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不動産投資の「フルローン」と「オーバーローン」、一体何が違う?

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不動産投資のために融資を受ける際、「フルローン」と「オーバーローン」という言葉をよく耳にします。

しかし、フルローンとオーバーローンにはどのような違いがあるのでしょうか。

また、自己資金が少ない状態で不動産投資を始めるにはどうすべきかを考えていきましょう。

フルローンとオーバーローン、違いは諸経費を含むかどうか

「フルローン」とは、物件の購入金額を借り入れですべてまかなう場合のローンのことを指します。一方の「オーバーローン」は物件の購入金額だけでなく、購入に関わる諸経費も含めて借り入れる場合のローンのことを指します。

物件を購入する際には、さまざまな経費として物件価格の5%程度を別途用意しなくてはなりません。

たとえば5,000万円の新築マンションを購入するとしたら、総額で5,250万円が必要です。この場合に金融機関から5,000万円を借り入れるのがフルローン、5,250万円を借り入れるのがオーバーローンとなります。

フルローン 物件の購入金額を借り入れですべてまかなう
オーバーローン 物件の購入金額だけでなく、購入に関わる諸経費も含めて借り入れる
フルローンとオーバーローン

不動産投資を始めるときに用意する頭金

投資用物件を購入する時には、物件価格の1~2割程度の頭金を自分で用意するのが一般的とされています。

しかし、金融機関からの融資が下りてローンを組めれば、自己資金を持ち出さず、頭金ゼロでも不動産投資を始めることは可能です。

少しでも自己資金を温存しておくことで次の投資物件を購入しやすくなったり、急に現金が必要となったりした時にも困ることがありません。

頭金をどの程度用意すべきかについては、実際のところ明確な基準があるわけではないので、「自分の年収では不動産投資なんて絶対にムリ」「貯蓄がほとんどないから自分には向いていない」などと諦めてしまわずに、前向きに検討してみることをおすすめします。

物件選びではキャッシュフローについて考えよう

フルローンとオーバーローン

一方で、フルローンやオーバーローンを組むことのデメリットが一切ないわけではありません。金融機関の審査が通っても、多額の融資を受けるということは月々のローン返済額が大きくなるわけなので、空室リスクが少なく安定的に家賃収入が得られる優良な物件を慎重に選ぶ必要があるでしょう。

万が一、物件に空室が出て収支が計画どおりにいかなくなると、ローンの返済に苦しむことになってしまいます。入居者がつきやすい都心部の新築ワンルームマンションなど、先を見据えて収益性の高い物件を選びたいものです。

また、物件を選ぶ際には、必ずキャッシュフローについて考えておきましょう。

キャッシュフローとは毎月の収入と支出を明確にし、手元にどのくらいのお金が残るのかというシミュレーションです。

中長期的な保有が前提となる不動産投資では、入居者の家賃が収入源です。主な支出としては税金や管理費、減価償却費、ローンの返済などが考えられます。

これらの項目をきちんと管理したうえでキャッシュフローを計算しておけば、自己資金の少ない不動産投資でも確実に資産を形成することができます。

まとめ

【この記事のポイント】

  • 「フルローン」とは、物件の購入金額を借り入れですべてまかなう場合のローンのこと
  • 「オーバーローン」は物件の購入金額だけでなく、購入に関わる諸経費も含めて借り入れる場合のローンのこと
  • フルローンやオーバーローンを組む場合、空室リスクが少なく安定的に家賃収入が得られる、優良な物件を慎重に選ぶ必要がある

ここまでご説明したように、フルローンやオーバーローンをうまく活用すれば、自己資金をほとんど準備しなくても不動産投資を始めることができます。

もちろん、一定のリスクを伴う可能性があることを十分に理解したうえで、安定して長期的な利益を上げられる物件を探してみてはいかがでしょうか。

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