失敗しない賃料設定の方法とは?投資物件の賃料設定の注意点は?

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賃料はどのように決めるのだろう。そう思ったことはありませんか?市場の賃料は、その土地のニーズによって決まるとはいえ、そう簡単にいくらと決められるものではありません。そもそも適正な賃料というものはあるのでしょうか?失敗しないための賃料の決め決め方について、注意点とその方法をご紹介します。

適切な不動産物件の価格はどのくらいなのか

賃料設定は基本的に、周辺相場に合わせた金額となります。収益を重視するのであれば、その物件におけるキャッシュフローを逆算することで、希望したい家賃を提示できるため失敗する可能性は低いでしょう。そうなると、物件を購入する際にその物件自体が適正価格かどうかを判断する必要があります。

居住用の区分マンションでは、売り出し価格が「適正かどうか」「割安か割高か」は、ほぼ共通の基準で判断ができます。地域ごとに「坪○○万円」といった価格相場が形成され、類似物件と比較検討しやすいうえに、購入者の中心が実需層であるという前提条件があるからです。

しかし、投資物件の場合は、物件ごとの個別性が高いだけでなく、購入者の目的や価値基準が千差万別です。キャッシュフロー重視の資産形成が目的なら、基本的には利回りを中心に考えることになるでしょう。利回りを指標にする場合でも、何パーセントまでを「買い」と判断するかは購入者によって分かれます。
国内では一般的に、都心部でも表面利回り3%台が下限と考えられているようです。しかし外国人投資家の中には、表面利回りが1~2%台でも、本国のそれに比べると魅力的に映る人は少なくないようです。

また、相続税対策を目的とする購入者なら、利回りよりも相続税評価額の低減効果が重要になります。たとえ利回りが10%以上と高くても、評価額があまり下がらなければ購入する意味はありません。逆に利回りが4%以下と低くても、相続税評価額を大きく下げられる物件であれば購入の選択肢に入れてもよいかもしれません。
購入目的に合致し、希望条件を満たしているなら、その人にとってその物件の価格は適正といえるでしょう。他の目的を持った人が「割高だ」といっても、その人にとって魅力的な物件であれば、適切と考えても相違ないでしょう。

賃料はどのようにして決めるのか

家賃の決め方、それは簡単なようでなかなか複雑です。
まず、地域の家賃相場を理解することが必要です。仲介営業マンにヒアリングして、その地域のその間取りならおおよそいくらになるのかをざっくりと把握します。
次に、自分がその物件をどう運営し、最後はどうしたいのかを考えます。

例えば、空室の多い物件を購入したとします。もし融資を引いていて、支払に困らない程度には軌道に乗せないといけない状況であれば、多少安めに設定して募集をする必要があるでしょう。現金購入であれば支払いはないので、将来のことを考えながらじっくり決めてもいいかもしれません。
売ることでキャピタルゲインを狙うのなら、高めの家賃で募集することもよいでしょう。

物件を売る際に改修する必要がある場合、その費用をねん出できる状態にしておきたいからです。
売らずに持っておくなら安めの家賃設定も検討できます。安めに設定することで、長期的な空室リスクの回避を狙うことができます。

失敗しない賃料の決め方とは

絶対に失敗しない賃料基準は存在しません。
その人の抱える事情によって、設定家賃は変えていくべきです。
地域相場より安い場合は特に問題ないのですが、できれば賃料は高めに設定したいものです。高めになった場合は、決めた賃料を仲介業者や管理会社に見せて、助言を仰ぎましょう。

その際に自分がその物件をどのようにしていきたいから、この家賃にしたいんだ、という気持ちを正直に話しましょう。そうすることで「決めやすい家賃」ではなく「その家賃で本当に決められるか」という観点でアドバイスしてくれます。

同じ立地であっても、新築RCと老朽アパートでは当然家賃も変わってくることでしょう。同じ物件内でも、1階と2階では家賃が変わりますし、北向きより南向きの方が高くなるケースもあります。
初期費用の額が低ければ、家賃が多少高くても選んでくれる傾向もあるため、参考にしてみてください。

まとめ

結論として、収益物件の「適正価格」はいくらとはっきり言うことはできないということになります。
査定価格の計算方法を知った上で、購入したい物件の売出価格について納得できる背景があるか、自分の購入目的や価値基準に合っているか、情報収集と現場を見て決めるのが「正解」といえるでしょう。

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