新築マンションvsアパート！不動産投資のメリットとデメリットを比較
不動産投資を考えている方の多くは、「アパート経営」も検討しているかと思います。
ただし、いくつかある不動産投資のなかでは、「新築マンション経営」が一番リスクが小さいです。
そこで今回は、なぜ新築マンションのリスクが小さいのか、その理由を解説します。
新築マンション投資のメリット
新築マンション投資のメリットは、以下の2点です。
- 少ない資金で始められ、金利の低い優良な銀行ローンが利用できる
- 都心駅近の好立地を選びやすい
新築マンションは担保価値が高いので、ローンを利用しやすいというメリットがあります。また、担保価値が高いために金利も低く設定でき、月々返済金額も安く抑えられます。
さらに、新築マンションはディベロッパーが昔から持っていた土地や、マンション用地にふさわしい土地を買収して建てられているケースも多いです。
都心駅近のような、賃貸需要の底堅い場所を狙ってマンション建設を行うので、好立地を選びやすいのです。
新築マンション投資のデメリット
一方、新築マンション投資のデメリットは、以下の点です。
- 購入する場合、価格の高さがネックとなる
マンション投資の表面利回りは「家賃収入÷物件取得費用」で算出します。そのため、マンション価格が上がると、マンション投資の利回りが下がってしまうのです。
アパート投資のメリット
アパート投資のメリットは、次に挙げる点です。
- 一棟で持った場合、満室時の収益が高い
アパートは数戸～十数戸の部屋があります。そのため、一棟建ててしまえば一戸当たりの建築費用は抑えられるので、満室になったときの利回りは自ずと高くなるのです。
アパート投資のデメリット
一方、アパート投資のデメリットは、以下の2点です。
- 好立地物件が少ない
- 条件の良い物件は高額になる
立地が良いところには、すでに規模の大きいマンションが建っている場合が多いです。なぜなら、都心駅近の好立地の場所は容積率が高いケースが多いので、戸数が多いマンションを建てられるからです。
そもそも、土地自体の価格が非常に高く、容積一杯に建てなければ収益との採算性が合わないという理由から、必然的に一棟あたりの価格が高額な物件になりがちです。そのため、アパートの予算では好立地に建設することが難しいのです。
また、賃貸が可能な好立地物件というのは都心に限られてきますが、購入価格が数億円に上るケースが多く、一般的なサラリーマンの所得ではローンを組めないケースがほとんどです。そのため、条件の良い物件を手に入れるハードルが非常に高い傾向にあります。
まとめ
【この記事のポイント】
- 新築マンション投資のメリットは、「低金利の銀行ローンの利用により、少ない資金で始められる」「都心駅近の好立地を選びやすい」の2点
- 新築マンション投資のデメリットは「購入時の価格の高さ」
- アパート投資の場合、条件の良い物件を手に入れるハードルが非常に高い
好立地条件のアパートを手に入れるには、高額な資金が必要。かといって土地の安い地方でアパート投資を行うとなると、借りる人が少なく、アパートを持つ意味もなくなります。
もともと都心の一等地に土地を持っている人には、アパート投資は良いかもしれません。しかし、土地の購入から始める人にとっては、アパート投資は現実的ではないのではないでしょうか。
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