動産投資において、旧耐震基準である建物は地震リスクが多大きいことから、契約前の重要事項として説明することが義務化されているほどです。

これから不動産投資やマンション経営を始めるのであれば、新耐震基準の建物を選んで地震へのリスクヘッジを行うべきです。すでに不動産投資物件を保有していて、それが旧耐震基準の建物であれば、耐震診断および耐震補強の必要があります。

大きな地震があり、 “万が一の事態”に見舞われてしまえば、大きなリスクを負うことになってしまいます。そうならないためには、不動産投資をするにあたって地震リスクを念頭におき、築年数や構造なども十分に考慮しながらリスク管理を徹底して不動産投資をしたいところです。

保険でリスクヘッジをする方法を考える

1964年(昭和39年)に新潟地震が発生し、大きな被害をもたらしたことが契機となり政府と損害保険業界間で協議され、1966年(昭和41年)に、「地震保険に関する法律(地震保険法)」が制定され地震保険制度が発足されました。

不動産投資を始めるにあたって、融資利用で不動産投資物件を購入する場合には、火災保険の加入が必須になります。地震保険というのは単体で加入することができず、火災保険とセットでないと加入ができません。

また保険対象は居住用の建物・家財に限られるため、不動産投資または商業用のビルなどを保有していても、地震保険に加入することはできません。また、地震保険には他の保険にはない特殊性があります。大地震が発生すると、その補償額が天文学的な金額になることを想定して、政府が「再保険」という形でバックアップしています。

地震保険の保険料は、どこの損保会社であっても保険料金は変わりませんが、その居住用建物の場所や構造によっても違ってきます。現在は、東海沖地震が危険視されているため太平洋側では保険料が高く、内陸では安く設定されています。また、構造では耐火・準耐火建築物であるかそうでないかでも金額が変わってきます。関東では東京都や千葉県の木造住宅よりも、群馬県の鉄筋コンクリートマンションの地震保険料が安くなっています。

災害に強い建物でリスクヘッジをする方法を考える

地震リスクを考えた時に、基礎工事は木造住宅であればそれほど大きな問題になりません。でも、鉄筋コンクリートのマンションはコンクリートができてしまえば、見た目では構造がしっかりしているかどうか分からなくなってしまいます。

不動産投資をする上で地震リスクを考慮すべきなのは、木造アパートなのか鉄筋コンクリートマンションなのかということが問題ではなく、新耐震基準に適合しているかどうかを一番に考える必要があるでしょう。

まとめ

地震リスクを軽減する対策はいくつかありますが、まずは購入する不動産投資物件は新耐震基準以降の建物にすること、また地震マップなどで地震が多い地域や海岸沿いなどは避けるなどのリスク管理方法があります。

また、木造アパートよりもRCマンションなどを不動産投資の対象にすることで建物自体の地震リスクは軽減されることでしょう。さらに火災保険に加入する際に地震保険特約をつけることで、一層の地震リスクの対策になってきます。

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