知りたい! 不動産投資で利益が得られる仕組み

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“不動産投資で利益を得る”と言っても、具体的にどのようにして利益を得られるのかイメージできるでしょうか?

不動産投資で利益を得る方法はいくつかありますが、このコラムで代表的な方法を見ていきましょう。

不動産投資には2種類の利益がある

まずは不動産投資による利益には2種類あることを理解しておきましょう。1つ目は「インカムゲイン」です。継続的・安定的に得られる利益のことで、不動産投資の場合は家賃収入がこれにあたります。

そして2つ目が「キャピタルゲイン」。保有した不動産物件の価値が上がることで得られる利益です。物件の購入価格よりも売却価格が高ければ、譲渡益(売却益)としてキャピタルゲインが得られます。

家賃収入によるインカムゲインを得る

たとえばサラリーマン大家の場合、家賃収入による資産形成を目的に物件を購入するケースが多いかと思います。
インカムゲインを重視する場合、中長期的に物件を保有して安定的な利益を上げるために、10~20年ほど保有しても利益を得られるような物件を選ぶ必要があります。物件を購入して人に貸すという段階までクリアできれば、あとは家賃収入が継続的に入るようになります。

売却によるキャピタルゲインを得る

物件の購入額よりも高く売却できれば、その差額のキャピタルゲインを得ることができます。

ただし、不動産を売却する場合、譲渡益には譲渡税が課されます。所有期間が5年以内の場合は「短期譲渡」で譲渡税は39.63%、5年を超える場合は「長期譲渡」として20.315%になり、5年を境にして大きな差が出ます。
また、売却価格は不動産マーケットの状況にも左右され、物件の条件によっても変わります。キャピタルゲインを得るには、売却のタイミングがとても重要です。

番外編~投資物件に居住して費用を節約~

じつは不動産投資には3つ目の利益があります。
これはインカムゲインの番外編とも言えますが、一棟マンションなどを購入して、自分もその中の一室に住むことで家賃を節約するという方法です。

住居は持ち家でも賃貸でも必ず費用がかかります。マンション一戸を買って自分で住むなら単なるマイホームですが、自分で購入した一棟マンションの一室に自分で住む場合は、空室率を下げることにもつながります。

まとめ

ある程度の期間保有して物件を売却すれば、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を得られることにつながりますし、3つの方法は密接につながっているとも言えます。
どのような方法で利益を得るかは、利回りやキャッシュフローなどもとに慎重に決定することをおすすめします。

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