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新築マンションと中古マンション投資を比較!

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不動産投資には、新築マンションを購入して投資する方法と、中古マンションを購入して投資する方法があります。
今回は、この2つのマンションの投資を比較し、新築マンション投資のメリットの方が大きい理由を解説します。

新築マンション投資のメリット

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新築マンション投資のメリットは、少ない資金で「良質な物件」を入手できることです。
新築マンションは中古マンションより価格は上がりますが、ローンを組んで購入する人が多いので、新築マンションでも少ない資金で手に入れることができます。
加えて、住宅性能評価を受けられる点も大きなメリットです。住宅性能評価を受けている物件であれば、地震保険料の割引を受けられたり、物件の担保評価が高く、銀行等の民間の住宅ローン金利が優遇される場合もあります。

また、新築マンションであれば耐震基準に適合しており、建築技術の向上(200年コンクリートなど)により、建物自体の寿命が長い点が「良質な物件」と言える理由です。

新築マンション投資のデメリット

一方、新築マンション投資のデメリットは利回りが低いという事です。
都内の中古投資用マンションであれば平均的に5%~6%の利回りですが、新築マンションの場合は4%~5%程度となります。

中古マンション投資のメリット

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中古マンション投資のメリットは、利回りが高くなりやすいということです。
その理由は、「物件取得費用が安い」という点です。表面利回りは「賃料収入÷物件取得費」で計算されるため、どうしても物件取得費が安い中古マンション投資の方が利回りは高くなりやすいのです。

中古マンション投資のデメリット

一方、中古マンション投資のデメリットは、以下の点です。

  • 1. 少額からのスタートが厳しい
  • 2. 設備・間取りが古い
  • 3. 瑕疵担保責任
  • 4. 耐震基準
    • 中古マンションは新築マンションよりも担保価値が低いので、ローンを借りるときに頭金が多く必要な可能性があります。さらに、瑕疵担保責任が所有者に発生します。瑕疵担保責任とは、中古マンションを売却したときに、欠陥があればその欠陥に対して責任を負うということです。つまり、転売するときのリスクもあるということです。

      最後の耐震基準に関しては、古い物件であれば旧耐震の可能性もあります。
      旧耐震だと建物自体の寿命も短く、地震大国の日本において安心して住めないという理由で賃借人も付きにくい為、家賃も低くなりがちで、高く設定できないという、大きなデメリットがあるのです。

まとめ

このように、新築マンションは中古マンションと比較してデメリットが少ないのが特徴です。また、物件価格は高いものの、結局ローンを組むので初期費用はそこまで大きくなりません。
一方、中古マンションは上述したように、素人だと見えない、わかりづらいデメリットが多いので、その分「リスク」が高いといえるでしょう。

リスクを取ってでも利益を上げたいという人は中古マンション投資、一方、安定と安心を取りたいという人は新築マンション投資がおすすめです。
本業のお仕事がある中で、副業として不動産投資をされている人であれば、重視するのは安定・安心ではないでしょうか。そういう方々は新築マンション投資が向いていると思われます。

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