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老後破産を回避!20代から始めるマンション経営

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マンション経営や不動産投資というと、「豊富な資金のある富裕なシニア層のやること」というイメージがあるかもしれません。しかし実際のところ、不動産投資をしている人は20代から60代以上まで幅広い世代にわたり、ごく普通のサラリーマンの方も多くいます。

また、投資用の不動産であっても現金一括で物件を買うというケースは珍しく、多くの投資家はローンを組んで購入しています。ローンの返済期間を考えると、できるだけ若いうちから始めたほうが得策と言えるでしょう。今回は、老後の資産形成に向けた、20代からはじめるマンション経営について見ていきましょう。

年収400万台からのマンション経営も夢じゃない!?

20代のうちから不動産投資を始めると考えると、「自分はまだ若いから」とか「不動産を買うほどの収入はない」などと思うかもしれません。しかし冒頭でもお伝えした通り、現役でマンション投資をしている「サラリーマン大家さん」の中には、20代で年収400万円台の時点から始めた方も大勢います。

現在、20代後半の平均年収はおよそ300万円台半ばと言われています。この年代で400万円台の収入があれば、生活に少しゆとりができ、資金を貯めることができるのではないでしょうか。こうして少しずつ貯めた手元資金を頭金にして金融機関から融資を受け、購入できる範囲内の物件を購入することは十分可能です。もちろん、自己資金がなかったとしても金融機関から全額融資を受けられる可能性もあります。

最初は数万円しかキャッシュフローは残らなかったとしても、黒字は黒字です。1件目の投資を黒字化できれば、それは立派な実績になり、その後どんどん不動産投資をやっていきたいという場合に金融機関からの融資を受けやすくなる可能性が高まります。

物件購入資金は、金融機関を積極的に活用しよう

不動産は現金一括で買うよりも、金融機関の融資を利用したほうが絶対に有利と言えます。特に若い世代の場合、手元に潤沢な資金がある人はほとんどいませんが、それでも融資を利用することで数千万円の物件を購入し、家賃収入を得ることができるからです。

金融機関からお金を借り入れるには、いくつかの基準を満たす必要があります。これを「与信」といい、まずは借りる人個人の属性を見られます。まずポイントになるのが年収で、過去3年程度の年収が基準になります。続いて肩書きや職業、勤務先などです。さらに、家族構成や現在の住居なども考慮されます。

なお、居住用の住宅ローンであれば借りる本人の属性が最重要視されますが、投資用のアパートローンの場合は、借りる人の属性に加えて「収益の上げられる物件かどうか」という点が厳しくチェックされることも覚えておきましょう。

投資という「事業」目的で融資を受けるのですから、立地や物件の状態など、継続的に入居者を集めて収益を上げられる物件でなければ、金融機関もお金を貸してはくれません。そのため銀行が融資したいと思わせるだけの物件を選ぶ、「目利き力」が必要になります。

ワンルームマンション投資は手元資金のない初心者におすすめ

20代の不動産投資家におすすめなのは、都市部にある新築のワンルームマンションです。「都市部の新築物件なんて高価なのでは?」と思うかもしれませんが、ワンルームマンションは小規模なので、人気の高いエリアの物件でも購入金額を抑えることができます。

また新築の場合、物件としての価値は中古物件よりも高くなります。外観や住宅設備に最新のものを備えた新築マンションは、特に都市部であれば入居者を集めやすく、金融機関による物件評価も高くなります。つまり銀行の融資を受けやすいと言えるため、有利な条件でローンが組むことができ、購入するときの手元資金を低く抑えられるのです。こうした理由から手元資金に余裕がない20代の方ほど、ワンルームマンション投資がおすすめだと言われています。

老後破産を回避するために、計画的な資産形成を

ここで将来の見通しについて考えてみましょう。 今は独身生活を謳歌している20代の方も、いずれ結婚して、子どもを持つかもしれません。子ども1人あたりの教育費は約1,000万円と言われ、定年後の夫婦ふたりの老後資金は3,000万円程度が必要になると言われています。

社会的にも高齢化が加速し、2040年ごろには日本人の平均寿命が100歳程度まで延びるという予測もあるほど。社会保障や年金制度に不安が残る中で、老後破産を回避するためにも計画的な資産形成が必須であることは間違いないでしょう。

20代から投資をはじめて35年ローンで返済した場合、ちょうど仕事をリタイアして副収入がほしくなる頃にローンが完済されて、家賃収入がまるまる手元に残るようになります。さらに購入した物件は、最終的に自分の住居にしてもよいのです。

また、自分に万が一のことがあった場合、住宅ローンは残された家族の負担になるのでは?という不安を感じる方も少なくないでしょう。
しかし、投資不動産は生命保険の代わりともいえる役割も果たします。投資不動産向けのアパートローンには、銀行の指定する「団体信用生命保険」が組み込まれています。オーナーに万が一のことがあった場合は、この団体信用生命保険からローンの残額が支払われることになります。こうして、残された家族の手元には、ローンを完済した物件と、毎月の家賃収入だけが残り、生活の支えにすることができるのです。

まとめ

毎日のように深夜まで働いている20代の方も少なくないでしょう。体力のあるうちにがむしゃらに頑張ることも大切ですが、時には将来のことを真剣に考える時間を設けてみることもおすすめです。

働き盛りで忙しい毎日を送っている方でも、物件の購入から管理までワンストップで任せられる不動産会社を選べば、簡単に不動産投資を始めることができます。FX(為替取引)や株式などの金融の投資と比べると、ローリスク・ミドルリターンで手堅く収益が得られる不動産投資。始めるのに決して早過ぎることはありません。老後の資産形成を目指して、第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

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