新築マンションと中古マンション、不動産投資でおすすめなのは？
不動産投資には、新築マンションを購入して投資する方法と、中古マンションを購入して投資する方法があります。
これらはそれぞれ、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
そこで今回は、この2つのマンション投資を比較し、新築マンションで不動産投資をするメリットのほうが大きい理由を説明しましょう。
新築マンションで不動産投資をするメリット
新築マンションで不動産投資をするメリットは、少ない資金で「良質な物件」を入手できる点です。
新築マンションは中古マンションよりも価格は上がるものの、ローンを組んで購入する人が多いので、新築マンションでも少ない資金で手に入れることができます。
加えて、住宅性能評価を受けられる点も大きなメリットです。
住宅性能評価を受けている物件であれば、地震保険料の割引を受けられる、または物件の担保評価が高く、銀行などの民間の住宅ローン金利が優遇される場合もあります。
新築マンションであれば耐震基準に適合しており、建築技術の向上（※200年コンクリートなど）により、建物自体の寿命が長ければ「良質な物件」と言えるでしょう。
新築マンションで不動産投資をするデメリット
一方、新築マンションで不動産投資をするデメリットは利回りが低いという点です。
都内の中古投資用マンションであれば、平均的に5％～6％の利回りですが、新築マンションの場合は4％～5％程度となります。
| メリット | 少ない資金で「良質な物件」を入手できる 住宅性能評価を受けられる |
|---|---|
| デメリット | 利回りが低い |
中古マンションで不動産投資をするメリット
中古マンション投資のメリットは、利回りが高くなりやすいという点です。
その理由は、「物件取得費用が安いから」です。表面利回りは「賃料収入÷物件取得費」で計算されるため、どうしても物件取得費が安い中古マンション投資のほうが利回りは高くなりやすいのです。
中古マンションで不動産投資をするデメリット
一方、中古マンション投資のデメリットは、主に以下の4つの点です。
- 少額からのスタートが厳しい
- 設備や間取りが古い
- 瑕疵担保責任がある
- 旧耐震基準で建てられている
中古マンションは新築マンションよりも担保価値が低いので、ローンを借りるときに頭金が多く必要になる可能性があります。
しかも、「瑕疵担保責任」が所有者に発生します。瑕疵担保責任とは、中古マンションを売却したときに、欠陥があればその欠陥に対して責任を負うということです。つまり、転売するときのリスクもあるということです。
最後の耐震基準に関しては、古い物件であれば旧耐震基準で建てられている可能性があります。
旧耐震基準だと建物自体の寿命は短く、地震大国の日本において安心して住めないという理由で賃借人も付きにくいため、家賃が高く設定できないという大きなデメリットがあるのです。
| メリット | 利回りが高くなりやすい |
|---|---|
| デメリット | 少額からのスタートが厳しい 設備や間取りが古い 瑕疵担保責任がある 旧耐震基準で建てられている |
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まとめ
【この記事のポイント】
- 新築マンションの不動産投資は、少ない資金で良質な物件を入手できる、住宅性能評価を受けられるのがメリット
- 新築マンションの不動産投資は、利回りが低いのがデメリット
- 中古マンションの不動産投資は、少額からのスタートが厳しい、設備や間取りが古い、旧耐震基準で建てられているとデメリットが多い
このように、新築マンションは中古マンションと比較してデメリットが少ないのが特徴です。
また、物件価格は高いものの、結局はローンを組むので初期費用はそこまで大きくなりません。
一方、中古マンションは上述したように、素人だと見えない、分かりづらいデメリットが多いので、その分「リスクが高い」と言えるでしょう。
リスクを取ってでも利益を上げたいという人は中古マンション、一方、安定と安心を取りたいという人は新築マンションでの不動産投資がおすすめです。
本業の仕事があるなかで、副業として不動産投資をされている人であれば、重視するのは安定・安心ではないでしょうか。そういう方々には、新築マンションでの不動産投資が向いていると思われます。
