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投資物件を貸したいとき、かかる費用と税金

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不動産投資は物件を購入したあとに買った金額よりも高く売却するか、人に貸して家賃を徴収するかによって、初めてリターンを得られます。副業的に不動産投資をする場合、中長期的に物件を保有して人に貸し、家賃収入を得るという後者のパターンがほとんどでしょう。

ここでは物件を人に貸すときにかかる費用や税金について、ご説明します。

定期的にかかる費用:管理費と修繕積立金

不動産を貸すときに定期的にかかる費用(ランニングコスト)として、管理費や修繕積立金が挙げられます。
これは不動産物件を管理する管理組合に毎月支払う費用です。
管理費はマンションのエントランスやエレベーターなどの共有部を維持するための光熱費や清掃費、保守点検代などに使われます。

一方、経年変化に伴う物件の修繕も欠かせません。メンテナンスの行き届いた物件は入居者も集まりやすく、空室リスクを回避するための対策としても重要です。
外壁の塗り替えや給排水管の取り替えといった定期修繕に備えて、費用を積み立てておく必要があります。
これが修繕積立金と呼ばれる費用です。物件の維持・管理に必要な費用をオーナーが分担するという意味合いなので、一棟マンションを丸ごと購入した場合は発生しません。
その代わり修繕費として独自に積み立て、数年ごとに修繕を行う必要があります。

管理費・修繕積立金の値上げは利回りに影響する

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管理費・修繕積立金は、毎年管理組合と話し合って決定されます。
新築マンションの場合、当初の費用を低めに見積もっていることが多くあります。
不動産を購入する場合は、満室時の年間家賃収入を物件価格で割った「表面利回り」だけでなく、年間の家賃収入から管理料、修繕積立金などの費用を差し引いて物件価格で割った「実質利回り」を計算します。
もし購入後に管理費・修繕積立金の値上げがあると、利回りやローン返済計画の目算が狂いかねません。

中古マンションであれば、管理組合の会合で積立金の状況や値上げなどを協議している過程を議事録に記録しているはずなので、購入前にそうした情報もチェックしましょう。
入居者の募集や家賃の回収などを不動産管理会社に委託している場合には、管理委託費も発生します。

不動産保有に対する税金、固定資産税と都市計画税

不動産を保有していることに対する税金として、固定資産税と都市計画税も忘れてはなりません。
固定資産税評価額の1.7%の税金を、年4回納めます。実際はさまざまな軽減措置があるので、1.7%より少なくなるケースが多いようです。

まとめ

保有物件を人に貸す場合にかかる費用や税金は、不動産の収益性に大きく影響します。
不動産投資で賢く収益を得るためには、購入時に目先の物件価格だけでなく諸費用のことまで考えたうえで後悔のない選択をしたいものです。

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