不動産投資の「指標」って一体なんのこと?

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不動産投資の収益性を見るときに参考とするべき指標はいくつかありますが、もっとも多く用いられているのが「利回り」ではないでしょうか。
「よく聞くけど、実はくわしく知らない」という方に向けて、不動産投資における利回りの考え方をお伝えしていきます。

表面利回りと実質利回りの違いとは?

利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」があります。利回りを正しく理解するためには、まずは2つの違いを知ることが重要です。

・表面利回り(グロス利回り)
表面利回りとは、満室時の年間家賃収入を物件価格で割った数字です。
不動産の広告などで用いられている「利回り」とは、一般的にこの表面利回りを指します。表面利回りは次の計算式で求められます。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

・実質利回り(ネット利回り)
実質利回りとは、年間の家賃収入から管理料、
修繕積立金、固定資産税、都市計画税、修繕費用、水道光熱費といった、不動産を経営する上で必要となるコストを差し引いた額を物件価格で割ったものになります。計算式で示すと次の通りです。

実質利回り(%)=(年間家賃収入‐年間の運用経費)÷(物件価格+購入諸経費)×100

実質利回りを見ないと収益性は判断できない

表面利回りと実質利回りを比べると、前者のほうが数字が大きく見えるので、物件広告などでは表面利回りの数字が使われます。
しかし、物件が常に満室であるという保証はどこにもありません。

また、利回りを高く見せるために、家賃が相場よりも高めに設定されている可能性もあります。
表面利回りは市場動向を掴むために有効な指標ですが、不動産の経営をする上で現実的に見ていかなくてはならないのは、実質利回りの方です。

特に区分マンションの場合は管理料や修繕積立金が高くつきます。
表面利回りだけで判断するとお得に見える物件でも、経費を除いてみたらいきなり利回りが低下するということもあり得るのです。

 

実質利回りが変動するケース

一方、実質利回りも変動するリスクがあることを想定しておきましょう。
たとえば、建物の老朽化とともに、修繕積立金が引き上げられるケースがあります。

また、現在の入居者が退去した後、なかなか次の入居者が決まらないということがあれば、家賃の引き下げを余儀なくされるかもしれません。
これらを理解したうえで実質利回りを見ながら、効率のよい不動産投資を行っていくことが大切です。

まとめ

表面利回りだけを見て物件の購入を決めてしまうと、後々痛い目にあうことがあります。
居住ニーズの低い地域では空室が埋まらないことも考えられるため、表面利回りが想定通りにいかないケースもあり得ます。

不動産投資を始めたばかりだと、どうしても良い数字に釣られてしまうかもしれませんが、変動するリスクも含めて実質利回りをきちんと管理していくことが成功の近道になるでしょう。

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