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効率的な不動産投資を目指すなら知っておきたい減価償却費

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不動産は年を経るごとに劣化して税法上の価値が低くなる「減価償却資産」です。不動産を購入したら一定期間、取得価格を経費として計上する手続きが必要になりますが、そのときは実際に物件を買った金額ではなく、「減価償却費」を計上しなければなりません。

経費として扱うものの実際はお金の出し入れが発生しないので、減価償却費を上手くコントロールすることで不動産投資を有利に進めることができます。

減価償却費の計算方法

減価償却費は次の計算方法で求めることができます。

減価償却費=取得価格×耐用年数に応じた償却率


税法では建物の構造ごとに耐用年数が決められています。鉄筋コンクリート(RC)47年、重量鉄骨34年、木造22年です。減価償却費は、不動産の価値を法定耐用年数で割ることで算出することができます。

同じ金額の建物を買った場合、1年の減価償却費は木造→重量鉄骨→コンクリート(RC)の順で高くなります。耐用年数の長い建物ほど、減価償却費を計上できる年数が長くなります。

ちなみに土地付き建物の場合、土地は取得価格に含まれません。建物は経年変化によって古くなり価値が下がりますが、土地はそう見なされないからです。減価償却費を計算するときの「取得価格」は建物だけの金額を指しますので、ご注意ください。

減価償却費で不動産所得をコントロールする

減価償却費を意識するうえでポイントとなるのが、不動産所得の考え方です。不動産所得に課税される税金(所得税・住民税)は、「不動産経営による収入」から「不動産経営にかかった経費」を差し引いた額に対して課税されます。

つまり経費に計上できる額が増えるほど、課税対象となる不動産所得が小さくなるというわけです。減価償却費ももちろん経費に含まれるので、減価償却費の高い物件に投資したほうが経費の額が増えて、必然的に課税額が低くなります。これらを上手にコントロールできれば、効率のよい不動産投資ができますね。

中古物件は節税効果が高くてお得ってホント?

中古物件を購入した場合、すでに築年数が法定耐用年数を過ぎているケースもあるでしょう。そのような物件の耐用年数は「法定耐用年数×20%」で算出します。木造の物件であれば22年×20%なので、物件の取得額をわずか4年で償却していくことになります。つまり、節税ができる期間は新築物件に比べて大幅に短くなるのです。

その事実を逆手にとり、短期間に多額の減価償却費を計上することで得られる節税のメリットを狙う方もいるようですが、この方法には当然リスクもあります。減価償却費を増やすためだけに極端に古い物件に投資をしていると、売却という出口戦略を考えたときに、なかなか買い手がつかないという本末転倒な事態にも陥りかねないからです。

また法定耐用年数を過ぎた古い木造物件は、担保価値が低いために金融機関からの融資を受けられず、購入時の自己資金を多く用意しなければなりません。節税を重視するあまり納税額が少ないと銀行からの信用も損ないますので、今後どんどん融資を受けて物件を増やしていきたいという意欲的な方にはおすすめできない方法です。

まとめ

不動産の場合、土地そのものは経年変化で価値が劣化することはありませんが、建物は傷んで価値が下がります。減価償却費はキャッシュフローを大きく左右するので、これを上手くコントロールしていくことが不動産投資の成功のカギなのです。

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