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新築マンションとアパート投資を比較!

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不動産投資を考えている方は「アパート経営」を考えている方も多いと思います。
ただ、いくつかある不動産投資の中では、「新築マンション」が不動産投資をする上で一番リスクが小さいです。
今回は何故、新築マンションのリスクが小さいのか、その理由を解説します。

新築マンション投資のメリット

新築マンション投資のメリットは以下の2点です。

  • ・少ない資金で始められ金利の低い優良な銀行ローンが利用できる
  • ・都心駅近の好立地を選びやすい

新築マンションは担保価値が高いので、ローンが付きやすいというメリットがあります。また、担保価値が高いので金利も低く設定でき、月々返済金額も安く抑えられます。
さらに、新築マンションは、ディベロッパーが昔から持っていた土地や、マンション用地にふさわしい土地を買収するケースも多いです。都心駅近のような賃貸需要の底堅い場所を狙ってマンション建設を行いますので、好立地を選びやすいのです。

新築マンション投資のデメリット

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一方、新築マンション投資のデメリットは、価格が高いという点です。
マンション投資の表面利回りは「家賃収入÷物件取得費用」で算出します。そのため、マンション価格が上がってしまうと、マンション投資の利回りが下がってしまうのです。

アパート投資のメリット

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アパート投資のメリットは、一棟で持った際に満室時の収益が高いという点です。
アパートは数戸~十数戸の部屋があります。そのため、一棟建ててしまえば一戸当たりの建築費用は抑えられるので、満室になったときの利回りは自ずと高くなるのです。

アパート投資のデメリット

一方、アパート投資のデメリットは、以下2点です。

  • ・好立地物件が少ない
  • ・条件の良い物件は高額になる

立地が良いところには、既に規模の大きいマンションが建っている場合が多いです。なぜなら、都心駅近の好立地の場所は容積率が高いケースが多いので、戸数が多いマンションを建てられるからです。
そもそも、土地自体の価格が非常に高く、容積一杯に建てなければ収益との採算性が合わない理由から、必然的に一棟あたりの価格が高額な物件になりがちです。そのためアパートの予算では好立地に建設することが難しいのです。

また、賃貸がつく好立地物件というのは都心に限られてきますが、購入価格が数億円に上るケースが多く、一般サラリーマンの所得ではローンが組めないケースがほとんどです。故に物件を手に入れるハードルが非常に高い傾向にあります。

まとめ

好立地条件のアパートを手に入れるには、高額な資金が必要となり、かといって土地の安い地方で行うとなると、そもそも賃貸がつかなくなりアパートを持つ意味もなくなります。
元々都心の一等地に土地を持っている人にはアパート投資は良いかもしれませんが、土地を買う事からスタートしなければいけない人は、アパート投資は現実的ではないのではないでしょうか。

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